Новостройки Северного Кипра для иностранцев: зачем покупать, как выбирать

Присматриваетесь к новостройкам Северного Кипра, но совершенно не знакомы с местным рынком и его перспективами? Хотели бы разобраться в ситуации с правовой защищённостью на территории непризнанного государства, а также получить представление, что именно, где и почём здесь сегодня строят? Наш новый материал именно для вас!

Северный Кипр: правовой статус, о котором надо знать

Северный Кипр, или Турецкая Республика Северный Кипр (ТРСК), – государство, всё ещё не признанное мировым сообществом. Официально оно существует с 1983 года только для Турции. Для остального же мира это оккупированная спорная территория Республики Кипр.

Формально это продолжает влиять на местный рынок недвижимости. После конфликта 1974 года и разделения острова Кипр немалая часть земель на «турецкой» стороне была в собственности греков-киприотов.

Из-за этого в ТРСК существует два основных типа правоустанавливающих документов на недвижимость:

Второй вариант подразумевает, что до 1974 года объект, в том числе земля, принадлежал греку-киприоту. Скорее всего, статус такого титула обозначен как exchange, или обменный. Это означает, что право владения недвижимостью закреплено за турком-киприотом, который получил его в обмен на южно-кипрский участок, ранее бывший в его собственности.

Фактически сделки проходят с обоими типами титулов, хотя крупные застройщики, которые сейчас осваивают остров, предпочитают возводить комплексы на землях с «турецкими» тапу.

Подробнее о юридической стороне вопроса

Как происходит покупка недвижимости – главные вопросы юристу и риелтору

Это важно знать при покупке недвижимости Северного Кипра

22 вопроса и ответа о Северном Кипре и его недвижимости. Инвестиции, ВНЖ и особенности оформления сделок

Рынок недвижимости ТРСК – актуальная статистика

Сегодня это растущий, активно развивающийся рынок, который привлекает всё больше иностранных покупателей.

Если не считать ажиотажный 2022-й, когда отложенный постпандемийный спрос обеспечил скачок цен сразу на 40%, средний годовой прирост стоимости квадратного метра в ТРСК составляет 10–12%. Весьма достойный результат по европейским меркам.

По прогнозам экспертов, тенденция к удорожанию укрепится. Ведь иностранный спрос стабильно растёт.

Статус непризнанной республики не отпугивает инвесторов из-за рубежа. Даже наоборот. В 2021 году иностранным гражданам было выдано 1 179 разрешений на покупку, в 2022 году — 2 810. А за первые 11 месяцев 2023-го – почти 5 000. При этом количество земель, доступных для застройки, ограничено, что не позволяет предложению угнаться за увеличивающимся спросом.

Кроме быстрого роста цен на покупку и аренду недвижимости, сокращается срок окупаемости инвестиций. Сегодня он составляет 10–12 лет, что почти в два раза меньше, чем в среднем по ЕС.

Владение и даже просто аренда местных квадратных метров даёт право претендовать на ВНЖ Северного Кипра. Что сильно упрощает переезд в страну.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru
Подписаться

Неочевидные плюсы Северного Кипра

Есть на рынке и неочевидные возможности.

Элина Прозорова
начальник русскоязычного
департамента
Vitriol Investment

За счёт непризнанности государства ТРСК является офшорной зоной, в которой можно не только регистрировать компании и пользоваться выгодами местного налогообложения, но и инвестировать в недвижимость и не только «незаметно» для налоговых органов своей страны. Конечно, это выходит за рамки этики и закона, мы не рекомендуем подобные вещи клиентам, но факт остаётся фактом – многие так действуют.

Более того, для крупных инвесторов есть уникальная возможность вкладывать не просто в несколько юнитов/квартир/вилл, а в целые комплексы с гарантированным доходом, добавила специалист. Некоторые застройщики готовы сотрудничать с иностранными инвесторами ещё на этапе строительства. Дополнительные финансовые вложения в проект ускоряют возведение новых жилых комплексов и оборот продаж.

Несомненное преимущество, о котором не все знают, – низкий ежегодный налог на недвижимость. Рассчитывается исходя из количества квадратных метров, оплачивается двумя частями – весной и осенью. Например, квартира площадью 120 кв. м в год обойдётся примерно в 185 турецких лир (менее €6). При площади в 150 кв. м – 282 турецкие лиры (€8,6).

Элина Прозорова
начальник русскоязычного
департамента
Vitriol Investment

Налог при покупке жилья или участка земли – всего 5% (НДС). Налог на получение титула в земельном кадастре – 12% от стоимости недвижимости, уплачивается двумя частями. Налог с прибыли от сдачи в аренду – 8%, если сумма в договоре указана в турецких лирах, и 13%, если в иностранной валюте.

Строительный рынок и новостройки – главные тренды

«Строительный бум» – выражение избитое, но именно оно точнее всего характеризует ситуацию в секторе.

Прибрежная зона практически полностью застроена. Поэтому сейчас начинают активно осваивать землю в одном – трёх и более километрах от моря. Также строители развивают районы, которые ранее не пользовались спросом у иностранных инвесторов и в которых всё ещё остались свободные участки у моря. Яркий пример – Гюзельюрт.

Новая жилая застройка в Гюзельюрте

Как пояснила Элина Прозорова, в стране ужесточились строительные нормативы. После принятия в сентябре 2023 года регламента Fasil 96 начали строго контролировать этажность новых домов, исходя из сейсмологической активности в районе, а также близости к морю.

В большинстве случаев новые проекты – это малоэтажная застройка, небольшие камерные комплексы. Многоэтажное строительство осталось только в центре острова. Исключения – проекты,  которые были зарегистрированы до принятия закона.

Ещё одна важная особенность – сегодня на рынке появляется много новых застройщиков, которые в 90% случаев пришли на остров из материковой Турции. Как правило, это компании с многолетним опытом и репутацией.

А в связи с высокой конкуренцией между местными и «пришлыми» компаниями значительно повысилось качество застройки. Реализуются новые концепции организации пространства внутри комплексов, планировок квартир и дополнительных услуг.

В отличие от многих европейских стран, где сегодня столкнулись с высокими процентными ставками по кредитам и рецессией, рынок недвижимости Северного Кипра относительно свободен от веяний общемировой экономики. Успешный рост и развитие налицо.

Элина Прозорова
начальник русскоязычного
департамента
Vitriol Investment

ТРСК нередко сравнивают с ОАЭ образца 15-20-летней давности, так как на острове ощущается нехватка ряда экономических ниш и бизнес-направлений. Это обеспечивает условия для долгого периода стабильного развития экономики.

Приток иммигрантов – важный фактор роста

После событий 2022–23 годов Северный Кипр частично принял на себя поток иммигрантов из России, Украины, Беларуси и других стран.

Значительных послаблений по легализации иностранцев не последовало (это и так довольно просто), зато ожидаемо сильно выросли продажи недвижимости. И пока не оправдываются прогнозы по их снижению в конце 2023-го – начале 2024-го. Наоборот, спрос растёт, в том числе и за счёт расширения географии потенциальных инвесторов и релокантов. Это Турция, страны Восточной Европы и Южной Америки, представители Германии, Великобритании, Норвегии – давние поклонники острова.

Новый ЖК в Искеле

Элина Прозорова
начальник русскоязычного
департамента
Vitriol Investment

Много запросов поступает от россиян, которые ранее купили недвижимость и переехали в другие страны. А теперь, с учётом ужесточения правил легализации и повышения налогов, переводят средства в Северный Кипр.

Типичные новостройки в Северном Кипре: планировки, инфраструктура

Строятся как комплексы, так и отдельно стоящие дома, включающие в себя квартиры разных форматов: обычные студии, студии с нишей для спальной зоны, квартиры с одной – тремя спальнями. Есть различные типы домов – таунхаусы, виллы, бунгало в комплексах и независимых друг от друга мини-посёлках.

В Северном Кипре примерно в 90% случаев кухня и зал американского типа, то есть объединённые.

Будьте внимательны, уточняйте у вашего риелтора количество квадратных метров нетто и брутто. В Северном Кипре в договоре и в прайс-листах в основном указывается площадь брутто, которая захватывает балконы, террасы и даже стены.

Есть комплексы, похожие на небольшой город, которые включают в себя не только бассейны, спортивные залы и детские площадки, но и различные рестораны, кафе, магазины, детские садики, фитнес-центры, спа, хаммам и многое другое.

Новый комплекс вилл в Кирении

В последнее время набирают популярность мини-комплексы. Инфраструктура здесь скромная: один общий бассейн, тренажёрный зал и небольшая детская площадка.

При выборе виллы для покупки обычно есть возможность добавить или убрать опцию «бассейн». Разница в цене – около €23 тыс.

Цены на недвижимость и условия покупки

Ценник на студии начинается от €80 тыс. Стоимость квартир с двумя и тремя спальнями в зависимости от того, располагаются они в комплексе или в отдельном доме, стартует примерно от €105 тыс. Таунхаус или бунгало можно приобрести от €198 тыс. Виллы – от нескольких сотен тысяч и до миллионов евро.

Важно! Мы говорим о минимальных ценах на объекты на старте строительства или даже «карандаша». То есть сдача в эксплуатацию состоится через два или три года. Готовое или на последних этапах строительства жильё будет дороже.

Типовые условия заключения сделок с застройщиками за последние годы не изменились. Они по-прежнему предлагают более низкие цены на ранних этапах строительства и гибкие условия оплаты.

Можно воспользоваться кредитом, но чаще практикуется предоставление беспроцентной рассрочки. Последняя предполагает длительный срок действия договора (период строительства + период после получения ключей) и первоначальный взнос не более 35% от стоимости недвижимости.

Кейс клиента Vitriol Real Estate Boutique

Два года назад на стадии строительства от застройщика приобретена вилла 4+1 с бассейном, несколькими санузлами, гардеробными комнатами в каждой спальне и прачечной комнатой с рассрочкой на пять лет в регионе Йенибоазичи. Застройщик только набирал обороты, это был один из первых его проектов. Вилла обошлась инвестору в 250 тыс. фунтов стерлингов (€326 тыс.). Сейчас вилла почти готова, идут отделочные работы, и она оценивается уже в 480 тыс. фунтов стерлингов (€560 тыс.), а рассрочка действует ещё три года. То есть до того, как рассрочка закончится, инвестор сможет либо переехать в свою виллу, либо с большой выгодой перепродать.

Риски и возможности для иностранных инвесторов

Главный риск иностранного покупателя связан с юридической чистотой сделки и документов. Все эти нюансы необходимо проверять с помощью опытного адвоката.

Элина Прозорова
начальник русскоязычного
департамента
Vitriol Investment

Вы всегда рискуете, если обращаетесь в агентство или к частному риeлтору, не имеющему большого опыта работы, не знающему местное законодательство и турецкий язык. Поэтому, прежде чем принять решение о том, какую недвижимость приобрести, вам нужно выбрать правильного «проводника».

Уважаемое агентство с репутацией, кроме всего прочего, имеет собственного адвоката, который проверяет все документы застройщиков. Адвокат делает запрос в кадастровую палату на проверку всех разрешений на строительство, убеждается, что земля не имеет никаких судебных тяжб и впоследствии инвестор может получить титул на своё имя.

При отсутствии должной проверки есть риск остаться без титула. В Северном Кипре иностранец не может оформить на себя титул, если приобретённая недвижимость находится на расстоянии 300 и менее метров от полицейского участка или учреждений военного назначения. Подобных объектов не так много, но риск тем не менее есть.

Элина Прозорова
начальник русскоязычного
департамента
Vitriol Investment

Отсутствие титула на собственное имя не влечёт за собой риски потери недвижимости. Правильно зарегистрированный в налоговой службе, в кадастровой палате, а также Министерстве иностранных дел договор купли-продажи даёт стопроцентную гарантию владения имуществом. Но если вы планируете переезжать в Северный Кипр на ПМЖ, то стоит оформить все документы до конца.

Если говорить о возможностях, то главный вопрос – как инвестор может приумножить свои вложения.

И здесь важно правильно подобрать объект с наилучшим потенциалом для сдачи в аренду или перепродажи. Часто агенты идут по простому пути и предлагают самые популярные масштабные проекты с огромным количеством квартир и с очень большой инфраструктурой. С одной стороны, эти комплексы выигрывают за счёт выгодных рассрочек, которые обычно предлагают крупные девелоперы. С другой, после завершения строительства инвестор может столкнуться со сложностями в перепродаже, так как конкуренция в этих проектах велика.

Элина Прозорова
начальник русскоязычного
департамента
Vitriol Investment

На мой взгляд, сейчас выгоднее всего инвестировать в виллы и небольшие камерные комплексы, а также в недвижимость регионов, которые только начали застраивать.

Также стоит обратить внимание на специальные предложения. Такие как приобретение квартир с гарантированной арендой от застройщика либо квартир отельного типа в комплексах с инфраструктурой и обслуживанием пятизвёздочных отелей. Обычно в Северном Кипре предлагают договоры на выплату гарантированного дохода на срок до семи лет.

Фото: Unsplash (Datingjungle), база prian.ru

Источник