Зарубежная недвижимость или ценные бумаги: во что инвестировать

Обновлено

Недвижимость и ценные бумаги – обычно следующая ступень для тех, кого уже не устраивает хранение денег наличными или на вкладе в банке. Те, кто также хочет защитить себя от валютных рисков, рассматривают зарубежную недвижимость и ценные бумаги иностранных эмитентов – они приносят доход в валюте. В каком случае лучше инвестировать в недвижимость, а в каком – в бумаги? Как принять решение, во что вложить капитал? Разбираемся с нашими аналитиками.

Обычно инвесторы выбирают инструмент, который защитит их от потери капитала и позволит заработать. Поэтому при оценке инвестиций они опираются на два ключевых фактора: риск (отвечает за защиту капитала) и доходность (отвечает за заработок).

Риск и доходность взаимосвязаны. Чем менее рискован актив, тем выше на него спрос и, соответственно, его стоимость. А чем выше стоимость – тем ниже доходность. То есть, чем меньше риск – тем ниже доходность. И наоборот.  

Представим систему координат, в которой одной осью будет уровень риска, а другой – уровень доходности. Чтобы расположить на ней ценные бумаги и зарубежную недвижимость (и принять осознанное инвестиционное решение), нужно сравнить их между собой. Разберемся, по каким параметрам мы можем это сделать. 

Ликвидность

Ликвидность показывает, насколько быстро актив можно продать по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. 

У публичных ценных бумаг высокая ликвидность: можно заключить сделку на бирже всего за несколько секунд. У недвижимости низкая ликвидность – это один из главных минусов этого инструмента по сравнению с облигациями и акциям, которые торгуются на бирже. 

Недвижимость – низколиквидный инструмент по двум причинам. Во-первых, заключение сделки с недвижимостью требует много времени (как правило, минимум два месяца). Во-вторых, оценить стоимость объекта сложно. Если бы на рынке существовало только несколько типов квартир, а земля во всех районах стоила одинаково, то оценка стоимости и процесс купли-продажи бы упростились, и ликвидность недвижимости выросла.

Как ликвидность влияет на соотношение риска и доходности 

Сравним два надежных, низкорискованных актива: 7-летние облигации немецкого конгломерата Siemens и квартиру в центре Берлина. Доходность облигаций составляет 1,7% годовых, квартиры – 3%. Разница в их доходности – премия, которую дает рынок за более низкую ликвидность недвижимости. Так же работает рынок внутри каждого класса: у высоколиквидных активов, при прочих равных, доходность ниже, чем у низколиквидных. 

Волатильность

Волатильность — показатель, который характеризует изменчивость цены. Волатильность помогает зарабатывать, но и из-за нее же можно потерять вложенные деньги. Поэтому хорошо это или плохо для инвестора – зависит от него самого: насколько он готов брать на себя риски ради возможности заработать.

Публичные акции и облигации можно быстро перепродавать на бирже, поэтому они считаются более волатильными инструментами, чем недвижимость. Если компания публикует годовой отчет, в котором сообщает, что ее расходы снизились, а прибыль выросла – в этот же день акции и облигации этой компании вырастут в цене.

У недвижимости низкая волатильность. Договоры аренды обычно фиксируют арендные ставки на определенный срок, а заключение сделки, как мы говорили, требует минимум два месяца. Это защищает цены от резких скачков, а если ситуация меняется значительно, то стоимость недвижимости увеличивается или уменьшается с отставанием во времени.

Сравним, как менялись стоимость жилой недвижимости и стоимость акций крупнейших компаний в Великобритании и США в 2020 году. На фоне новостей о распространении COVID-19 акции крупнейших компаний обвалились – СМИ назвали 12 марта 2020 года худшим днем в истории фондового рынка после «черного понедельника» в 1987-м. Стоимость недвижимости тем временем не просто не обвалилась, а продолжила постепенно расти. 

Сохранение стоимости

Стоимость акций полностью регулируется балансом спроса и предложения: она может как вырасти в несколько раз, так и упасть до нуля. Владельцы облигаций более защищены: в конце срока они получают сумму, равную номинальной стоимости ценной бумаги. Однако и акции, и облигации могут полностью потерять свою стоимость, если их эмитент обанкротится.

Недвижимость же, в силу своей материальной природы, может полностью потерять свою стоимость в случае пожара или стихийного бедствия – обычно владельцы страхуют объекты на этот случай.

История Wirecard

Примеров банкротств компаний много – даже среди гигантов индустрии. Один из крупнейших – крах немецкого концерна Wirecard в июне 2020 года.

Компания предоставляла услуги платежной онлайн-системы для казино и порносайтов и в 2018 году была включена в топ-30 главного биржевого индекса Германии DAX. Wirecard год за годом успешно проходил аудит Ernst&Young, пока газета Financial Times не обнаружила махинации с отчетностью компании. Тогда проверка Wirecard была поручена другому аудитору, компании KPMG. Та выяснила, что руководство концерна записало в актив с несуществующих банковских счетов почти 2 млрд евро. 22 июня 2020 года был опубликован официальный ответ директоров концерна, которые заявили, что этих денег «с высокой степенью вероятности не существует». Стоимость акций Wirecard за несколько дней упала со 100 до 2 евро.