Проблемы российских собственников недвижимости в Испании и способы их решить

0 4

Сегодня многие собственники недвижимости в Испании столкнулись с большими сложностями. Некоторые СМИ утверждают, что россияне готовы продавать свои квартиры и виллы в Европе со скидкой 10–15%, чтобы хоть как-то вытащить свои деньги. Что происходит на самом деле? Поговорим с экспертом. Наш собеседник – владелец и руководитель агентства недвижимости Decart Property Partners в Испании Андрей Карачун.

Проблемы российских собственников недвижимости в Испании и способы их решить

Андрей Карачун, Decart Property Partners
Андрей Карачун, Decart Property Partners

– Андрей, что случилось? С какими трудностями приходится сталкиваться на этот раз?

– Все мы знаем, что после объявления санкций Европейского Союза против России в феврале-марте 2022 года у многих россиян и, кстати, белорусов тоже возникли проблемы в Испании. Дело в том, что испанские банки наложили своего рода мораторий на зачисление денег из России. В результате многие собственники недвижимости столкнулись с серьёзной проблемой: они не могут больше оплачивать счета.

– О каких счетах идёт речь, насколько это серьёзно?

– Речь идёт даже не о коммунальных счетах, хотя и их оплачивать обязательно нужно. Вопрос в том, что многие покупали недвижимость в Испании с использованием местной ипотеки. И это неудивительно: по сравнению с той же Россией кредит в Испании под такую сделку можно получить на очень выгодных условиях – всего от 1,5 до 4% годовых.

Однако сейчас у собственников возникли проблемы с погашением. Даже те, у кого, несмотря ни на что, деньги есть, внести их вовремя никак не могут. Представьте себе: срок подходит; даже если удалось вывести деньги из России, преодолев внутренние препятствия там, то дальше начинаются внешние проблемы – уже у нас в Испании.

Банк получает перевод – и либо замораживает его до дальнейшего решения, либо отправляет обратно. И срок платежа по ипотеке оказывается пропущен.

– Проблема заморозки счетов связана с полной остановкой операций?

– Есть такая особенность испанской банковской системы, да, наверное, и всей европейской. Тем, кто не попал под санкции напрямую, заплатить со счета обычно можно. Но его нельзя пополнить.

То есть в Испании заморозка счёта выглядит не так, как в РФ. В российском банке, например по запросу налоговой инспекции, зачислить деньги на счёт можно, а списать нельзя, – все берём и ничего не отдаём. У испанцев всё с точностью до наоборот: забирайте то, что уже ваше, пожалуйста, и желательно побыстрее. А вот пополнить, увы, больше не дадут.

Недвижимость в Испании
Многие россияне покупали испанскую недвижимость в ипотеку и сейчас испытывают сложности с погашением кредитов

– Какие могут быть последствия для тех, кто пропустил платёж?

– К сожалению, самые печальные. Прежде всего банк применит штрафные санкции, предусмотренные договором. Они бывают разные, и как правило немаленькие.

Но это еще не всё. Не самое страшное. Предположим, кто-то столкнулся с проблемой уже в конце февраля или в самом начале марта. Первый платёж оказался пропущен. Банк выписал и выслал первое предупреждение. Прошёл ещё месяц, проблема не решена, и вот оно – второе. А после третьего, по договору, банк уже имеет право обращать взыскание на имущество, находящееся в залоге по ипотечному кредиту, то есть на саму недвижимость.

В итоге квартира или вилла собственника продаётся с молотка, значительно дешевле, чем можно было бы это сделать самостоятельно. Банк вообще не заинтересован реализовывать объект дорого и долго, ведь обычно заём выдан в размере до половины его стоимости. Так что как раз финансовая организация своё получит в любом случае. А для собственника, уже бывшего, убыток очевиден.

– Кого коснулась проблема? У кого сложности с недвижимостью и банками в Испании?

– Ситуация коснулась прежде всего тех, кто покупал недвижимость в Испании на российский паспорт, как гражданин России. В то же время тех, кто уже успел оформить вид на жительство, ПМЖ и тем более испанское гражданство, проблема практически не затронула. По крайней мере до настоящего времени. Конечно, мы не говорим о тех, кто попал в санкционные списки напрямую, но таких меньшинство.

Надо понимать, что на самом деле никаких жёстких мер против россиян не принимается. Банки сами не заинтересованы в потере выгодных клиентов. Поэтому у тех россиян, кто является налоговым резидентом Испании, то есть находится в стране более 182 дней в году, даже если и замораживаются счета, то после выяснения всех деталей в результате переговоров блокировка снимается. Примерно такая же картина и с инвесторами, получившими ранее так называемую золотую визу.

Но совсем не так дело обстоит у тех, кто продолжает жить в России, кто купил недвижимость в Испании про запас, на будущее. Именно они столкнулись с серьёзными трудностями.

– А вы могли бы привести какой-нибудь пример, как это всё теперь работает?

– Например, сейчас после представления документов и разблокировки счёта он автоматически вновь блокируется при каждом новом поступлении. Или ещё одна особенность: чтобы избежать приостановки операций по счёту, приходится заранее согласовывать с банкирами каждую операцию.

Живой пример – история прошлой недели. Один из наших клиентов для оплаты ипотеки с большими трудами доставил в Испанию €5 тыс. наличными. Конечно, такую сумму, тем более у нашего соотечественника, без предварительной договорённости ни один банк в Европе не примет. Тем не менее мы согласовали с «Сабадель» эту операцию. Деньги надо было внести в кассу 7 апреля в четверг строго до 14 часов.  

В назначенный день, чисто по технической причине, положить деньги на счёт не получилось. А в пятницу утром банк уже отказался принимать наличными такую сумму. Повторно эту операцию удалось согласовать только на вторник, 12 апреля, и это без учёта маньяны. А в понедельник – срок платежа по ипотечному договору. Благо наши юристы смогли договориться, чтобы банк не начислил штрафные санкции за просрочку.

Банки в Испании
Чтобы избежать приостановки операций по счёту, приходится заранее согласовывать с банкирами каждую операцию

– Помимо прочего, есть ли сейчас проблемы с поездками в Испанию?

– В общем-то, в этом вторая часть проблемы. Конечно, лучше всего было бы поехать в Испанию лично и постараться решить всё на месте. Но сначала это нельзя было сделать из-за карантинных мер: для туристов Испания оставалась полностью закрыта. Затем стали требоваться справки о прививках, причём не каких-нибудь, а признанных в Европе. Россияне вынуждены были их делать в третьих странах и лишь потом получали возможность посетить Испанию.

Сегодня всё ещё сложнее. Прямых рейсов в Европу из России нет. Приходится добираться на перекладных. Получить или продлить визу стало совсем непросто и небыстро. И требование к справке о прививках никто не отменял. В общем, поездка перестала быть лёгкой. Прямо скажем, это сегодня целый комплекс задач, чтобы попасть в Испанию. А время для многих не терпит.

– Что же делать, есть ли выход?

– На момент нашего интервью с начала блокировки счетов россиян банками Испании прошло примерно полтора месяца. Несложно подсчитать, что третий просроченный платёж уже не за горами.

Наша компания занималась этим вопросом с самого первого дня. Мы сразу оценили, насколько всё это серьёзно, поэтому всё это время искали выход, вели переговоры с банкирами, задействовали юристов. В результате выход был найден, и мы с удовольствием предложили это решение попавшим в сложную ситуацию клиентам.

В качестве минимального спасительного варианта мы можем решить вопрос с разблокировкой счёта, на который поступят деньги для выполнения текущих обязательств, таких как срочный платёж по ипотеке.

В России сейчас намечается некоторое смягчение экстренных мер. Например, отменена комиссия в размере 12% на покупку валюты на бирже. А с 18 апреля разрешаются операции с наличной валютой в банках. Правда, в пределах тех же $10 тыс., но тем не менее. Так что проблема хотя бы с одной, с российской стороны постепенно решается. Но остаётся Испания.

Ситуация развивается динамически, и никто сегодня не знает, как развернутся события завтра. Россияне, которые не планировали или не успели сделать европейский ВНЖ, в такой ситуации предпочитают максимально быстро продать свою зарубежную собственность, с которой возникли трудности. Мы берём на себя проведение этой операции. Причём деньги всё время будут находиться под контролем собственника, они поступят на его испанский счёт. Подчеркнём: это абсолютно белый вариант, в котором деньги поступают именно на счёт самого клиента, а не на счёт агентства как посредника.

Наши юристы также выработали механизм взаимодействия с испанскими банками. В итоге мы организуем вывод средств туда, где клиент ими сможет воспользоваться, в том числе, с минимальными потерями, в Россию.

В общем, на самом деле сейчас главное – не паниковать. Ждать нельзя действовать. Если вы поставили запятую перед словом «действовать» – мы будем рады вам помочь!

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Placa de Catalunya 1

https://decartproperty.com/barcelona/

[email protected]


+34 932 208 580

Связаться с компанией

Беседовал Алексей Суховерхов

Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

один × 2 =