Самые перспективные страны Европы для покупки недвижимости в 2024 году – прогноз Prian
Это авторский прогноз от редакции Prian. Мы изучили ключевые показатели европейских рынков недвижимости, сравнили их с фундаментальными экономическими факторами и составили список из пяти стран, где сделка обещает быть выгодной. В перспективе трёх-пяти лет местные дома и квартиры подорожают.
Дисклеймер
Содержание статьи:
Рост цен в среднем по стране не гарантирует, что любая сделка принесёт прибыль. Каждый случай индивидуален, а успех зависит от множества факторов – и ликвидности конкретного объекта, и способа регистрации недвижимости, и мастерства риелтора, который будет заниматься продажей. Рекомендуем консультироваться со специалистами на местах. На Prian вы найдёте большую базу брокеров и застройщиков в разных странах мира, которые готовы ответить на ваши вопросы на русском языке.
Что происходило с ценами на жильё в Европе за последние 25 лет
Похоже, сейчас мы находимся на пороге нового тренда.
Период | Как менялись цены на жильё в Европе |
2000 – 2008 гг. | В среднем по Европе жильё дорожало умеренными темпами: +3-5-7% за год. Это был период спокойствия и оптимизма. Сильный спрос поддерживался щедрыми ипотечными программами. В некоторых странах, например, в Испании банки выдавали кредиты на 110% от стоимости объекта, т.е. не только не требовали первоначального взноса, но и оплачивали сопутствующие расходы на сделку. Впрочем, для отдельных стран этот период был не таким уж спокойным. К примеру, в Латвии на фоне вступления в Евросоюз цены на жильё взлетели на 70% за два с половиной года. |
2008 – 2014 гг. | Мировой финансовый кризис, начавшийся на рынке недвижимости США, докатился до Европы. И ценовая картина изменилась кардинальным образом. В странах с перегретыми рынками случился сокрушительный обвал, в более сбалансированных регионах – умеренный спад. Дешевело буквально всё: и дома, и квартиры, и в городах, и на курортах. Восстанавливались страны тоже с разной скоростью, но общеевропейский тренд оставался нисходящим вплоть до 2014 года. |
2014 – 2020 гг. | Экономика начала возрождаться, а вместе с ней – и цены на недвижимость. Банки нарастили кредитование по низки ставкам, но учли ошибки 2000-2008 годов – выдавали ипотеку уже далеко не каждому желающему. Девелоперы тоже подходили к реализации новых проектов гораздо осторожнее – темпы строительства сократились. В среднем по Европе цены росли примерно на 5% каждый год. В некоторых странах намного быстрее: в Эстонии, Венгрии, Чехии, Латвии. |
2020 – 2022 гг. | Пандемия изменила расклад сил на рынке недвижимости. Спрос подскочил, а вот предложение – не смогло так быстро расшириться. Это привело к резкому скачку цен. К концу периода почти во всех странах стоимость недвижимости существенно (до 50%) превысила пиковые показатели 2007 года. Исключений только три: Греция, Италия и Кипр. Все эти годы цены росли намного быстрее арендных ставок, что привело к снижению доходности жилой недвижимости в Европе. Уже в 2022 году объём инвестиций в отрасль от профессиональных игроков начал снижаться. |
2023 – ХХХХ гг. | Жильё сильно подорожало, ставки по кредитам сильно выросли, а вот количество сделок начало сокращаться. Результат: цены пошли вниз. В среднем по Европе спад пока незначительный – минус 2% за год. Но в некоторых странах тренд проявился намного сильнее, особенно в Германии, Финляндии, Нидерландах. |
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru
Подписаться
Эволюция цен на жилую недвижимость в Европе
.jpg)
На графике показан индекс цен на жилую недвижимость в Европе с 2000 по 2023 г. Динамика в годовом исчислении.
Пока непонятно, как долго продлится нисходящий тренд, начавшийся в 2023 году, и насколько глубоким будет спад. Но разные страны Европы, как и ранее, будут переживать рецессию по-своему. А значит и у покупателей, при правильном выборе локации и объекта, есть шанс существенно увеличить капитал, вложенный в недвижимость.
Предлагаем вам наш прогноз: в этих странах сложились все предпосылки для дальнейшего роста цен.
Германия
В 2024 году у покупателей недвижимости в Германии появился редкий шанс. Эта страна первой встретила новый нисходящий тренд: за 2023 год жильё здесь подешевело сразу на 10% – такого не было с 2000-х! В краткосрочной перспективе 6-12 месяцев спад вероятно продолжится. А затем неминуем разворот, потому что фундаментальные факторы остались прежними, и даже усилились.
Панорама Франкфурта
В крупных городах – хронический дефицит жилья. Девелоперы и ранее не успевали за спросом, а за последние пару лет темпы застройки ещё сильнее снизились. В то же время Германия радикально реформировала закон о гражданстве, что наверняка подтолкнёт многочисленных иммигрантов укрепить связи со страной. Спрос на жильё увеличится. И как только ставки по ипотеке опустятся (этот процесс уже начался), цены снова начнут расти.
Греция
В Германии сейчас рецессия, а вот в Греции – расцвет. Аналитики журнала The Economist даже признали её экономику самой эффективной в мире. Безработица падает, ВВП растёт, туристы едут, поток инвестиций увеличивается – словом, прекрасно всё. В ценах на жильё этот подъём тоже заметен: плюс 10% за год, а в некоторых регионах рост превышает 20%.
Санторини, Греция
Интересно, что несмотря на такое головокружительное ралли, цены на жильё в Греции только сейчас достигли уровня 2008 года. Потенциал для роста не исчерпан. А местные власти ещё и прилагают усилия, чтобы усилить спрос за счёт иностранцев. На одной «золотой визе» Греция зарабатывает около €1,5 млрд в год.
Испания
Испания – одна из немногих стран, которая сейчас развивается вопреки общеевропейскому тренду. Почти везде цены падают или стагнируют, здесь – растут.
Почему? Экономика развивается быстрее, чем в среднем по ЕС. За 2023 год испанский ВВП расширился на 2,5%, европейский – на 0,5%. Безработица снижается, доходы местных повышаются, число жителей увеличивается за счёт экспатов, которых привлекают многочисленными программами иммиграции, например, «золотыми визами» и ВНЖ для цифровых кочевников.
Барселона, Испания
И – что важно – цены на жильё в Испании не перегреты, во многих регионах они до сих пор не достигли уровня 2008 года. А строят там уже не так активно, как начале XXI века. Значит, дефицит ещё долго будет стимулировать рост цен, хоть и не слишком быстрый.
Кипр
Многие думали, что после того, как Кипр отменит программу «Гражданство за инвестиции», цены на местную недвижимость рухнут. Этого не произошло. Наоборот: восходящий тренд укрепился за счёт устойчивого роста стоимости жилья среднего класса.
Главное – на Кипре, в отличие от большинства стран Европы, растёт число сделок с недвижимостью. В том числе, благодаря местным, которые сейчас активно вкладываются в арендные дома и квартиры. Ну а иностранных покупателей здесь всегда было много – более 25% продаж.
Айя-Напа, Кипр
Важный стимул для дальнейшего роста – новые правила ускоренного получения гражданства. Квалифицированные экспаты, которых на Кипре много, захотят оформить паспорт и купить жильё.
Сербия
Долгие годы Сербия оставалась «тёмной лошадкой» для иностранных покупателей недвижимости. Скоро всё изменится.
Во-первых, за последние пару лет сюда переехало много релокантов – и физических, и юридических. А ещё здесь недавно изменили закон «Об иностранцах», благодаря чему Сербия стала самой простой для иммиграции страной Европы. Это привлечёт новых людей, а они поднимут спрос на недвижимость.
Текст подписи к фото
Во-вторых, в 2027 году здесь пройдёт всемирная выставка Expo. Это многомиллиардные инвестиции в инфраструктуру и всплеск интереса со стороны международных инвесторов. Очевидно, что на стоимости недвижимости это тоже отразится.
И наконец, страна развивающаяся, здесь ещё очень многое не сделано. Например, в Белграде даже метро нет. Когда построят, рост цен на квартиры гарантирован.
Источники: 1). Bnpparibas, 2). Eurostat
Фото: Unsplash (Soff Garavano Puw, Noah Boyer, Sonya Brady, Miquel Migg, Secret Travel Guide, Dimitrije Milenkovic)