Вклады vs. ипотека. Что выбрать?
По данным «десятки» топовых банков страны, в первые дни сентября средняя максимальная ставка по рублёвым депозитам физических лиц составила всего 4,41% годовых. Подобное падение последний раз было зафиксировано 11 лет назад! И на III декаду ноября средняя максимальная ставка выросла всего до 4,43% годовых. Поэтому из-за столь серьёзного снижения доходности по рублёвым вкладам люди начинают их массово закрывать. С валютными вкладами сложилась ещё более сложная картина. Так, в том же сентябре на фоне существенного обесценивания рубля вкладчики забрали из Сбербанка порядка $440 миллионов. При этом большая часть этих денег была вложена в ипотечный рынок.
Основные причины сложившейся ситуации
Во-первых, на 2% упала ключевая ставка Центробанка, далее снизились ставки по кредитам и вкладам. На октябрь ЦБ установил базовую доходность для рублёвых вкладов на срок до 90 дней на уровне 4,009%, для вкладов от 91 до 180 дней — на уровне 4,684%. И понятно, что ждать увеличения доходности вкладов в начале 2021 года вряд ли стоит.
Слабеющий рубль стимулирует падение ставок. Цены на нефть не повышаются. В ожидании новой порции антироссийских санкций и победы демократической партии на выборах президента США иностранные резиденты «побежали» из ОФЗ, что неминуемо ударило по позициям рубля.
В этих условиях вкладчики ищут альтернативные, более эффективные варианты вложения своих средств. Некоторые эксперты рынка по традиции советуют вложиться в золото. Но эти операции требуют специальных знаний и опыта либо доверительного управления. Поэтому в большинстве случаев физлица отдают предпочтение более понятной покупке квартиры в новостройке: цена на «квадратные метры» растёт вместе со стадией готовности нового дома. Какова же доходность такой инвестиции?
Например, старейший московский девелопер, компания «Донстрой», недавно поделился своими данными, по которым инвестиционная доходность вложений в новые проекты доходит до 17% годовых. Так, в июле 2018 года квартира в их новостройке «Огни» площадью 60 м² стоила 10 миллионов ₽, спустя 2 года цена выросла на 4 миллиона ₽. В связи с этим интересна статистика компании: пятая часть клиентов «Донстрой» — инвесторы, уже не первый год покупающие «квадратные метры» с целью последующей перепродажи.
Во-вторых, субсидированная государством ипотечная ставка в 6,5% крайне выгодна. По такой ставке купить можно только квартиру в новостройке, это ещё одно преимущество нового дома перед вторичным рынком жилья. По данным ЦИАН, за последние три года стоимость первичного жилья в Москве выросла на 24%, до 210,8 тысячи ₽ за квадратный метр, а в целом по стране — на 8%. Несмотря на то, что рынок новостроек находится в активной фазе роста, подорожание квартир не повлияло на «пыл» инвесторов. Впервые в Москве в течение сентября этого года было заключено более 10 тысяч договоров долевого участия, что побило рекорд конца 2018 года в 8,5 тысячи ДДУ. Всего же за III квартал в столице было заключено 21,5 тысячи договоров, что на 22% выше, чем год назад.
В конце октября программа льготной ипотеки под 6,5% годовых была продлена до 1 июля 2021 года. Одновременно перед правительством стоит задача обеспечить улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей по стране ежегодно и строительство в течение 10 лет более 1 миллиарда квадратных метров жилья.
Безусловно, эти меры не только поддержат рост цен на жильё, но и обеспечат дальнейший рост отрасли. По прогнозу аналитиков НКР («Национальные кредитные рейтинги»), на горизонте 2021–2025 годов минимальный ежегодный рост составит 4%.
В-третьих, новостройки высоколиквидны. Особенно в Москве, где в случае необходимости новые «квадратные метры» можно продать легко, безопасно и без потери времени.
В-четвёртых, в «погоне за клиентом» многие девелоперы и банки стали массово улучшать совместные ипотечные программы, периодически запуская на рынке спецпредложения. По итогам III квартала 2020 года впервые в истории московского рынка новостроек доля сделок с привлечением заёмных средств превысила 60%, достигнув в сентябре 66,8%, а в октябре — 83,8%.
Этому феномену есть очень простое объяснение — ещё никогда в российской истории ипотека не предлагалась на таких выгодных условиях. Особенно льготные условия по жилищным ссудам предлагаются сейчас в Москве, субсидируя их практически до нуля. Так что у региональных инвесторов сейчас появился редкий шанс стать москвичом с помощью недорогого «входного ипотечного билета».
Например, банк ВТБ и компания «Донстрой» предлагают программу дополнительного субсидирования ипотечной ставки до 0,5% годовых в первый год пользования кредитом. Таким образом, покупателям фактически предложили беспроцентную годовую рассрочку, а затем выгодный кредит со ставкой 6,5% годовых. Кроме того, для жителей Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленобласти максимальную сумму кредита увеличили с 8 миллионов до 12 миллионов ₽. Чтобы получить льготы, первоначальный взнос по ипотеке должен составлять от 20% стоимости квартиры, а срок кредитования — до 30 лет. Добавим, что квартиру можно купить с помощью онлайн-сервисов, что безопасно и очень удобно для региональных покупателей.
Но не стоит спешить. Да, московские новостройки — пожалуй, наилучший защитный актив сегодня, но сначала оцените инвестиционный потенциал понравившейся квартиры и обратитесь за консультациями к опытным экспертам рынка. Помните, что ключевой фактор выбора — надёжный девелопер.
Автор:
Елена Кречман