Объем предложения малогабаритного жилья вырос
Студийное бедствие
Кризис, падение доходов населения и активизация миграции россиян в Москву вынудили застройщиков активнее продавать студии. За год доля малогабаритного жилья в структуре предложения в сегменте массовых новостроек увеличилась более чем вдвое. По словам консультантов, иногда девелоперы меняют проект, увеличивая долю студий, прямо перед его стартом.
Доля студий в общем объеме предложения жилья массового сегмента по итогам июля достигла 12,7%, свидетельствуют данные «Метриума». Этот показатель аналитики называют рекордным для рынка: годом ранее речь шла о 5,9%, а в январе этого года — о 8,1%. По оценкам консультантов «Азбуки жилья» на московском рынке сейчас продается 2 тыс. квартир-студий, в то время как еще в конце прошлого года было около 1,3 тыс. Тенденцию подтверждают в «Бест-новострое»: по расчетам аналитиков, доля студий в строящихся проектах за год выросла на 20% и сейчас такие лоты формируют 11% предложения в сегменте массового жилья в старых границах Москвы.
Рост предложения студий в новых проектах гендиректор УК «Развитие» Игорь Козельцев называет превентивной мерой застройщиков: на фоне явного ухудшения экономической ситуации и падения доходов населения они ждут смещения спроса в сторону наиболее бюджетных вариантов. «Активизируется миграция из регионов в Москву, что также вызывает всплеск спроса на малогабаритные объекты»,— добавляет он. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев соглашается, что многие застройщики непосредственно перед стартом проекта корректируют квартирографию, подстраиваясь под конъюнктуру рынка.
В «Метриуме» отмечают, что рост предложений студий произошел в основном за счет сокращения в структуре предложения доли двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Согласно оценкам аналитиков, в июле доля «двушек» в новых проектах за год снизилась с 41,3% до 37%, «трешек» — с 20,4% до 18,3%. Доли однокомнатных квартир за год не изменились и составляют 30%.
Заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба отмечает, что средняя площадь приобретаемых квартир с начала 2020 года сократилась на 5%. Но структура спроса, по ее словам, зависит от конкретного проекта: например, в объектах, которые недавно вышли на рынок, покупатели часто приобретают небольшие лоты, но интерес к просторному жилью сохраняется, пока действует программа льготной ипотеки по ставке 6,5%.
Впрочем, управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая называет увеличение интереса к студиям устойчивым трендом: по итогам прошлого года московские застройщики заключили на 19% больше договоров долевого участия по малогабаритному жилью, чем в 2018 году. Сами по себе студии эксперт называет антикризисным форматом, ставшим самым доступным вариантом в пределах МКАД. Средняя стоимость лота в Москве, по расчетам «Метриума», сейчас составляет 4,8 млн руб. при площади объекта в 27 кв. м. Годом ранее средние значения составляли 5,5 млн руб. и 25,5 кв. м, соответственно. Госпожа Литинецкая объясняет снижение цены продажи ростом числа доступных предложений. По расчетам руководителя департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослава Дарусенкова, доля квартир и апартаментов дешевле 7 млн руб. в Москве постоянно снижалась последние два года, но по итогам второго квартала тренд резко изменился, и количество доступных лотов выросло на 17% относительно значений первого квартала. Эксперт не исключает, что заметный рост доли дешевого предложения рынок может увидеть в 2021 году.