Паспорт, деньги, два ствола. Нетривиальный взгляд на всё, что происходит в Турции
Страна, шире всех открывшая границы в локдаун. Страна, где продолжается серьёзная девальвация национальной валюты. Последние три года – страна номер один у россиян, покупающих зарубежную недвижимость. Действительно ли недвижимость Турции так хороша и как инвестору относиться к её экономическим трудностям – рассказывает управляющий партнёр Savills в России Ирина Мошева.
Ирина Мошева, Savills
– Ирина, ещё пару лет назад Турцией вы занимались не столь активно. Но сейчас всё поменялось. Причины, наверное, понятны – и всё-таки.
– Пандемия по новому заставила смотреть на зарубежную недвижимость. Изменились потребности и мотивы покупателей. Мы видим растущий спрос. Его определяют, во-первых, введённые в последние два года ограничения на перемещения. Они почти повсюду, но Турция признала вакцину «Спутник», и граждане РФ летают туда без проблем.
Второй момент – доступность. Я имею в виду даже не цены на жильё, а затраты на проживание. Турция с этой точки зрения остаётся очень комфортной.
В-третьих, в последние пять лет Стамбул и другие крупные города страны всё больше походят на европейские. Они привлекают состоятельных людей. Это просто феноменально: ещё недавно Болгарией и Турцией интересовались покупатели со схожими возможностями и мотивами. Сейчас же – повторю – Турция ближе к европейским странам, но по-прежнему доступнее.
Сравните тот же Стамбул с греческими или кипрскими городами. Цены ниже, а инфраструктура, качество строительства и окружающей среды сопоставимы. Более того, многие стамбульские проекты сделаны лучше.
Могу вспомнить 2010 год. Тогда был безумный спрос на недвижимость в Дубае. Сейчас клиенты с такими же задачами смотрят на Стамбул. Потому что дешевле.
– Дешевле – да, но разве так же престижно? Неужели Турция становится интересна состоятельным потребителям?
– Именно, и к тому же я считаю, что у недвижимости здесь большой инвестиционный потенциал. Цены могут вырасти ещё вдвое. Думаю, что в разных локациях рост будет варьироваться в диапазоне от 30 до 100%.
Почему я так уверена? Из-за географии. Турция действительно находится в очень правильном месте: близко к Европе и странам Ближнего Востока, которые сейчас расцветают. ОАЭ, Саудовская Аравия развиваются и цивилизуются.
С другой стороны, рядом не самые благополучные государства. Из Ирака, Ирана, Афганистана многие стараются уехать. Но шанс в основном у обеспеченных людей – Турция переманивает их и их деньги.
– Ирина, рынок недвижимости Турции напоминал и напоминает российский. У нас тоже растут цены – в рублях особенно… Но много специфических рисков, связанных со средней бедностью, инфляцией, нестабильной валютой. Это не может не беспокоить инвесторов.
– Безусловно, но, оценивая любую страну, мы стараемся риски хеджировать. Например, инфляция не мешает покупать. К тому же, по последним отчётам, цены на недвижимость в Турции растут быстрее.
Турецкая недвижимость ликвидна, велик внутренний и мировой спрос. Разумеется, нужно понимать, что здешние объекты – для определённого сегмента покупателей. Те, кто предпочитает Англию, не посмотрят на Турцию. А вот те, кто рассматривает Испанию или Кипр, – вполне.
– Вы говорите, что дело в привлекательной цене. Предстоящие расходы, конечно, играют роль в конечном выборе. Но не только они его определяют.
– Мотивы покупки разные. Например, в Греции сейчас чаще покупают для получения «золотой визы». На Кипре в настоящий момент для души. А Турция – это в том числе страна для тех, кто не может или не хочет по каким-то причинам ездить в Европу. Сюда-то они могут приехать в любой момент.
Конечно, в Европе не так заметна бедность, но для клиентов из регионов разница не столь ощутима. И потом, не будем забывать: в Турции большая русскоязычная диаспора. Для многих это важно.
– И всё-таки рост цен на недвижимость на 30% в лирах и рекордная инфляция вряд ли способны вызвать положительные эмоции у инвесторов. Разве нет?
– Как я сказала ранее, инфляция рекордная везде – и в Европе и в Америке (в США она, кажется, стала рекордной за 50 лет). Цены на недвижимость выросли везде, и бояться этого не нужно.
Безусловно, происходящее в Турции не совсем нормально. Однако инвестиции в недвижимость сейчас как раз самые привлекательные: недвижимость оценена в лирах, и цена в долларах подтянется, скорректируется только через три – шесть месяцев – это традиционная ситуация, точно так же вели себя цены на недвижимость в России в момент падения курса рубля. То есть сейчас за валюту (доллары или евро) можно приобрести турецкую недвижимость дешевле, чем за такую сумму в валюте несколько недель назад. Опытные инвесторы всегда пользуются такой ситуацией.
Конечно, не все девелоперы готовы продавать в лирах и держат цену в долларах, но при этом дают хорошие дисконты.
Безусловно, для инвестиций надо выбирать не только наилучшее время, но и локации. Например, курортные города несут куда больший риск для инвесторов. Столицы стабильнее: недвижимость там более ликвидна, а рост цен и стабильность спроса прогнозируема. Я убеждена, что в Стамбуле и других крупных городах Турции объекты точно продолжат дорожать.
– Подорожают – да! Но в какой валюте?
– Сначала в лирах, постепенно и в долларах. Если сейчас приобретать объект в лирах, то в долларах он будет существенно дешевле и впоследствии вырастет в обеих валютах.
Конечно, не надо относиться к турецкой недвижимости как к защитному активу. Это рисковая и агрессивная инвестиция, которая даёт возможность большого заработка. Если же стратегия инвестора – сохранить сбережения, конечно, надо вкладываться в недвижимость Англии или Германии. Там доходность может достигать 7%, а то и 10% в стабильной валюте.
Да, в Турции можно заработать больше, но с большими рисками. Это страна для инвесторов, которые их понимают и при этом хотят заработать 20–30% годовых. Кстати, в Москве при схожем падении рубля можно добиться такого же, а то и большего дохода.
И давайте не будем забывать, что Турция интересна не только инвесторам. Те, кто рассматривает покупку здесь, могут преследовать очень разные цели.
Первая – купить для себя жильё в хорошем климате рядом с морем.
Вторая – иммиграция. Получить паспорт, который востребован.
Третий – заработать. Есть обоснованная надежда на рост цен.
– Вы сказали, заработать можно до 50% за год… То есть в буквальном смысле вложить 300 тысяч и получить через год 450 тысяч?
– Везде есть две стратегии: заработать на приросте стоимости актива и получать доход от аренды. Но, например, на росте цены и стоимости из-за цикла строительства – купили на котловане, продаём после окончания строительства – в Европе заработать практически нереально. Из-за эскроу-счетов девелоперам не нужны дешёвые деньги дольщиков. Никаких скидок и бешеного роста цен не будет.
В Турции девелоперам пока ещё выгоднее прибегать к средствам дольщиков, поэтому здесь возможны хорошие скидки. Кстати, в отличие от России, где их либо вообще не дают, либо предлагают до 5%. В Стамбуле могут дать и 15%, в других городах – ещё больше.
– То есть у вас есть примеры, когда человек купил в июле 2020 года, продал в январе 2022 года – и заработал…
– Так и есть. Увы, прогнозировать тут сложнее, чем, скажем, в Великобритании. Но мы можем опираться на ретроспективу. А она такая: тот, кто купил в начале 2020 года, а продал в конце 2021-го, мог получить 30–50%.
В сентябре я ездила в Стамбул и рассматривала, в частности, проект, состоящий из двух очередей. Первая построена и сдана – от старта продаж до ввода в эксплуатацию цена выросла на 70–80%. Да, на хайпе, но это огромный рост.
– С одной стороны, велики инвестиционные риски, с другой – недвижимость Турции интересна не только для получения дохода. Каков тогда план действий для рядового покупателя сегодня? Я купил – и что делать дальше?..
– У обладателей турецкого паспорта нет безвизового въезда в зону Шенгена, но здесь важен вопрос безопасности. Ты не привязан к визе и всегда, даже в момент ограничений, можешь приехать в страну. Так вот, паспорт Турции – это прежде всего безопасность и, кстати, возможность получить визу в США. На родине россияне сделать это не могут.
Другой момент. Главное условие для получения большинства паспортов – это справки о несудимости и происхождении денежных средств. К сожалению, россияне не склонны хранить документы и составлять финансовую историю. Человек, может, и честно заработал средства, но подтвердить это документами не всегда способен. Такой заявитель не сможет получить ВНЖ в других странах, в Европе. А в Турции при подаче заявления на получение гражданства эти документы не требуются.
На вопрос, как ведут себя покупающие объект «под гражданство», отвечу так: доля тех, кто собирается постоянно жить в Турции, мала. Это, как правило, еще и инвестиция с определённым доходом и иногда даже с обратным выкупом. Или покупка для себя, но не для постоянного проживания, а для отдыха. То есть это выстрел как минимум из двух стволов.
– Обладатели турецкого паспорта обычно не меняют жизнь кардинально?
– Турецкий паспорт для большинства – это возможность для манёвра. Европейские ВНЖ больше подходят людям, которые собираются кардинально менять жизнь – свою или детей. В Турции это вспомогательный механизм, который помогает решить текущие вопросы.
Подобрать программу иммиграции в Турцию
Турция
Гражданство Турции при покупке недвижимости
Сроки получения: 3 мес.
Расходы от 250 000 $
Турция
Вид на жительство Турции при покупке недвижимости
Сроки получения: 2 мес.
Расходы от 30 000 $
Фото: unsplash.com (Engin Yapici)