Покупка магазина в Турции: риски и перспективы для инвесторов

Шопинг в Турции часто ассоциируется с палатками и базарами: атмосферно, колоритно, красочно. Прекрасный аттракцион для туристов. Но современный турецкий ретейл – это всё-таки моллы, аутлеты, торгово-развлекательные центры. Оценим эту сферу – что предлагает рынок, какие на нём риски и возможности.

Предложение: рынок торговых центров далёк от перенасыщения

Согласно исследованию консалтинговой компании Colliers (1), в первой половине 2021 года на территории Турции работало 437 торговых центров. Речь идёт о крупных комплексах площадью от 5 тыс. кв. м, в каждом из которых представлено не менее 25 ретейлеров.

Почти половина современных ТЦ находится в Стамбуле и Анкаре, где живёт 25% населения страны. Популярный у туристов регион Антальи по концентрации торговых площадей занимает лишь шестое место в Турции.

Концентрация арендуемых площадей в торговых центрах на карте Турции (кв. м на 1000 жителей). Источник: Colliers International

На тысячу жителей в Турции приходится 162 кв. м торговых площадей. Для сравнения: в странах Западной Европы этот показатель превышает 270 кв. м. Очевидно, Турции есть куда расти. Особенно с учётом стремительной урбанизации и увеличения численности населения (2).

В связи с ковидными ограничениями в первой половине 2021 года новые моллы в Турции не открывались. Но площадь арендуемых помещений не снизилась. В ближайшие пять лет в стране планируют запустить ещё 44 крупных торговых центра. Важная оговорка: если пандемия или финансовый кризис не внесут коррективы.

Лонгрид по теме: Аутлеты в Аланье как инвестиция

Спрос: сюда инвестируют в основном местные

Сектор торговой недвижимости остаётся преимущественно «местным»: 81% площадей принадлежит турецким инвесторам. Впрочем, доля иностранцев весомая – 14% (3). Остальные площади находятся в совместной собственности.

Распределение инвестиционного капитала в торговые площади Турции в первой половине 2021 года. Источник: Colliers International

Сравним с продажами жилья: в 2020 году иностранцы заключили около 40 тыс. сделок с домами и квартирами в Турции. Это менее 3% от общего объёма продаж (4).

Ретейлеры, работающие в Турции, пытаются адаптироваться к новым условиям. Главный риск для них сейчас – снижение посещаемости торговых центров — в связи с локдаунами. Самыми провальными месяцами стали апрель-май 2020 года (пик первой волны коронавируса). В нынешнем году ситуация улучшилась, но проходимость ТЦ всё ещё существенно ниже, чем в доковидные времена.

Изменение числа посетителей торговых центров в Турции. Источник: Colliers International 

При этом товарооборот в отрасли уже почти вернулся к нормальному уровню.

Изменение товарооборота в торговых центрах Турции. Источник: Colliers International 

С июля 2021-го турецкие торговые центры работают в обычном режиме. Ретейлеры стараются использовать все средства для привлечения посетителей – зачастую весьма необычные.

Во-первых, добавляют развлекательную и образовательную инфраструктуру. Как отметил президент Ассоциации торговых центров и инвесторов (AYD) Хусейн Алташ (5), в некоторых ТЦ уже созданы библиотеки и учебные аудитории для организации семинаров.

Во-вторых, ретейлеры концентрируются на современных технологиях и наращивают долю e-commerce. В разгар пандемии количество бесконтактных платежей (кредитные/дебетовые карты и мобильные приложения) в Турции увеличилось в три раза. Сегодня многие просто обязаны предоставлять такую опцию, чтобы поддержать свой бизнес.

Доходность: ставки выше, чем в Европе

Рентабельность торговых площадей снизилась из-за пандемии. Моллы периодически закрывали на время локдаунов, многим владельцам пришлось пойти на снижение ставок и предоставить арендаторам отсрочки по оплате.

Изменение ставок доходности торговых центров в Турции. Источник: Colliers International

Однако если сравнивать доходность торговых площадей в Турции с другими странами Европы, то этот сегмент по-прежнему приносит хорошую отдачу инвесторам, около 8,5% годовых (в USD).

Доходность торговых площадей в крупных городах Европы. Источник: Сolliers International

Экономика: лира падает, ВВП растёт

В начале пандемии Турция, как и другие экономики мира, пострадала из-за распространения Covid-19. Тем не менее прошлый год стране удалось закончить в плюсе (+1,8% к ВВП). По показателям роста Турция заняла второе после Китая место среди стран Большой двадцатки(6).

В 21-м экономика продолжила восстанавливаться: +7,2% по итогам первого квартала, +21,7% (!!!) – по результатам второго(7). За год ожидается прирост ВВП на 9%(8).

Отметим: турецкая экономика растёт на фоне обесценивания национальной валюты. Очередной «чёрный день» для лиры наступил 23 ноября 2021 года – её курс рухнул сразу на 15%. Всего же с начала года лира подешевела к доллару на 45% (9).

Президент Эрдоган продолжает лоббировать мягкую денежно-кредитную политику и рассчитывает, что рост инвестиций, экспорта и деловой активности покроет все издержки.

Между тем инфляция разгоняется. По данным Института статистики (TÜIK), индекс потребительских цен в октябре увеличился на 19,89% за год (10). Недвижимость как защитный актив дорожает ещё быстрее, причём рост фиксируется не только в лирах, но и в долларах/евро.

Для иностранных инвесторов в слабой лире есть не только плюсы (доступность активов), но и минусы. На волне дедолларизации местные власти, в частности, ещё в 2018 году запретили резидентам Турции заключать договоры купли-продажи и аренды недвижимости в валюте, а все действующие контракты должны были быть переписаны(11).

В первую очередь это сделали для поддержки ретейлеров, которые после очередного обвала нацвалюты не могли исполнять обязательства перед собственниками помещений. А инвесторы в торговую недвижимость, в свою очередь, оказались в проигрыше, особенно с учётом того, что у многих были долларовые кредиты.

И до сих пор волатильная лира мешает строить долгосрочные прогнозы, заключать многолетние (от десяти лет) договоры аренды и, конечно, подрывает покупательную способность населения.

Выводы

Источники информации: 1 – Colliers, 2 – Datacommons, 3 – Gyoder, 4 – Anadolu Agency, 5 – Melares Turkey Properties, 6 – Anadolu Agency, 7 – Trading Economics, 8 – Anadolu Agency, 9 – Reuters, 10 – Anadolu Agency, 11 – ADMD law office

Фото: wikipedia

Источник