Памятник архитектуры стал предметом спора
Иски прилетели в дом Майкова
Продажи памятников архитектуры, находящихся в федеральной собственности, сопровождаются скандалами. «Дом.РФ», выбранная Росимуществом агентом сделок по таким объектам, через суд расторгает договоры с арендаторами, вложившими средства в реставрацию. Так, серьезный спор развернулся вокруг особняка Майкова в центре Москвы. Госкомпания, ссылаясь на судебную практику, рассчитывает на удовлетворение своих исковых требований. Но у арендатора есть шанс остаться в особняке, считают юристы: закон об объектах культурного наследия позволяет сохранить арендные отношения.
«Дом.РФ» через суд пытается досрочно расторгнуть договор аренды построенного в конце XVIII века жилого дома поэта Майкова на Большой Спасской в Красносельском районе Москвы. Об этом “Ъ” рассказал партнер юрфирмы «Городисский и партнеры» (арендатор особняка) Евгений Александров. По его словам, в 2006 году компания арендовала до 2028 года объект, находившийся до весны 2019 года в оперативном управлении у ФГБУК АУИПИК (это подконтрольное Минкультуры РФ агентство реализует проект по возрождению исторических усадеб). В 2009 году арендатор завершил реставрацию объекта, вложив, как сообщили в юрфирме, 233,538 млн руб.
В «Дом.РФ» подтвердили “Ъ” подачу иска, добавив, что до этого была безрезультатная попытка во внесудебном порядке расторгнуть договор по соглашению сторон. Там напомнили, что в 2019 году специальная правительственная комиссия решила передать «Дом.РФ» ряд федеральных объектов, включая особняк Майкова, для дальнейшей реализации на открытых торгах. В госкомпании заявили, что судебные разбирательства идут еще по шести историческим объектам, включая здание на улице Кирова, 28 в Улан-Удэ, на улице Ленина, 51 в Уссурийске, два здания на проспекте Ленина в Томске.
Перешедшие «Дом.РФ» объекты, как утверждают там, «часто обременены договорами аренды или безвозмездного пользования с третьими лицами».
«Неиспользуемые объекты федеральными структурами отдаются в аренду третьим лицам, которые иногда передают объекты в субаренду, извлекая значительную прибыль»,— утверждают в «Дом.РФ».
В «Дом.РФ», ссылаясь на судебную практику, рассчитывают на удовлетворение своих исковых требований.
В Росимуществе, передавшем «Дом.РФ» для реализации эти спорные объекты, не удалось получить официальных комментариев. Источник “Ъ”, близкий к ведомству, говорит, что арендатор особняка Майкова, судя по конъюнктуре на рынке, должен был окупить названные затраты до 2014 года. В «Дом.РФ» сообщили, что сейчас юрфирма «Городисский и партнеры» арендует особняк площадью 1,407 тыс. кв. м за 1,29 млн руб. в год. Получается, что аренда 1 кв. м обходится в 917 руб. Рыночные ставки в Красносельском районе Москвы, где находится особняк Майкова, по подсчетам руководителя отдела исследований JLL Владислава Фадеева, составляют 22–35 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от класса объекта.
В юрфирме «Городисский и партнеры» считают, что сейчас сложилась ситуация, когда «у добросовестного арендатора досрочно, безосновательно и без какой-либо компенсации изымается имущество со ссылкой на закон, вступивший в силу значительно позже заключения договора аренды (речь о вступившем в силу в 2008 году 161-ФЗ, позволяющем досрочно расторгать договор с арендаторами госсобственности.— “Ъ”)». Но в этом законе не содержится указаний на придание ему обратной силы, чем намерен воспользоваться арендатор особняка Майкова. Этот довод, судя по практике судебных споров по поводу аренды гособъектов, может быть отклонен, предупреждает юрист фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле. Но, считает он, у арендатора есть шансы сохранить арендные правоотношения: «Рассматривая подобные иски, суды указывают, что 161-ФЗ является специальным и поэтому преобладает над Гражданским и Земельными кодексами. Но в случае с памятниками архитектуры можно апеллировать к положению закона об объектах культурного наследия, предусматривающего, что обременения, включая аренду, сохраняются при смене собственника».
Евгений Александров заявил “Ъ”, что арендатор намерен «отстаивать свою позицию всеми предусмотренными законом способами».