Чем могут быть интересны инвестиции в недвижимость Юго-Восточной Азии

Регион Юго-Восточной Азии позволяет быстро заработать, здесь стремительный рост цен, а ещё море, солнце и пляжи. Но на каждый аргумент есть свой контраргумент. Развеивают стереотипы и рассказывают о возможностях и рисках рынка недвижимости Юго-Восточной Азии те, кто знает регион изнутри.

Эксперты вебинара

Стереотип №1: рынок недвижимости ЮВА нестабилен: быстрый рост сменяется падением

Карен Чичян. Могу говорить только про рынок курортной недвижимости Пхукета. И он стабилен в своём росте и развитии. Собственно, как и в целом рынок Таиланда, что подтверждается не только моими словами. Издание London Post, основываясь на данных Всемирного банка, составило рейтинг лучших стран для инвестиций в 2020 году. И Таиланд в этом списке занимает второе место – после Хорватии, опережая Великобританию. Страна извлекла большую выгоду из торговой напряжённости между США и Китаем, которая порядком утомила инвесторов. И теперь они обратили своё внимание на Таиланд. Только за первые девять месяцев 2019 года общая сумма заявок на прямые иностранные инвестиции увеличилась на 69% по сравнению с 2018 годом. Меж тем и журнал Forbes поставил страну на восьмое место среди лучших развивающихся рынков 2020 года.

Рынок недвижимости развивается, сезонности как таковой нет – регион интересен и зимой, и летом. По Пхукету средняя заполняемость отелей 74%. В хороших комплексах показатель даже выше. И, конечно, цены. Они растут и пока привлекательны. Сегодня на Пхукете можно купить апартаменты с международным управлением в комплексе на первой линии дешевле, чем в Юрмале.

К тому же страна постепенно выходит из карантина. Так, на Пхукете с 1 июня начинают возобновлять работу отели и весь официально зарегистрированный туристический бизнес. Полагаю, что к началу июля остров будет готов принять первых туристов.

Арон Геллер. Я проживаю в Индонезии уже 12 лет и за это время никаких кризисов в стране не наблюдал. Хотя, конечно, надо подчеркнуть, что рынок недвижимости Бали и рынок недвижимости Индонезии – это разные рынки. И ситуация на острове совершенно отличается от общей по стране. Если в столичном регионы после начала пандемии и было отмечено падение продаж, то на Бали этого не произошло. И вряд ли произойдёт. Границы уже скоро откроются.

Местное общество очень дисциплинированное. И поэтому Азия первой выходит из вирусного кризиса.

Эрик Розенфельд. Развитие страны определяется экономическими показателями. По росту экономики из года в год и уже много лет Европа отстаёт от Азии. Посмотрим на цифры. Сравните показатели экономического роста Таиланда, Индонезии, Китая и Вьетнама с показателями четырёх стран Европы. За последний год рост экономики Таиланда составил 4%, Индонезии и Китая – 5%, Вьетнама – 7%. А в европейских странах? Во Франции рост 1,7%, в России – 2,3%, в Болгарии – 3,1%, в Испании – 4,0%.

Конечно, если мы оценим соотношение общего экономического дохода на единицу населения, то в этом смысле Азия будет отставать от европейских стран. Но в растущие рынки, с оглядкой на их макроэкономические показатели и потенциал роста, инвестировать выгодно с точки зрения получения доходности. А азиатские экономики растут уже много лет, и это неплохой знак.

Ежегодно увеличивается и турпоток. Таиланд посещает 40 млн туристов в год, Бали – 6 млн. В 2019 году Бангкок по числу визитов обошёл Париж и Лондон. Что сказывается на ценообразовании. Но тут надо понимать: в Таиланде курортную недвижимость покупают, как правило, иностранцы. И в основном за наличные. Потому что кредиты нерезидентам в этой азиатской стране не выдают, что существенно ограничивает рост цен.

И ещё несколько цифр. Мы сейчас все следим за статистикой заболеваемости и смертности от вируса в стране и мире. Так вот, в Финляндии с населением в 5 млн умерло более 300 человек, в 70-миллионном Таиланде – чуть более 50, во Вьетнаме – ноль, на Бали – 5 человек. Тоже есть над чем задуматься.

Стереотип №2: общение с местными жителями и риелторами затруднено, если вообще возможно, – здесь всегда нужен «переводчик»

Арон Геллер. Моя компания занимается строительством – от объектов малой этажности до мостов. И, конечно, не обойтись без встреч с главами структур индонезийских органов местного самоуправления. Поэтому знание индонезийского языка мне очень помогает.

Как проводить сделку – самому или при участии «помощника» – целиком выбор покупателя. И только он за свой выбор отвечает. Если покупатель приехал в страну без знания хоть какого языка, кроме своего, то, конечно, лучше обратиться за помощью в агентство. Но при этом доверяйте всегда контракту и читайте его предельно внимательно.

Эрик Розенфельд. Каждой стране присуща своя ментальность. Даже когда вы приезжаете в «знакомые и понятные» Болгарию или Испанию, её нужно учитывать. То есть принять тот факт, что придётся подчиняться другим правилам. Я переезжал из одной страны в другую с попыткой «зацепиться» несколько раз. Если в Европе мы имеем хотя бы расовую возможность размыться среди местной публики и стать «как бы местным», то в Азии мы и этого лишены.

Что касается общения с местными агентами – всегда есть языковой барьер. В этом смысле россияне и китайцы предпочитают работать с теми, кто говорит на их родном языке. Так проще и понятнее. И без разницы, застройщик это или агентство.

Карен Чичян. Пхукет – международный, и здешняя атмосфера отличается от всего Таиланда. Местные продавцы недвижимости не торгаши с базара, а профессионалы своего дела. Наша компания работает в основном с застройщиками, а это фирмы из Гонконга и Европы, которые в коллаборации с тайскими создают большие проекты. К слову, тайские партнёры отвечают за покупку земли и строительство, иностранцы – за продажи и управление.

На Пхукете работа с агентами – устоявшееся правило. Практически все сделки проходят через агентов, которые отвечают за каждый пункт контракта. И тем не менее будьте внимательны, не принимайте импульсивных решений.

Стереотип №3: заявляемая доходность кажется выше, чем в «цивилизованном мире»

Карен Чичян. В Азии чаще говорят о программах гарантированной доходности, чем в Европе. С одной стороны, они позволяют застройщикам привлечь средства, а с другой – предлагают продукт, альтернативный банковскому депозиту. Судите сами. Депозит в России в валюте даст 1–2% годовых, а на Пхукете от сдачи квартиры внаём можно получить в год 6,5% чистыми.

Но действие программы ограничено – три – пять лет в зависимости от застройщика. Далее у собственника есть право воспользоваться опцией обратного выкупа либо работать по программе «рентал пул» – фактической доходности. К слову, «рентал пул» при правильном управлении может дать даже больший доход, чем программа гарантированной доходности.

Но прежде считайте! Не нужно совершать импульсивные покупки. Для начала выстройте свои инвестиционные стратегии, а только потом подбирайте страну, объект и инвестируйте.

Эрик Розенфельд. Тезис о том, что в Азии можно заработать больше, по большому счёту не совсем верен.

Если речь идёт о получении дохода от сдачи объекта в аренду (программы с гарантированной доходностью в расчёт не берём), многое зависит от локации. Конечно, в Азии в среднем доходность выше, чем в Европе (где высокие цены и налоги), но и то в определённых местах и проектах. Собственно, в Бангкоке и на Пхукете вы получите разную маржинальность, так как это отличающиеся друг от друга с точки зрения цен и клиентуры рынки. И в Индонезии та же самая ситуация.

Конечно, в этом случае значение управляющей компании сложно переоценить. Даже хорошая локация не всегда определяет финансовый успех.

Если мы говорим про доход от перепродажи, то наибольший можно получить на спекулятивных или растущих рынках. Например, в Польше или Румынии можно заработать не меньше, чем в среднем по Азии. 

Арон Геллер. В случае с доходностью есть масса факторов, от которых она зависит, но основной – управляющая компания. Насколько она успешно управляет объектом, настолько доход высок и стабилен.

Стереотип №4: наш человек видит только малую часть рынка, остальную ему не показывают, и это странно

Эрик Розенфельд. Покупка зарубежной недвижимости идёт следом за туризмом. Человек съездил, ему понравилось, и он принимает решение купить себе «домик у моря».

Как правило, это не профессиональный инвестор с долгосрочными стратегиями. Это человек, который, имея некую возможность вложить деньги за пределами страны, купит там, где ему всё знакомо. И в лучшем случае его цель будет связана с получением дохода с этого актива, но, скорее всего, он будет совмещать собственный отдых и сдачу в аренду.

Карен Чичян. Спрос рождает предложение. И тем не менее всегда важно понимать, для чего человек покупает объект – для себя, для временного пребывания и сдачи в аренду или цель чисто инвестиционная. Зная истинную цель покупки, реальнее найти максимально подходящий объект.

Арон Геллер. В каждой стране есть разные районы со своими преимуществами и недостатками, и в силах агента по недвижимости всё показать. Например, на Бали популярны не только туристические объекты, но и недвижимость, построенная для местных. Многие европейцы покупают простые домики, реновируют их до потрясающих вилл и успешно сдают в аренду.

Истории о переезде и жизни в Юго-Восточной Азии:

Что выгодно отличает рынок Юго-Восточной Азии?

Арон Геллер. Личная безопасность. Благодушие и отсутствие зависти у неимущих. Уважительность, но ровно до тех пор, пока не совершишь ошибку и не потеряешь в глазах местных своё лицо.

Карен Чичян. Соглашусь: в Азии безопасно. И самое главное…

Площадь Пхукета – 540 кв. км, остров принимает около 10 млн посетителей в год. Средний чек на Пхукете $250 с человека. Умножаем на 10 млн туристов и получаем $2,5 млрд. Это приблизительно та сумма, которую зарабатывает 1/7 часть острова – западное побережье.

Конечно, не надо питать иллюзий. Всегда считайте, консультируйтесь с экспертами, не идите на поводу у эмоций. И страхуйте свою недвижимость.

Эрик Розенфельд. Таиланд – интересный рынок. Здесь, в отличие от Европы, отсутствует жёсткий контроль за происхождением средств, есть возможность открыть местный счёт, низкие налоги, растущий туризм, хорошие курортные предложения, высокая доходность. Но помните главное: большая доходность – большие риски.

Что может смущать на азиатских рынках?

Арон Геллер. В Индонезии многих не устраивает верховенство личности над общими законами и несоблюдение законности в общеевропейском понимании. То есть красный свет не такой уж и красный.

Но важно понимать, что традиции и общественный закон во многом гораздо более справедливый, чем федеральный.

Карен Чичян. Всё больше мир склоняется к Азии, но, к сожалению, у многих людей сохраняется непринятие её как таковой – со своей самобытностью, отношением к происходящему вокруг или, например, отсутствующими тротуарами.

Эрик Розенфельд. Регион удалён и имеет свою специфику, которая в случае юридического конфликта может сыграть против. Это другой мир со своими законами, ментальностью, бытом, отношением, стандартами. Чтобы вкладывать большие деньги в Азию, нужно либо иметь партнёра, либо самому во всё погружаться и не воспринимать ничего как данность.

О будущих мероприятиях вы можете узнать из наших новостей и в разделе события на портале. Участие во всех вебинарах бесплатное.

Фото: Miltiadis Fragkidis (Unsplash)

Источник