Недвижимость Пхукета – 2024: для инвестора и иммигранта
Итоги вебинара Prian с экспертами Intermark Global: поговорили про инвестиции и не только.
Эксперты
Содержание статьи:
Про порог входа
Если вас интересуют пассивные инвестиции и вы даже не планируете приезжать на Пхукет, советуем рассмотреть объекты от $120 тыс. Это нижняя планка именно для инвестиционной недвижимости: если бюджет меньше, по нашему опыту, проседает минимум один из факторов, определяющих ликвидность, – расположение, качество управления, уровень строительства, удалённость от берега (курортными мы называем объекты, удалённые от моря максимум на 500 метров, сдавая которые в посуточную аренду можно получать доходность 7–8% годовых), видовые характеристики…
Это не значит, что на Пхукете нет предложений дешевле. У нас есть недвижимость от $75 тыс., но прогнозируемая доходность у неё поменьше. Можно найти варианты и дешевле $70 тыс., но вот их мы совсем не рекомендуем, так как не видим, кому в дальнейшем их можно перепродать.
Варианты от $120 тыс., конечно, проекты на стадии котлована. Возможно, в ковид по этой цене можно было найти что-то готовое, но сейчас для этого нужна сумма в два раза больше. То есть уже готовый юнит в хорошей локации с качественным ремонтом, инфраструктурой и управляющей компанией – это минимум $200 тыс.
Об управляющей компании и краткосрочной аренде
По законодательству Таиланда, без туристической и отельной лицензии объект невозможно сдавать в посуточную (то есть самую прибыльную) аренду.
Отельная лицензия выдаётся комплексам с гостиничной инфраструктурой. А она есть не во всех проектах, которые по-прежнему генерируют посуточный доход. Их не штрафуют, пока действует мораторий на проверку. Но как долго это продлится – три или пять лет, сложно сказать. Но что понятно – по текущим требованиям не все ЖК смогут получить лицензию, сейчас это сложно даже крупным игрокам.
И – что странно – около 30% застройщиков даже не анонсируют появление этой лицензии в будущих проектах, которые вроде как можно назвать курортными. Мы с интересом наблюдаем, как будет продаваться такая недвижимость, которая отельной лицензии не имеет, но заявляется как инвестиционная…
Покупателю надо внимательно смотреть, как управляющая компания связана с застройщиком. Если он – третье лицо, которое связано с клиентом отдельным контрактом, но к застройщику отношения не имеет, – это сложная в юридическом плане история, на которую клиент не может влиять.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом
Подписаться
О некурортных кондоминиумах
Для инвестора в таких проектах нет минусов – это шикарные варианты. Удалённые от моря комплексы с минимальной инфраструктурой – бассейн, сад на крыше, – рассчитанной на тех, кто живёт на острове постоянно. Не люкс, но вполне качественное жильё.
Огромный плюс таких домов – низкий порог входа. Буквально $50 тыс. Конечно, здесь речь идёт о долгосрочной аренде, и маржинальность у таких проектов 3–5% годовых, поскольку это дешёвое жильё. Но его легко сдать в аренду, нет проблем с заселением и не нужна отельная лицензия.
К сожалению, таких проектов на острове немного, и квота для собственников иностранцев может быть скромная – например, не 49%, а 15%. Причём квоту эту регулирует застройщик, который просто не продаст вам квартиру в полную собственность. Это своеобразное проявление патриотизма: жильё строится в первую очередь для тайцев.
О доходе
На аренде собственники могут зарабатывать от 5 до 10% годовых в батах, а вкладываясь в объект по ходу строительства – до 25–30% в течение двух лет. Есть предложения с фиксированной доходностью – своего рода альтернатива депозиту. В этом случае можно рассчитывать на 6–7% годовых.
Опцию rental pool выбирают те, кто хочет инвестировать, но иногда жить самому. В этом случае доход распределяется в соотношении 40 на 60% в пользу управляющей компании, которая несёт все расходы. Поскольку делится валовая выручка, то доход собственника иногда может достигать 10% годовых.
Конечно, реальная доходность сейчас увеличивается благодаря росту турпотока. Но не стоит забывать про конкуренцию. Например, в Банг-Тао строится около 30 жилых комплексов. Когда они все будут введены в эксплуатацию, конкуренция усилится, что негативно скажется на стоимости аренды.
Фиксированная доходность более привлекательна для инвестора, так как не зависит от реальных показателей заполняемости, а вся ответственность за регулярные выплаты лежит на управляющей компании.
Большая часть инвесторов заходит на рынок недвижимости Пхукета с горизонтом планирования пять – семь лет. Соответственно, флиппинг – покупка на старте продаж с целью перепродажи с приростом цены к сроку сдачи – здесь не так уж распространён. И это несмотря на то, что только за время строительства проект в среднем дорожает на 35%.
Об оплате
Оплатить недвижимость на Пхукете можно SWIFT-переводом, а некоторые девелоперы имеют возможность принимать оплату в том числе в рублях. Последнее актуально при покупке объекта в проектах компании Phuket9. Организационная структура девелопера позволяет, в частности, российским клиентам совершать сделки удалённо с территории РФ.
Также в ближайшее время на сайте появится возможность моментального бронирования объектов. Зарезервировать недвижимость можно будет с использованием карты российского банка.
Фото предоставлены компанией