Сплошные плюсы. Инвестиции в отели Великобритании: фиксированные 8% годовых на 10 лет с индексацией и опцией обратного выкупа

0 0

Директор департамента международных инвестиций Intermark Global Екатерина Орлова рассказала о концепции holiday parks, которая обеспечивает фиксированный доход от аренды загородных коттеджей. Возможность, доступная и россиянам.

Куда вообще можно инвестировать в Англии частному лицу с относительно небольшим бюджетом

Выбор не так уж велик. В зависимости от оптимального для вас риск-профиля в Великобритании есть два основных типа инвестиционной недвижимости.

Первый – строящееся жильё. Порог входа – от £200 тыс. Доход поступает после введения проекта в эксплуатацию. Сдача в долгосрочную аренду через управляющую компанию позволит зарабатывать 3–5% годовых. Увеличить процент можно при сдаче жилья в центральных районах на короткий срок. 

В обоих случаях расходы на управление, содержание, ремонт и страховку несёт собственник жилья. При покупке квартиры необходимо уплатить налог – Stamp Duty Land Tax (0–17%). Всё это в итоге влияет на чистую доходность.

Второй вариант – коттеджи в загородных отелях. Этот вариант интересен в первую очередь за счёт низкого порога входа – от £145 тыс. ($180 тыс.) и более высокой доходности – до 8% годовых, которая к тому же в некоторых проектах фиксированная (до десяти лет) и индексируется на уровень инфляции. 

В таких проектах инвестору предлагаются уже готовые объекты, а значит, и доход можно получать сразу. Плюс предлагается опция обратного выкупа.  

Что представляют собой загородные отели и как работает инвестиционная схема 

Концепция holiday parks – британских загородных отелей – существует более 100 лет. По статистике Barclay’s, 79% англичан выбирают путешествия по своей стране, и «гостиницы на природе» весьма востребованы у арендаторов.

Успех проекта определяется местоположением и инфраструктурой. Поэтому чаще всего такие отели располагаются неподалёку от достопримечательностей и на больших территориях, где обустраивают бассейны, теннисные корты, детские площадки, прогулочные зоны и т. д.

*** 

Сегмент holiday parks весьма консервативен – в том смысле, что девелоперы и управляющие компании «погружаются» в него надолго. Intermark Global работает с одной из старейших семей, третье поколение которой управляет более чем 10 тыс. коттеджей. 

У девелопера в собственности 16 отелей, которые развиваются по оригинальной бизнес-модели. 

  • В уже функционирующих отелях старые коттеджи меняются на новые и продаются инвесторам – частным и институциональным.
  • Коттеджи сдаются в аренду. Инвесторы получают фиксированный доход, а у девелопера образуется капитал для реновации и расширения общих зон. Развитие инфраструктуры, а также установка джакузи, сауны, камина повышают арендную ставку.
  • Управлением отелями занимается один из крупнейших операторов – Hoseasons (на рынке с 1978 года, 25 тыс.+ объектов под управлением). 
  • Девелопер проводит мероприятия по повышению заполняемости в низкий сезон – ивенты, недели здоровья и прочее, что влияет на его доходность.
  • Woodlakes Park
    Woodlakes Park

    Сплошные плюсы. Инвестиции в отели Великобритании: фиксированные 8% годовых на 10 лет с индексацией и опцией обратного выкупа

    Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом
    Подписаться

    Сколько надо вложить в проект и сколько можно получить

    Одна из возможностей для частного инвестора – проект Woodlakes Park в Норфолке. Стартовая цена – £160 тыс. за полностью меблированый коттедж с террасой, джакузи и сауной. Всю сумму нужно выплатить сразу. 

    Собственник может две недели проживать в любом коттедже сети и в любой момент выйти из инвестиций, продав актив на вторичном рынке или девелоперу по опции обратного выкупа.

    ***

    Девелопер ежеквартально выплачивает собственнику 8% годовых в течение десяти лет с ежегодной индексацией на инфляцию (не более 3%). Доход фиксированный, то есть не зависит от того, как был загружен коттедж в течение года. 

    Управляющей компании каждый юнит приносит куда больше. В летние месяцы выручка составляет £4,5–5 тыс., осенью и зимой – £2 тыс. За вычетом операционных расходов в среднем коттедж приносит в год £20 тыс. При средней стоимости коттеджа в £160 тыс., чистый доход девелопера – 12,5% годовых. Из них 8% он отчисляет собственнику, а оставшиеся – оставляет себе.

    Доход зачисляется на счёт инвестора, указанный в контракте. По состоянию на начало 2024 года это может быть и российский счёт, но это не самая надёжная возможность. Возможно, лучше иметь на всякий случай и счёт за рубежом.

    ***

    Опция обратного выкупа возможна:

  • По инициативе инвестора – за 105%, 107% или 110% через пять, семь или десять лет. Прирост небольшой – 1% в год. Из плюсов – не нужно оплачивать юридические услуги.
  • По инициативе девелопера, который может прибегнуть к ней через три, четыре или пять лет за 110%, 112% или 115% соответственно. Здесь уже цена вырастает на 3–3,5% в год, и общий чистый доход – с учётом фиксированных выплат – составляет 10,5% годовых.
  • Как практически купить коттедж

    «Цвет паспорта» инвестора значения не имеет. Главное – располагать необходимой суммой и не находиться под санкциями. А далее – есть две уже проверенные схемы.

    1. Сделка сопровождается местными британскими юристами, которые имеют лицензию и страховку профессиональной ответственности. 

    Главное в этом случае – подтвердить источник средств и показать их исключительно безналичное передвижение со счёта на счёт. В случае если в цепочке переводов деньги были обналичены, схемой воспользоваться не получится.

    Первые £5 тыс. перечисляются на банковский счёт застройщика по договору бронирования и инвойсу. Оставшаяся сумма перечисляется на клиентский счёт юридической компании (аналог эскроу) по инвойсу и контракту с юристами. 

    Срок проведения сделки от бронирования до её завершения – в среднем 30–45 дней. 

    Расходы – £3 тыс., которые выплачиваются британским юристам.

    2. Перевод денег из России на счёт девелопера в Дубае (дубайское юрлицо) посредством выпуска менеджер-чека на предъявителя. Источник происхождения средств также надо показать. 

    Дополнительные расходы: 2% за выпуск менеджер-чека и 2–3% за конвертацию (в этом случае изначально оплата может осуществляться в рублях). Доход будет начисляться на полную сумму затрат. 

    Срок проведения сделки составляет в среднем одну-две недели.

    *** 

    Договор заключается с девелопером и управляющей компанией. У Intermark Global разработан пакет из четырёх контрактов: на покупку, аренду земли, управление и опцию обратного выкупа. Все они подписываются единовременно.

    Коттедж в Великобритании
    Коттедж

    Дополнительные расходы

    Налоги. При покупке коттеджа инвесторам не нужно платить налог на покупку (Stamp Duty Land Tax). 

    Налог на доходы от сдачи в аренду зависит от величины заработка. В Англии прогрессивная ставка налогообложения (0–45%), первые £12 570 годового дохода не облагаются налогом. Поэтому клиенты часто оформляют по одному коттеджу на взрослого члена семьи.

    Комиссии. При покупке актива с участием британского юриста инвестор единоразово платит компании Intermark Global 50 тыс. рублей за сопровождение сделки бизнес-ассистентом и послепродажное обслуживание.

    При продаже коттеджа необходимо оплатить юридические услуги и налог на прирост капитала.

    А какие есть риски?

    Вторая сторона договора перестанет платить доход

    Во-первых, если управляющая компания не платит доход, то после 21 дня задержки клиент может расторгнуть договор по электронной почте. 

    Во-вторых, в договоре прописано: «Если управляющая компания перестала выплачивать доход, девелопер полностью оказывает сервис по подбору и заключению контракта с новой УК и сделает это в любой момент, пока вы владеете коттеджем».

    Купишь неликвидный объект, который затем не перепродать

    Неликвидный объект можно купить и на раскрученном рынке. От этого никто не застрахован. Но оба риска при покупке коттеджа сведены практически к нулю. Объект востребован на внутреннем рынке среди туристов и генерируют доход. А перепродать можно самостоятельно через такие агрегаторы, как Rightmove, Zoopla и OnTheMarket. Тем более что, по оценке RICS – сертифицированных специалистов в области недвижимости, цены на коттеджи у девелопера на 10–25% ниже рыночных.

    Наконец, риск некачественного управления, которое в будущем может повлиять на доходность

    Здесь гарантией является 45-летний опыт совместной работы девелопера и управляющей компании. Они трудятся профессионально и, главное, без жадности. Все отели структуры имеют рейтинги на Booking от 8,0 до 9,2.

    Фото предоставлены компанией

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    два × 4 =