Пандемия вернулась в торгцентры
Дополнительные ограничения на работу фуд-кортов и заведений общепита пока не привели к резкому устойчивому снижению посещаемости торгцентров, но уже заставили собственников недвижимости и арендаторов снова начать переговоры о скидках и каникулах. Лендлорды в целом готовы идти навстречу рестораторам, но далеко не всегда в запрашиваемом ими объеме. На офисном рынке, который пока не попал под новую волну ограничений, началась стабилизация.
Новая волна ограничений на фоне роста заболеваемости COVID-19 пока не успела оказать существенного влияния на торговую недвижимость: Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) не показывает выраженной динамики. Согласно данным Watcom group, в Москве его значение на неделе 14–20 июня оказалось ниже на 12,1% относительно аналогичного периода докризисного 2019 года, в Санкт-Петербурге — на 16,7%. Этот спад примерно соответствует показателям предыдущих недель.
В Москве по решению столичных властей фуд-корты в торговых центрах закрыты с 13 июня, с 22 июня им разрешили работать на вынос и на доставку. Рестораны не могут обслуживать посетителей с 23:00 до 6:00. Предполагается, что с 28 июня фуд-корты и заведения общепита смогут пускать внутрь гостей только по QR-кодам, которые можно получить, пройдя полный курс вакцинации или сдав отрицательный ПЦР-тест. В Санкт-Петербурге ограничения намного мягче: с 2:00 до 6:00 рестораны могут работать только навынос.
Никита Щуренков о том, почему рестораторам хочется локдауна
Содержание статьи:
Директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева отмечает, что управляющие торговыми центрами оперативно отреагировали на введенные ограничения: размер предоставляемых дисконтов сейчас доходит до 100% стоимости арендной платы без учета коммунальных и эксплуатационных расходов. «Но все индивидуально и зависит от того, например, предусмотрена ли у арендатора продажа навынос, есть ли возможность работать с выделенной зоной посадки и пр.»,— перечисляет консультант. Долю пустующих площадей в торгцентрах Москвы по итогам первого полугодия (январь—июнь) она оценивает в 12,5%. Это на 2,5 процентного пункта (п. п.) выше аналогичного показателя прошлого года, отмечает эксперт, связывая рост значения с оптимизацией торговых точек ритейлеров.
Скидки на улицах
Консультант направления стрит-ритейла CBRE Ольга Филипенко отмечает рост уровня вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла Москвы по итогам второго квартала на 0,4 п. п. относительно значений первого. Арендные ставки, по ее словам, пока не корректируются. Но на фоне новых ограничений эксперт ждет переноса запланированных открытий ресторанов на август-сентябрь и снижения оборотов действующих операторов на 50–70%.
«Многие арендодатели будут вынуждены искать компромисс — обсуждать льготный период на срок действия ограничений, быстро произвести ротацию арендаторов в нынешних условиях не получится»,— констатирует госпожа Филипенко.
Хотя собственники помещений пока не настроены на значительные дисконты. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко считает, что новая волна ограничений для рестораторов не такая тотальная, как в прошлом году: она скажется на выручке предприятий общественного питания негативно, но не приведет к почти полному ее отсутствию. На этом фоне собственники, по ее словам, не видят оснований полностью удовлетворять запросы арендаторов, которые часто оказываются чрезмерными. «Например, рестораны, режим работы которых всегда был до 23:00, при запросе скидки и обосновании своих прогнозируемых убытков ссылаются в том числе и на запрет работы ресторанов после 23:00»,— рассказывает госпожа Буренко. Тем не менее она отмечает, что большинство поступивших запросов арендаторов на предоставление льгот на время действия ограничений в компании удовлетворили.
Из торгцентров ушли едоки
Рынок Санкт-Петербурга последствий роста заболеваемости COVID-19 пока не ощутил. Руководитель отдела исследований рынка Maris Алёна Волобуева отмечает, что на основных торговых улицах вакантность пока демонстрирует небольшое снижение: летом традиционно растет активность заведений общепита. Ставки аренды, по ее словам, не корректируются, незначительное снижение характерно только для наименее ликвидных зон с низкой проходимостью. Дальнейшая динамика, по мнению эксперта, сейчас полностью зависит от развития эпидемиологической ситуации и продолжительности ограничительных мер.
Офисная стабильность
На офисном рынке Санкт-Петербурга ажиотажа пока не наблюдается: согласно предварительным оценкам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, совокупный объем сделок за первое полугодие составил около 30 тыс. кв. м, это на 20% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Средний размер выкупленной или арендованной недвижимости за год сократился на 40%, до 960 кв. м. Хотя замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers в Санкт-Петербурге Виктория Горячева считает, что активность потенциальных арендаторов в городе в целом остается высокой: бизнес активно ищет новые помещения и переезжает.
Директор департамента офисной недвижимости Colliers в Москве Наталья Боннели отмечает, что в Москве средний уровень вакантности по итогам полугодия составил 8,2%, увеличившись за квартал на 0,3 п. п. Арендные ставки на этом фоне постепенно растут: по итогам второго квартала они оказались в среднем на 2–3% выше значений первого квартала и на 10% — аналогичного периода прошлого года.
Офис класса А в Москве сейчас можно снять в среднем за 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год, В — 16,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
В целом рынок офисной недвижимости, по мнению госпожи Боннели, стабилизируется. Совокупный объем сделок по итогам второго квартала предварительно она оценивает в 380 тыс. кв. м, а всего первого полугодия — в 680 тыс. кв. м. Последняя цифра превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 32% и фактически соответствует уровню 2019 года, когда объем поглощения за первое полугодие оценивался в 710 тыс. кв. м.
Динамика среднего уровня вакантности помещений стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы
|
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные Colliers