Новый Каир: зачем Египет строит вторую столицу и что нам с этого

0 21

Самый громкий девелоперский проект в Египте – Новая административная столица (NAC), которая строится в 45 километрах от Каира. Продажи недвижимости в этом районе уже стартовали. И деньги, в том числе от иностранцев, потекли в Новый Каир. Что там продают? Сколько это стоит? В чём плюсы и минусы инвестиций? Разбираемся вместе с египетскими риелторами.

Новый Каир: зачем Египет строит вторую столицу и что нам с этого

История знает примеры переносов столиц. Когда-то Петербург построили именно для этих целей. Правда, в XXI веке обычно предпочитают к столь кардинальным мерам не прибегать – развивают уже имеющиеся города. Последний громкий перенос столицы был в Бразилии в 1960 году, когда вместо перенаселённого Рио-де-Жанейро главным центром стала Бразилиа. 

Что не так со старым Каиром

Шестой по величине мегаполис мира перенаселён, страдает от пробок, загрязнённого воздуха и недостатка жилья. В столице живёт 22 млн человек (во всём Египте – 100 млн). И по прогнозам, к 2035 году эта цифра удвоится, достигнув 40 млн. 

Правительство Египта решило побороть все проблемы разом и отстроить Новую административную столицу на новом месте – в 45 км от Каира. Ожидается, что сюда переселятся 6,5–7 млн человек. В первую очередь государственные служащие и дипломаты. Здесь будут все правительственные учреждения и посольства.

Благодаря амбициозному проекту правительство Египта рассчитывает не только разгрузить старую столицу, но и привлечь внимание международных инвесторов, приманить новых туристов, а также создать более 2 млн рабочих мест.

Летом 2023-го 40 тыс. сотрудников из 100 правительственных организаций уже переехали в Новую административную столицу.

Правительственный квартал в Новой административной столице
Правительственный квартал в Новой административной столице

Что построят в Новом Каире

В городе уже открыты крупнейший в мире православный храм (собор Рождества Христова) и вторая по величине в Египте мечеть (Аль-Фаттах Аль-Алим). Уже отстроен Октагон – новая штаб-квартира Министерства обороны Египта, комплекс считается крупнейшим на Ближнем Востоке и одним из самых грандиозных в мире.

В процессе строительства Грин-Ривер-Парк (или Столичный парк), который протянется через всю столицу на 35 км; крупный стадион «Спортивный город», который станет самым большим в Египте и вторым по величине в Африке. Также откроется новый международный аэропорт.

Самыми известными новостройками стали башни-небоскрёбы:

  • Iconic Tower – самое высокой здание в Африке (385 метров и 77 этажей). Строительство должно завершиться в 2024 году. Здесь будут расположены офисы, гостиницы и магазины.
  • Oblisco Capitale – самый высокий в мире небоскрёб (1000 метров), открытие запланировано на 2030 год.
  • Строящиеся небоскрёбы в Новой административной столице Египта
    Строящиеся небоскрёбы в Новой административной столице Египта

    В новом «умном» мегаполисе с электрической монорельсовой железной дорогой (связывает с Каиром) появятся искусственные озера, около 2 тыс. учебных заведений, технологический и инновационный парки, 18 больниц, 1 250 мечетей и церквей, 40 тыс. гостиничных номеров и даже тематический парк в четыре раза крупнее Диснейленда.

    Обойдётся это недёшево. Разные источники говорят об общей стоимости проекта от 60 до нескольких сотен миллиардов долларов!

    Новый Каир: зачем Египет строит вторую столицу и что нам с этого

    Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru
    Подписаться

    Спрос на недвижимость

    Интерес к недвижимости Нового Каира появился с самого начала строительства. И к 2023 году уже вышел на внушительные объёмы.

  • Согласно отчёту Knight Frank (Destination Egypt 2023), среди покупателей из ОАЭ новая столица Египта стала самым популярным направлением для подбора и покупки жилья.
  • По информации Invest-Gate, к концу 2022-го общий объём инвестиций превысил 1 трлн египетских фунтов (около $32,4 млрд).
  • А по данным Market Watch, за второй квартал 2023 года на Новую административную столицу пришлось 25% от всего объёма инвестиций в Египте. Инвесторы вложились в 97 проектов на общую сумму в $68,5 млн.
  • Центральный деловой район Нового Каира
    Центральный деловой район Нового Каира

    Цены на недвижимость

    Египетский портал по недвижимости Aqarmap публикует статистику цен на жильё по всем районам Большого Каира. Новая административная столица – одна из самых дорогих локаций.

    Изменение цен в Новом Каире
    Динамика цен на квартиры (синий) и виллы (оранжевый) в Новой административной столице. Источник: Aqarmap

    В сентябре 2023-го средняя стоимость квартир в Новом Каире составила 17,2 тыс. египетских фунтов за кв. м (около $550 по курсу на 20.10.23); вилл – 20,4 тыс. египетских фунтов ($700). В отдельных районах/проектах цены существенно выше.

    Что там можно купить

    Так как новый Каир строится на наших глазах, у местной недвижимости общая отличительная черта. Всё это современные здания. Соответственно, объекты продаются от застройщика, за очень редким исключением.

    Новый Каир: зачем Египет строит вторую столицу и что нам с этого
    Юлия Уханова
    представитель
    Haya Property 

    У нас в работе было всего несколько объектов для перепродажи. Сейчас покупают в основном на перспективу для заработка на сдаче в аренду. Очень мало кто вкладывается с целью перепродажи. По крайней мере в ближайшее время.

    Часть недвижимости уже введена в эксплуатацию, часть – на стадии строительства или проектирования. На рынке можно найти предложения по уже сданным объектам, но риелторы отмечают, что расходятся они очень быстро. Самый широкий выбор вариантов – на этапе строительства.

    Для привлечения иностранных инвесторов, в том числе и из России, застройщики предлагают интересные условия: беспроцентную рассрочку до десяти лет на все виды объектов, первый минимальный платёж – от 15% стоимости недвижимости. Плюс работают с оплатой в рублях, все договоры купли-продажи стандартно заключаются в арабско-русской редакции (на арабском и русском языке).

    Среди инвесторов наиболее востребованы коммерческие объекты. Особенность в том, что многие комплексы уже имеют управляющую компанию и в договорах с инвесторами указывают фиксированную доходность – от 15% до 22% годовых.

    Востребованные форматы*

    Тип недвижимости

    Цены за кв. м

    Площади

    Доходность

    Офисы

    От $1000

    От 28 кв. м

    15%

    Спортивные залы

    От $2500

    От 200 кв. м

    15%

    Салоны красоты

    От $1000

    От 70 кв. м

    18%

    Рестораны

    От $1000

    От 250 кв. м

    18%

    Медицинские кабинеты

    От $1500

    От 30 кв. м

    22%

    * по опыту компании Haya Property

    Новый Каир: зачем Египет строит вторую столицу и что нам с этого
    Юлия Уханова
    представитель
    Haya Property 

    Мы занимаемся по большей части коммерческой недвижимостью, потому что здесь сразу известны управляющие компании, которые будут заниматься объектами, есть арендатор. Понятны условия и ожидаемая доходность. Для многих инвесторов это новое направление, но приобретения совершаются уже более осознанно.

    Если говорить о жилой недвижимости, то здесь она представлена как классическими апартаментами в жилых комплексах, так и номерами в отелях. Последние относятся к коммерческой недвижимости, сразу имеют УК, и ожидаемая доходность от них составляет 18%. Площадь номеров стартует от 34 кв. м, так что это вполне бюджетный вариант для инвестирования. За квадратный метр просят примерно от $1 тыс.

    Новый Каир
    Новый жилой комплекс в Новом Каире

    С квартирами ситуация иная. Управляющей компании заранее нет, а город новый, пока не заселённый, поэтому назвать конкретные цифры по доходности сложно. Да и сама сделка влетит в копеечку, так как на рынке широко представлены просторные апартаменты площадью от 100 квадратов (по ценам от $1200 за кв. м).

    Риски для инвесторов

    Цифры гарантированной доходности внушительные, но есть тонкость. В договоре с управляющей компанией доходность прописана в египетских фунтах. В зависимости от проекта договоры заключаются сроком действия с конца 2025-го – начала 2026-го. Каким будет курс местной валюты к тому времени, сказать невозможно.

    Кроме того, срок действия договора составляет три года, и при перезаключении контракта велика вероятность, что уровень гарантированной доходности будет урезан. Возможно, что к завершению строительства договоры будут заключать уже по более низким ставкам.

    Новый Каир: зачем Египет строит вторую столицу и что нам с этого
    Юлия Уханова
    представитель
    Haya Property

    Застройщики утверждают, что гарантированные 15–22% годовых в зависимости от типа недвижимости будут высчитываться от коммерческой стоимости объектов на момент сдачи. Но я допускаю, что к этому времени гарантированная доходность от аренды опустится до более «земных» 7–10%.

    Плюсы и минусы инвестиций в Новую административную столицу Египта

    Плюсы

    Минусы

    Перспективная локация, которая привлекла внимание международных инвесторов за много лет до завершения строительства. Также существует огромный неудовлетворённый спрос от местного населения

    Стандартные строительные риски: на ввод конкретного комплекса в эксплуатацию может потребоваться больше времени, чем заявлялось

    Большой выбор предложений жилой и коммерческой недвижимости разных типов и классов. Порог входа – $1 тыс. за кв. м и даже меньше. Обещанная доходность – от 15% годовых

    Валютные риски: доходность по договору с УК фиксируется в местной валюте, которую нельзя назвать стабильной

    Рассрочки и другие акции от местных застройщиков, которые сейчас стараются привлечь как можно больше внимания и работают со всеми иностранцами

    Экономические риски: кризис в египетской экономике может затормозить развитие новой столицы и спровоцировать спад цен на недвижимость

    Фото: wikipedia (Faris El-Gwely, Abdelrhman 1990, Mohamed Ouda, Mahan84848, Abdelrhman 1990)

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    4 + два =