«В Турции покупателей ждёт ряд ограничений» – и другие факты и тенденции с рождественского вебинара Prian

Сколько сегодня стоит новостройка в центре Аланьи? Надёжно ли ориентироваться на срок сдачи объекта, инвестируя в Дубае? Что происходит с недвижимостью на Солнечном Берегу? Во что лучшие вкладываться на Бали – в виллы или апартаменты? Вот лишь часть вопросов, которые обсуждались на рождественском вебинаре Prian, посвящённом итогам года.

Турция

Александра Кабакчи, Ataberk Estate

«С начала 2023 года важные изменения произойдут в программе гражданства. Так, если сейчас турецкий паспорт можно получить, приобретя несколько объектов, то с нового года – только объекты, находящиеся в одном проекте (прописанные в одном договоре). В тапу будет вписан лишь один собственник. Важен статус продавца – турка: до продажи он должен владеть объектом не менее трёх лет. Наконец, человек, получивший гражданство, по истечении трёх лет не сможет продать собственность обратно – тому человеку или компании, которая ранее выступала продавцом».

«С нового года недвижимость будет продаваться с учётом оценочной стоимости. Раньше продавец – частное лицо или компания – мог заявить о продаже объекта по любой цене. Разница между фактической и заявленной суммой сделки могла быть значительной, особенно в Анталийском регионе (делалось это для снижения налога). С нового года собственник не сможет указывать в тапу сумму ниже оценочной стоимости объекта».   

«Цены в курортных зонах не падают, даже учитывая ограничения в выдаче ВНЖ. Просто в районах, открытых для ВНЖ (центр Аланьи, районы Оба и Тосмур), объектов очень мало, и спрос на них растёт. А вот в Махмутларе и в Авсалларе предложений стало больше».

«В следующем году в Турции состоятся президентские выборы – перед этим могут быть приняты некоторые политические решения, влияющие на рынок недвижимости. Например, обсуждается возможный запрет на получение ВНЖ через аренду – хотя и сейчас отказов по этой схеме много. Возможно удорожание программы гражданства – до $750 тыс. или даже до миллиона».

«В центре Аланьи уже нет новостроек дешевле €200 тыс. Самые низкие цены на новое жильё в регионе Аланья – €69 тыс. за квартиру 1+1 в комплексе, не имеющем инфраструктуры, в 3 км от моря. Даже в развивающихся районах – Демирташ, Газипаша – минимальные цены около €100 тыс.».

«В Турции очевидна тенденция к уменьшению площади квартир. Апартаменты 1+1 в новых домах – 45–50 кв. м. Варианты больше, например 60–65 кв. м, – редкость».

ОАЭ

Евгений Пирожок, Kaspian Real Estate

«Дубай дорожает. Средний рост, по данным нашей компании, 27%! Есть виллы, которые за этот год выросли в цене на 45%. На некоторые апартаменты цены увеличилась вдвое. Это можно считать аномалией, но лишь в стандартной экономической и политической ситуации. А 2022 год не был таким от слова „совсем“».

«Цены продолжат расти на фоне роста иммиграционных настроений. Очень многие приезжают сюда не на время – навсегда. Перевозят не только семьи, но и бизнес. Эмират был готов к такому потоку, но всё равно недвижимости под аренду не хватает. Люди снимают квартиру с одной-двумя спальнями, а живут там вчетвером, впятером».

«Есть несколько этапов покупки недвижимости: пресейл, когда застройщик объявляет о строительстве объекта, и предпресейл – когда даже нет информации об объекте, но и цена ещё более низкая. Важно пользоваться возможностью, работать с информацией и приобретать недвижимость в правильный момент – с ещё большим профитом».

«Инвестируя в Дубае, не надо ориентироваться на сроки сдачи недвижимости. По законодательству вы можете перепродать квартиру, уплатив хотя бы 30% от её стоимости. Некоторые застройщики устанавливают эту планку на 40–50%. Перепродажа не зависит от стадии строительства – одна и та же квартира может быть перепродана за время строительства пять-шесть раз».

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru
Подписаться

Кипр

Ирина Мошева, Intermark Real Estate

«После 24 февраля все сделки в Европе для россиян стали более сложными. Кипр – чуть ли не единственная страна ЕС, где по-прежнему возможна оплата со счёта из российского банка».

«Ликвидных объектов под ПМЖ по цене чуть выше €300 тыс. мало. В Лимасоле за эти деньги можно купить одно- или двухспальные апартаменты в доме, строительство которого закончится через год, а то и через два-три. В более демократичных Пафосе, Никосии и Ларнаке изредка можно найти и построенные варианты, хотя они буквально вымываются с рынка».

«На Кипре сделка длится около двух месяцев, самый быстрые случаи – месяц. Удалённая сделка (доля таких около 20%) проходит быстрее из-за сокращения времени на подбор объекта. Самая длительная часть процесса – комплаенс банка при зачислении средств на счёт застройщика. Это не менее двух недель».

«Кипр – локация для получения умеренного и среднего дохода. На цикле строительства или реновации объект дорожает на 15–20%, по этим показателям остров несильно отличается от большинства стран Европы. Аренда может приносить 3–5% годовых. Спрос на курортные объекты под краткосрочную аренду проседал в пандемию, но сейчас восстановился. Варианты же на долгий срок вообще в дефиците».

Болгария

Людмила Шабанина, New Estate

«Цены на курортах повысились на 25–30% за год – это резкий рост. Спрос сильно вырос, интересуются практически всем. Конечно, болгары – основные покупатели – смотрят на удалённость от моря, на расположение квартиры в доме и вид из окон. Но берут всё. А состояние квартиры вообще практически неважно».

«Даже на морских курортах сейчас покупают, чтобы использовать объект в зимнее время».

«На Солнечном Берегу студии в пешей доступности от моря, год назад стоившие ниже €20 тыс., сейчас стоят €24–25 тыс. Апартаменты планировки 1+1 и площадью 70 кв. м на горнолыжном курорте Банско, купленные за €25 тыс., сейчас заберут за €45 тыс.».

«Основные трудности с переводом средств продавцам в Россию возникали в конце весны – начале лета. Сейчас деньги проходят быстро, за день-два. Правда, в последние недели болгарские банки стали закрывать счета самим болгарам – физическим и юридическим лицам, которые делали много переводов в РФ».

Индонезия

Екатерина Орлова, Intermark Real Estate

«Инвестиции в Индонезии – тренд, связанный с развитием экономики и инфраструктуры страны. Причём если в последние годы спрос был со стороны частных инвесторов, покупавших одну-две квартиры, то теперь активизировались небольшие институциональные инвесторы – family-офисы, фонды».

«Предложения на Пхукете и Бали до некоторой степени похожи. Но есть различия, например, виллы в Индонезии по площади меньше, зато обычно входят в структуру отелей и сдаются через неё. А апартаменты, наоборот, больше, чем на Пхукете, и, соответственно, дороже. В Таиланде вы можете купить 30-метровую студию в кондоотеле за $100 тыс. На Бали большинство застройщиков предлагают апартаменты от 60 кв. м. Они стоят от $200 тыс., таунхаусы от $300 тыс., виллы – небольшие, с одной или двумя спальнями – от $400 тыс.».

«Нельзя сказать, что пользуется бОльшим спросом: апартаменты или виллы. Но последние, как показала пандемия, лучше защищают от локдаунов, так как хорошо сдаются в долгосрок. Те же цифровые кочевники приезжают на Бали и на полгода, и на год».

«Чем выше доходность, тем выше риск – это верно и для Индонезии. Но риски на Бали в основном технического характера. Например, здесь нет эскроу-счетов, и законодательство не защищает инвестора на период строительства. Защитой являются лишь нотариальный договор и тот факт, что вы оплачиваете объект в рассрочку. Зато за время строительства можно зарабатывать от 40 до 60% – мало где есть такая доходность».

«На Бали недвижимость продаётся в лизхолд в два раза дешевле, чем во фрихолд. Соответственно и доходность удваивается. Срок владения делится на две части: первый, включенный в цену, и второй – на который владение можно продлить приоритетно. Риск в том, что, когда до окончания лизхолда остаётся меньше 25 лет, недвижимость становится неликвидной. Поэтому инвестору нужно управлять временем».

«Перевод средств в юго-восточные страны нетруден. Идут свифт-переводы – причём не только в долларах и евро (с ними сейчас возникают трудности из-за позиции банков-корреспондентов), но и, например, в дирхамах – многие застройщики на Бали принимают валюту ОАЭ. Альтернативные возможности – оплата криптовалютой и даже рублями».

Греция

Наталья Циро Рува, Roula Rouva Real Estate

«ВНЖ – „золотая виза“ для россиян недоступна. Для остальных в 2023 году в некоторых районах меняется порог входа. Власти страны воспользовались опытом Португалии. Порог будет повышен в Афинах (южные области), Салониках, Санторини, Минконосе. А, например, Ионические острова – в старом ценнике».

«Важная оговорка: 2023 год для участников программы будет переходным. Тот, кто начал сделку в 2022 году – скажем, заплатил депозит, может подавать по старым финансовым правилам».

«Очень не рекомендую соглашаться на указание в договоре не реальной, а заниженной суммы сделки. Это может в дальнейшем затруднить участие в программе ВНЖ».

«В 2022-м выстрелила программа для цифровых кочевников, принятая в сентябре 2021 года. С апреля более 250 наших клиентов получии ВНЖ на этом основании. Правда, по ней постоянно меняются протоколы – правила участия. Но она даёт возможность покупать греческую недвижимость всем, в том числе россиянам, – вы получаете и налоговый номер, и возможность открыть банковский счёт».

Фото: unsplash.com (Maksym Diachenko)

Источник