Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

0 0

Эффективность любых инвестиций нуждается в проверке. Как понять, действительно ли заявленные параметры реальны? Одна из возможностей – вернуться ненадолго в прошлое и посмотреть, что стало с похожими объектами, представленными на рынке несколько лет назад. Компании Future Real Estate и Century 21 Slovenia так и сделали.

Это третий проект Future Real Estate и Century 21 Slovenia при поддержке портала Prian.ru. В этот раз мы реализовали необычную идею: проследили инвестиционный путь объектов, о которых первый раз рассказывали в 2016 году, до 2019 года. Посмотрели, как работает и какой доход приносит в настоящий момент недвижимость в Словении.

Подписывайтесь на спецпроект «Недвижимость Словении. Реальные инвестиционные кейсы»

Магазин KIK в Мурска-Соботе

Место

Мурска-Собота – город и община на северо-востоке Словении, в регионе Прекмурье. В самом городе живёт более 10 тысяч человек, в регионе более 100 тысяч. За несколько минут на машине отсюда можно добраться до Австрии и Венгрии. Из крупных – по местным меркам – городов рядом находится Марибор (40 километров).

Локация

В Мурска-Соботе есть только одна торговая локация – это большая, примерно 500 на 300 метров, площадь, окружённая торговыми центрами. Здесь сосредоточен продовольственный ретейл, магазины одежды, бытовой техники, спорттоваров, а также аптеки и кафе. Это самое посещаемое место во всём регионе.

Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

История

К 2017 году в торговой зоне Мурска-Соботы оставался единственный свободный участок земли, на котором было возможно строительство. Компания Future Real Estate рассмотрела приобретение этого участка и начала переговоры с потенциальными арендаторами.

Возможностью открыть новую точку заинтересовались несколько компаний. Наибольший интерес проявил немецкий ретейлер KIK, специализирующийся на непродовольственных товарах – канцелярии, игрушках, одежде, предметах интерьера. KIK располагает более чем 3,2 тыс. магазинов в Европе.

К 2017 году KIK уже работал в Мурска-Соботе, но первый магазин компании находился в стороне от главной торговой зоны. Компания была заинтересована в помещении большой площади (около 1,2 тыс. кв. м) с парковкой в локации с большой проходимостью.

В результате ещё до начала строительства – и даже до получения разрешения на него – между девелопером и арендатором был подписан договор на десять лет. 

Финансы 

В настоящий момент объект, открытый весной 2019 года, успешно функционирует. Девелопер выставляет его на продажу за €2,5 млн. 

Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

Текущие показатели

  • Арендный поток в год €155 628
  • ROI без финансирования 6,23%
  • Срок окупаемости около 16 лет
  • Эффективный ROI при использовании банковского финансирования 10,45%
  • Возможности финансирования

  • Финансирование 50%
  • Сумма кредита €1 250 000
  • Собственные средства €1 250 000
  • Процентная ставка 2%
  • Период финансирования 10 лет
  • Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

    Марио Дебелец
    директор девелоперского направления
    Rein Group

    «KIK в Мурска-Соботе – хороший пример того, как конъюнктура – рост рынка и доходности магазинов – влияет на аппетиты компании. Фирма была готова реализовать один большой проект на большей квадратуре, она была готова платить более высокую арендную ставку. Компания KIK обычно выбирает помещения площадью 600–700 кв. м, но здесь они ожидали рост числа покупателей на 30% и выбрали помещение большой площади.
    Преимущество конкретного проекта в том, что у торговой точки только один арендатор. Это упрощает работу управляющей компании. Но главное для инвестора, что арендатор подписал долгосрочный договор на десять лет».

    Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

    Виктория Савченко
    директор по зарубежным инвестициям
    Future Real Estate 

    «Сама Мурска-Собота – небольшой город, но это тенденция последних лет: крупному бизнесу интересна провинция. Доходность точки здесь оказывается выше, чем в крупных городах – Любляне или Мариборе. Там выше конкуренция, а здесь пространство является безальтернативным не только для жителей конкретного города, но и для покупателей из соседних городов и деревень.
    KIK не самый дорогой магазин, но и покупательная способность местного населения скромнее, чем в городах. Можно сказать, что аудитория и ассортимент KIK полностью соответствуют друг другу».   

    Проект на стадии строительства

    Место

    Город Сежана на северо-западе Словении, у границы с Италией. Население города – около 5 тыс. человек, в общине проживает около 12 тыс. человек.

    Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

    Локация

    Единственная торговая зона в городе с супермаркетами, кафе, АЗС. Располагается вдоль шоссе, ведущего из Италии в Хорватию. Здесь осталось единственное свободное пространство под строительство торгового центра.   

    Разрешение на строительство получено. На данный момент заключён договор с одним якорным арендатором – компанией Mana, словенской сетью магазинов с товарами для всей семьи. С остальными арендаторами ведутся переговоры.

    Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

    Текущие показатели

  • Стоимость объекта €2 550 000
  • Арендный поток в год €153 321
  • ROI без финансирования 6,01%
  • Ориентировочный срок окупаемости 16,5 года
  • Возможности финансирования

  • Финансирование 50%
  • Сумма кредита €1 275 000
  • Собственные средства €1 275 000
  • Процентная ставка 2,5%
  • Период финансирования 10 лет
  • Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

    Виктория Савченко
    директор по зарубежным инвестициям
    Future Real Estate

    «Конкретный проект интересен тем, что приобрести его можно не целиком, а частями, то есть стать собственником только одного помещения с одним арендатором. Важно также учитывать динамику изменения цены на объект по ходу строительства. Указанная в предложении цена учитывает полную заполняемость здания: собственнику не придётся искать или ожидать арендаторов. Эту задачу наша компания берёт на себя».

    Если вас заинтересовали предложения – вас с удовольствием проконсультирует Виктория Савченко

    Словенские кейсы. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне

    Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна

    https://www.futu-re.com/ru/

    victoria@futu-re.com

    +386 64 275 188

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    два × 2 =