На твердую новостроечку
Девелоперы начали подстраиваться под спрос на жилье
Жилищное строительство пошло в рост: по итогам июля у девелоперов в работе оказалось почти 100 млн кв. м многоквартирных домов, это максимальный показатель более чем за год. В предыдущие месяцы граждане активно раскупали жилье, в том числе за счет льготной ипотеки, число выставленных на продажу готовых объектов резко сократилось, и сейчас девелоперы активно начинают новые проекты. Впрочем, к концу года, по оценкам экспертов, в строй будет введено не более 30–40 млн кв. м жилья, то есть рынок будет по-прежнему далек от насыщения.
Объем многоквартирного жилищного строительства в России по итогам июля 2021 года составил 99,4 млн кв. м, следует из данных информсистемы «Наш.дом.рф». Это максимальное значение с 1 июля 2020 года: тогда на этапе строительства находилось 99,5 млн кв. м.
С ноября 2020 года объем строящегося жилья ежемесячно снижался вплоть до марта, когда достиг значения 91,7 млн кв. м. Причиной в «Дом.РФ» называют отставание запусков новых проектов от ввода в эксплуатацию жилья в действующих стройках. Но сейчас ситуация изменилась: так, в первом полугодии застройщики сдали в эксплуатацию 16,3 млн кв. м, нарастив показатель на 2,6 млн кв. м год к году. При этом объем начатого строительства вырос почти в два раза: за семь месяцев компании приступили к реализации новых проектов общим объемом 24,9 млн кв. м.
Несмотря на то что программа льготной ипотеки для крупных городов фактически закончена, именно на них пришлась большая часть нового строительства. Лидерами по запуску нового строительства стали Москва, Петербург, Краснодар и Екатеринбург, на которых пришлось 29% от общего объема новых проектов — 3,1 млн кв. м, 1,6 млн кв. м, 1,3 млн кв. м и 1,2 млн кв. м соответственно. В первую десятку также вошли Новосибирск, Воронеж, Тюмень, Уфа, Пермь и Ростов-на-Дону, где стартовали новые проекты на 3,3 млн кв. м.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова объясняет это тем, что ликвидность жилья в Москве, Петербурге и Краснодаре будет высока вне зависимости от условий приобретения, поэтому спрос будет оставаться активным, а девелоперский бизнес — сохранять высокую маржинальность. А в менее крупных городах, по ее мнению, федеральные девелоперы рассчитывают именно на льготную ипотеку. Минстрой стремится к вводу 120 млн кв. м в год, но пока текущий объем строительства недостаточен для достижения этого показателя, уверена госпожа Доброхотова.
По данным bnMap.pro, в Московском регионе в 2021 году будет введено в эксплуатацию только 31% корпусов от всего, что сейчас находится на каком-либо этапе строительного цикла. Если в целом по стране пропорции будут одинаковые, то по итогам года из 99,4 млн кв. м достроят около 30–40 млн кв. м, то есть намного меньше целевого показателя даже с учетом того, что аналогичный объем стоит ожидать в сегменте индивидуального жилищного строительства, отмечает Ирина Доброхотова.
Показатель объема запуска новых проектов всегда отражает рыночную ситуацию полугодовой давности, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Из-за того что срок подготовки проекта составляет шесть месяцев и более, новое строительство не могло массово выйти на рынок, добавляет CEO Dataflat.ru Александр Пыпин. К тому же, продолжает он, рост числа новых объектов на рынке во многом носит компенсирующий характер, так как на фоне ажиотажного спроса за последний год остатки экспозиции достигли минимума. К примеру, в Москве и Подмосковье объем продаж в первом полугодии 2021 года стал выше на 51%, чем в 2020 году, и на 13% выше, чем в допандемийном 2019 году, напоминает эксперт.
Медлить с запуском проекта может быть рискованно для девелопера, считает Ирина Доброхотова. Спрос девелоперов на площадки под строительство во многом схож со спросом на квартиры: он растет на фоне ожидания подорожания, поясняет она. К тому же, продолжает эксперт, в условиях дефицита площадок под строительство в крупных городах застройщикам лучше начать строить на нем раньше конкурентов, у которых есть земля поблизости.
При текущем уровне цен на квартиры у рынка новостроек есть запас для роста объемов предложения даже на фоне снижения спроса из-за роста ставок по ипотеке, считает господин Пыпин. Но, прогнозирует он, уже в 2022 году темпы вывода на рынок новых объектов сократятся, причем в первую очередь за счет жилья экономкласса.