Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Что должно быть в договоре купли-продажи

Покупателю недвижимости в Нью-Йорке, как правило, помогает целая команда во главе с брокером и адвокатом. Их задача – узнать максимум об объекте и подготовить все необходимые бумаги. Однако покупателю важно знать, что будет написано в самой важной из них – в договоре.

Рассмотрим основные пункты договора.

Цена покупки

В договоре указываются цена объекта и условия оплаты. Как правило, покупатель может получить отсрочку закрытия сделки на 15–30 дней. Однако продление более чем на 30 дней осуществляется исключительно по усмотрению продавца.

Депозит

По стандартным условиям, при подписании вносится депозит (10%), а остаток уплачивается при закрытии (обычно это 60–90 дней с момента подписания контракта) сертифицированным платежом. Деньги хранятся на счёте условного депонирования у адвоката продавца.

Покупатель

В договоре указывается подробная информация о покупателе.

Домашние питомцы

Если правилами здания разрешается содержание домашних животных, это должно быть подробно прописано в договоре.

Личная собственность

В квартире могут находиться предметы обстановки, такие как кухонная техника, мебель, кондиционеры, осветительные приборы, столярные изделия, стиральная машина, сушилка и т. д. Вы можете договориться о том, что часть из них перейдёт к вам, и тогда перечень тех вещей, которые будут включены в продажу, также должен быть в договоре.

В этой квартире при продаже остается бытовая техника и кухонный гарнитур 

При этом вы должны исходить из того, что объекты личной собственности не переходят к вам, если в договоре прямо не указано, что они включены в сумму сделки.

Состояние недвижимости

Как правило, договоры купли-продажи вторичной недвижимости предусматривают продажу объекта в состоянии «как есть».

Большинство контрактов на покупку квартиры не включают в себя инспекцию дома. Покупатели экономят на этом этапе, так как знают, что ответственность за техническое обслуживание, ремонт общих частей здания и систем коммуникации несёт менеджмент здания.

Однако, если покупатель и продавец договорились о том, что продавец выполнит ремонт квартиры перед закрытием сделки, эта договорённость должна быть включена в договор.

Подзаконные акты кондоминиума предусматривают полную ответственность владельца помещения за содержание и ремонт всего, что находится внутри квартиры (включая водопроводные трубы, отопление и электрические сети). Поэтому договор должен содержать пункт о том, что эти приборы и системы должны быть в рабочем состоянии на момент закрытия сделки.

После закрытия сделки к вам перейдёт ответственность за все расходы на ремонт квартиры, поэтому очень важно, чтобы вы представляли себе её состояние, прежде чем подписывать договор. В договоре также должно быть указано, что продавец передаёт помещение пустым и чистым.

Если вы покупаете дом, нанять инспектора или инженера для проведения инспекции будет необходимо. Он проверит общее состояние здания, систему отопления, водопровод, электричество, бытовые приборы, крышу и фундамент. Ответственность продавца заканчивается в момент заключения сделки. Поэтому, во избежание конфликтов, продавец обычно настаивает на инспекции дома до подписания контракта.

Если покупатель недоволен её результатами, он может отказаться от сделки, и тогда обе стороны сохранят деньги на оплату юридических услуг. Конечно, можно попробовать и договориться с продавцом об устранении дефектов, обнаруженных в ходе проверки дома, или о снижении покупной цены.

Подробное описание этого дома на Лонг-Айленде можно найти тут

Покупателю рекомендуется присутствовать во время проверки и сопровождать инспектора. Специалист будет указывать на проблемы по мере их обнаружения, то есть, покупателю не придётся ждать письменного отчёта – это затягивает время согласования контракта.

Тесты на наличие воды, состояние топливных баков, отсутствие радона и термитов могут занять до двух недель. Если результаты любого из этих тестов окажутся неудовлетворительными, в контракте, скорее всего, будет указано, что продавец должен исправить проблему до закрытия сделки, а если продавец решит этого не делать, покупатель будет иметь право расторгнуть контракт.

В штате Нью-Йорк продавец обязан предоставить покупателю форму, фиксирующую все известные дефекты в доме. По закону, продавец также может выдать покупателю кредит в размере $500 при заключении сделки вместо раскрытия этой информации.

Дата закрытия сделки

Хотя в договоре указывается конкретное число, это лишь предполагаемая дата, поскольку между подписанием контракта и закрытием сделки покупателю предстоит совершить много действий, сроки выполнения которых в большинстве случаев от него не зависят.

Непредвиденные финансовые обстоятельства

Если покупателю откажут в кредите, этот пункт позволит ему расторгнуть контракт и полностью получить обратно первоначальный взнос. В этом пункте указывается максимальная сумма финансирования, на которую покупатель может подать заявку, и максимально допустимый срок кредита.

Как правило, это положение позволяет покупателю получить письмо-обязательство по кредиту в течение 30–45 дней или расторгнуть договор, если письмо-обязательство не получено в течение указанного периода времени.

Присутствие краски на основе свинца

Несколько лет назад федеральное правительство приняло закон, требующий от продавца раскрывать покупателю любую информацию о наличии в доме краски на основе свинца или её следов. Покупателю важно об этом знать, потому что от свинца могут пострадать маленькие дети. Если они проглотят кусочки свинцовой краски или вдохнут частицы свинцовой пыли, то могут получить неврологические заболевания.

Хотя краска на основе свинца запрещена с 1978 года, её все ещё могут находить в старых домах. При этом её присутствие не считается опасным, если поверхности дома содержатся в надлежащем состоянии или были перекрашены бессвинцовой краской.

Если дом был построен до 1978 года, договор должен содержать письменные показания продавца, в которых он должен указать, знает ли он о наличии где-либо в жилище краски на основе свинца или зон риска в связи с ней.

Отказ кондоминиума от преимущественного права

Такое редко встречается, но совет управляющих кондоминиума имеет право купить квартиру от имени кондоминиума, после того как продавец заключил договор купли-продажи с покупателем. Поэтому контракт должен предусматривать условие, что члены совета директоров кондоминиума отказываются от своего права на покупку квартиры.

Читайте информацию об этой квартире-студии в кондоминиуме 510 Driggs в Бруклине здесь

Страхование титула

В контракте, как правило, указывается, что условием сделки является передача продавцом дома или квартиры, освобожденной от каких-либо судебных исков, залогов, ипотечных кредитов, задолженностей по налогу на недвижимость или других обременений в отношении имущества.

Если вы покупаете квартиру в кондоминиуме или дом, ваш адвокат после подписания контракта закажет отчёт о праве собственности и отправит его копии юристам продавца и вашему кредитору. Если в отчёте выявятся дефекты в титуле продавца, адвокат продавца должен будет их устранить до закрытия сделки.

При закрытии сделки компания по страхованию правового титула возьмёт на себя ответственность за регистрацию всех передаточных и налоговых документов и выдаст полис страхования правового титула, который подтверждает получение чистого права собственности. Вы заплатите единовременную премию, а само страхование будет гарантировать, что титульная компания будет защищать за свой счёт любые претензии, предъявленные третьими лицами в отношении прав на собственность, которой вы владеете.

Я прикрепляю образец контракта на покупку новостройки в Нью-Йорке. Обратите внимание, что контракты могут сильно различаться, так как они составляются адвокатами отдельно для каждой сделки. Этот образец предназначен для того, чтобы дать представление о составе договоров покупки недвижимости в Нью-Йорке. Если вам нужен актуальный текст, вы всегда можете обратиться ко мне, и я вам его отправлю.

Фото: Unsplash (Nathalia Segato), база объектов prian.ru

Источник