Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024-2025: цены, правила, тренды
Почему в Эстонии дешёвая недвижимость? Сколько можно заработать на аренде квартир? Что будет с ценами в следующем году? Представляем обзор рынка недвижимости Эстонии: главные тренды, динамика цен, состояние спроса и предложения, а также потенциальные возможности для покупателей.
Содержание статьи:
Содержание статьи:
Главные тренды
На рынке недвижимости Эстонии наблюдается несколько ключевых трендов:
Цены на жилую недвижимость в Эстонии
К середине 2024 года индекс цен на недвижимость в Эстонии увеличился на 6,7% в годовом исчислении.
В течение 20 лет Эстония лидировала в Евросоюзе по росту цен на жильё. С 2010 по 2024 годы стоимость домов и квартир утроилась – плюс 232%.
Рост продолжается, однако динамика уже не такая интенсивная, как в 2020-2023 годах.
Сколько стоят квартиры в крупных городах
| Город | Цена за кв. м (EUR) |
| Таллин | 2500 – 4000 |
| Тарту | 2100 – 2500 |
| Нарва | 700 – 1000 |
| Пярну | 1500 – 3000 |
В Эстонии сохраняется огромный разброс цен. Например, в престижных районах Таллина (Кадриорг, Сюдалинн, Пирита, Маакри, Старый город) квадрат стоит €4000-6000. А в более дешевых столичных локациях (Ласнамяэ, Мустамяэ) немало предложений до €2000 за кв.м – квартиры в типовых домах, построенных в середине XX века.
На национальном уровне разница ещё более существенна. В столичном регионе Харьюмаа придётся заплатить в среднем €3000 за кв.м., а в ближайшем к российской границе уезде Ида-Вирумаа – €380. В самых дешёвых городах страны (Кивиыли, Пюсси и др.) множество вариантов недвижимости до €100 за квадрат. Поэтому в Эстонии за пару тысяч евро можно купить вполне пригодную для проживания квартиру.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале
Подписаться
Почему в Эстонии дешёвая недвижимость
Главная причина – демографическая. Население районов переезжает в столицу и за границу, а местное жильё остаётся пустовать.
Ещё одна – энергетическая. Большинство экстремально дешёвых объектов – это старый советский фонд со сравнительно высокими (особенно сейчас) расходами на содержание.
Вот так выглядят дешёвые квартиры в эстонской провинции. В коллаже – фото объектов недвижимости, которые размещались на портале Prian
Раньше россияне покупали дешёвые квартиры для упрощения получения шенгенских виз. Сейчас эта схема не работает. Эстония не только перестала выдавать визы гражданам РФ, но и запретила им въезд по шенгену от других стран.
Вариант может быть интересен тем, кто стремится к простой недорогой жизни в Европе. Эти регионы не такие уж упадочные. Там есть вся базовая инфраструктура (просто работы нет), вокруг красивая природа (леса, озёра), рядом Балтийское море и до Таллина недалеко.
Инвестиционные перспективы
Не стоит рассчитывать на рост цен за такую недвижимость. За всё время нашей работы на рынке зарубежной недвижимости (а Prian с вами с 2006 года) дешёвые квартиры в Ида-Вирумаа так и не подорожали. Сдать их аренду тоже крайне сложно, ведь население региона уменьшается.
Исключение – Нарва-Йыэсуу. Местные квартиры имеют инвестиционный потенциал, но там средний квадрат стоит около €1000.
Статистика продаж недвижимости в Эстонии
Продажи находятся на низком уровне: в 2023 году было зарегистрировано на 29% меньше сделок, а общая сумма транзакций снизилась на 17% по сравнению с 2022 годом.
В 2024 году эта тенденция сохранилась. Например: в марте 2023 года в Таллине было продано 827 квартир, а в этом году это число снизилось до 577.
Ключевые причины слабых продаж: возросшие цены, подорожавшие ипотечные кредиты и стагнация в экономике.
ВВП Эстонии упал в 2023 году на 3%, по итогам 2024 года также будет зарегистрирован минус. Инфляция остаётся высокой (9,8%), безработица увеличивается (с 6% до 9%), что также негативно сказывается на рынке недвижимости.
Рынок покупателя
В условиях ослабленного спроса покупатели получили преимущество: они могут активно торговаться и диктовать продавцам свои условия.
Кредиты на недвижимость в Эстонии
Типовые ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии сейчас составляют 5-6%. Для сравнения: в 2021-2022 годах покупатели платили по ипотеке 1,8-2,1%.
Ужесточение условий кредитования – одна из главных причин снижения активности на рынке недвижимости.
Средние савки по кредитам на недвижимость в Эстонии с 2021 по 2024 годы. Синий график – плавающие ставки; оранжевый – фиксированные ставки; голубой – 6-месячный Euribor (усреднённая процентная ставка по кредитам, предоставляемым друг другу европейскими банками). Источник: Центробанк Эстонии
Иностранцы на рынке недвижимости Эстонии
Доля сделок с иностранцами в Эстонии никогда не превышала 2-3% от общего числа продаж недвижимости. В последние годы «гостей» стало ещё меньше – из-за ухода с рынка россиян.
Эстония не запрещала гражданам России владеть недвижимостью, но ввела ограничения на въезд в страну с туристическими и бизнес-целями. Новые визы и виды на жительство больше не выдают. Для собственников домов и квартир в Эстонии исключений не сделали. Такие же правила распространяются на граждан Республики Беларусь.
Также для неграждан ЕС действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются только сделок с земельными участками.
Доходность недвижимости в Эстонии
В последние годы стоимость недвижимости в Эстонии росла быстрее, чем повышались арендные ставки, что привело к снижению рентабельности. Однако уровень доходности остается на среднеевропейском уровне.
Средняя доходность квартир в крупных городах
| Город | Цена за кв. м (EUR) | Аренда 1-комнатной квартиры (EUR/мес) | Доходность |
| Таллин | 2500 – 4000 | 400 – 650 | 3,6% |
| Тарту | 2100 – 2500 | 300 – 500 | 3,4% |
| Нарва | 700 – 1000 | 200 – 250 | 5,2% |
| Пярну | 1500 – 3000 | 300 – 500 | 3,4% |
| Указаны средние цены и арендные ставки за типовое жильё, расположенное не в центральных районах городов. Доходность – валовая, т.е. до выплаты налогов. | |||
Эстония выигрывает у других стран Европы благодаря низким дополнительным расходам. Например, здесь нет налогов на покупку и владение недвижимостью. Есть земельный налог, который платят даже владельцы квартир в городских домах, но его ставки низкие. За типовую квартиру в Таллине набегает не больше €100, в провинции – €10 в год.
Что ждёт рынок недвижимости Эстонии в 2025 году
Динамика цен на жильё в Эстонии будет зависеть от ставок по кредитам – если они снизятся и/или местные власти разработают программы поддержки покупателей, то это подстегнёт продажи. На массовый иностранный спрос Эстонии рассчитывать не приходится.
Лучшие перспективы для инвестиций – у недвижимости Таллина, где наблюдается рост населения. В 2024 году столица вошла в топ-10 в отчёте «Европейские города и регионы будущего» от аналитиков Financial Times. Таллинн неизменно занимает места в первой десятке этого престижного рейтинга с 2012 года.
Эстонская провинция по-прежнему страдает от оттока населения, что снижает ликвидность местной недвижимости. Зато там можно найти очень дешёвые варианты, которые некоторым покупателям могут быть интересны.
Источники информации:
Фото: Nick Night / Unsplash