Недвижимость в мире вроде не дешевеет, а рисков возникновения пузырей всё меньше. Как так?

0 15

Разбираем последний отчёт крупнейшего швейцарского финансового холдинга.

Недвижимость в мире вроде не дешевеет, а рисков возникновения пузырей всё меньше. Как так?

Согласно отчёту UBS Global Real Estate Bubble Index 2023, который оценивает риски возникновения ценовых «пузырей» на рынках недвижимости крупнейших городов мира, тенденция к переоценке стоимости в глобальном масштабе пошла на спад.

Немного теории: вообще что такое «пузырь» на рынке жилья?

Термин «Пузырь» означает несправедливую оценку активов в недвижимость, существование которой невозможно доказать до тех пор, пока этот пузырь не лопнет. 

Ценовые пузыри рынках недвижимости – явление циклическое. Их основными признаками являются взвинчивание цен без достаточных экономических предпосылок. А именно: несоответствие повышения стоимости на недвижимость реальным доходам населения и арендным ставкам, переизбыток предложений в результате излишнего объема строительства, а также повышение объёмов ипотечного кредитования.

В итоге на рынке появляется «пузырь», который может лопнуть — резко упадет спрос, а за ним начнут падать и цены.

Методология

Эксперты UBS оценивали риски переоценки цен на недвижимость в 25 крупнейших городах мира опираясь на пять основных факторов: 

  • цена недвижимости к доходу от неё 
  • цена недвижимости к стоимости аренды, 
  • изменения в соотношении ипотеки к ВВП 
  • изменения в соотношении строительства к ВВП
  • относительный показатель стоимости недвижимости в городе по сравнению с ценой по стране. 
  • Любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения «пузыря». 

    Недвижимость в мире вроде не дешевеет, а рисков возникновения пузырей всё меньше. Как так?

    Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом
    Подписаться

    Две точки в зоне риска

    Аналитики UBS пришли к выводу, что в этом году дисбаланс на рынках жилья резко пошёл на спад. Только два города в мире по-прежнему остаются в зоне риска, то есть недвижимость там по-прежнему переоценена. Это Цюрих и Токио.

    К слову, в 2022 году в зоне перегрева рынков было 9 городов:

  • Ванкувер (Канада)
  • Торонто (Канада)
  • Амстердам (Нидерланды)
  • Франкфурт (Германия)
  • Мюнхен (Германия)
  • Цюрих (Швейцария)
  • Тель-Авив (Израиль)
  • Токио (Япония)
  • Гонконг 
  • Движения рейтинга

    Рынки Торонто, Франкфурта, Мюнхена, Гонконга, Ванкувера, Амстердама и Тель-Авива, которые раньше находились в зоне риска, переместились в зоне относительной безопасности. Недвижимость здесь просто считается переоценённой. 

    UBS
    Слева: индекс оценки рисков рынков жилья отдельных городов, 2023 г., справа: темпы роста реальных цен на жилье по состоянию на 2 квартал 2023 г., в годовом исчислении (%)

    Не изменились позиции Майами, Женевы, Лос-Анджелеса, Лондона, Стокгольма, Парижа и Сиднея – жильё здесь было и остается переоценённым. Таким образом 14 городов находятся в «жёлтой зоне». То есть, ситуация на этих рынках не кажется рискованной, хотя и «справедливыми» цены назвать нельзя.

    А вот девять городов со справедливыми ценами на недвижимость

    1.  Милан, Италия
    2.  Нью-Йорк, США
    3.  Сингапур
    4.  Мадрид, Испания
    5.  Бостон, США
    6.  Сан-Франциско, США
    7.  Дубай, ОАЭ
    8.  Сан-Паулу, Бразилия
    9.  Варшава, Польша   

    Особо выделим попадание в список стабильных весьма востребованного у россиян в последние два года Дубая. Цены в крупнейшем городе ОАЭ стабильно растут, причем, двузначными — в процентах — темпами! Но швейцарские аналитики не считают это проблемой. 

    Доходы населения тоже растут (быстрее чем в других городах из исследования), рынок аренды раскалён, а цены с поправкой на инфляцию остаются примерно на 25% ниже пика 2014 года.

    Основные выводы отчёта

  • Глобальный всплеск инфляции и процентных ставок за последние два года привел к резкому снижению дисбалансов на рынках жилья мировых финансовых центров. По этой причине в этом году только два города остаются в категории риска «пузыря».
  • Резкое снижение дисбаланса было вызвано не только снижением цен на жилье, но и вызванным инфляцией ростом доходов и арендной платы. Поскольку с середины 2022 года рост ипотечного кредитования сократился вдвое, соотношение долга домохозяйств к доходам снижается, особенно в Европе. И – за исключением США – номинальный рост арендной платы заметно ускорился и был положительным во всех проанализированных регионах.
  • Тем не менее рост доходов, вызванный инфляцией, а также корректировка цен оказались недостаточными для существенного улучшения доступности жилья. В среднем объём жилой площади, доступной квалифицированному работнику сферы услуг, по-прежнему на 40% ниже, чем до начала пандемии. Дальнейшее снижение цен – по крайней мере, в реальном выражении – вероятно, если процентные ставки останутся на нынешнем повышенном уровне
  • Рост цен на жильё серьёзно пострадал из-за увеличения стоимости финансирования, поскольку средние ставки по ипотеке с 2021 года на большинстве рынков выросли примерно в три раза. Ежегодный рост номинальных цен в 25 проанализированных городах остановился после стремительного роста на 10% год назад. 
  • Семена следующего бума цен на недвижимость уже посеяны. Переход части граждан на удаленную работу не привел к устойчивому ослаблению спроса на проживание в городах, а нехватка жилья, скорее всего, усилится, поскольку в последнее время выдается меньше разрешений на строительство – особенно в Европе. Эксперты UBS считают, что цены на жильё могут восстановиться, как только улучшатся финансовые условия домохозяйств. 
  • Источник: Отчёт UBS

    Фото: Unsplash (jackie hui)

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    шестнадцать − один =