Недвижимость Турции – 2022: для инвестиций и получения гражданства. Особенности правильного переезда

Очередной вебинар Prian был посвящён Турции. Главных тем было две. Какая турецкая недвижимость будет приносить большой доход в ближайшее время – и как начать свой бизнес в Турции. Отвечала директор по стратегическому развитию Expert Group Татьяна Гюнеш.

О недвижимости

Турецкий рынок недвижимости развивается с 2010 года. Он пережил и рост (до 2016-го), и полуторагодовую стагнацию, а со второго квартала 2017-го и до настоящего времени снова набирает обороты. И гораздо динамичнее, чем в докризисный период. Сегодня квадратные метры – наиболее надёжный и понятный (в отличие от драгметаллов и акций) способ сохранения и приумножения средств. Даже банковская система не выдерживает конкуренции.

Полагаю, высокий спрос на недвижимость как актив продержится ещё два-три года. По крайней мере до тех пор, пока банковская система не займёт надёжные позиции. А к тому моменту жилищный фонд Турции достигнет своего ценового потолка и затем будет органически расти до 10% в год.

Так что в Турции сейчас «золотой век». Выгодное географическое положение, усилия правительства, направленные на развитие экономики, а также ковид и геополитический конфликт создали условия, при которых спрос на страну в целом – вырос.

 ***

Два года назад мы проводили исследование рынков недвижимости Стамбула, Антальи, Аланьи, Анкары, Измира и Бодрума. Оно показало, что средняя стоимость квартиры 1+1 здесь составляет $80 тыс. Но сейчас за такие деньги ничего не купишь. Минимальная цена начинается от $150 тыс.

За последние 10–12 месяцев стоимость объектов в Турции выросла на 70–100%.

Но, подчеркну, это не органический рост, и не все объекты могут показывают такую динамику. Есть предложения, которые на фоне такого роста, напротив, достигли своего ценового потолка. Например, в центральной части Стамбула апартаменты 1+1 (55–65 кв. м) стоят $500 тыс. По нашему мнению, вниз цена точно не пойдёт, но и расти выше не будет.

***

Чтобы деньги работали, лучше инвестировать в локации, где планируется развитие  социально значимой инфраструктуры. Это обеспечит рост стоимости в перспективе нескольких лет на 25–30%.

Например, в Стамбуле можно обратить внимание на проекты, которые будут возводиться в сторону нового аэропорта, в Анталье – на районы Алтынташ и Финике.

Алтынташ – прибрежный район на востоке Антальи, в 1,5 км от аэропорта. Здесь ещё много свободных участков под строительство, есть разрешение на их застройку, поэтому район активно осваивают девелоперы. Но и здесь надо инвестировать осторожно, выбирать объекты, расположенные максимально близко к городской инфраструктуре. 

Финике расположен на юге полуострова Теке в районе Кемера. Сегодня он по масштабам застройки напоминает Аланью пяти-семилетней давности или район Антальи Коньяалты четыре года назад. Здесь ещё много свободной земли, она дешёвая, и поэтому, несмотря на дорогое строительство, застройщики могут предложить привлекательные цены. Сейчас в Финике можно купить объект планировки 1+1 за $100 тыс. Прирост за год-полтора составит минимум 35–40%.

 ***

Конечно, это не значит, что не стоит вкладывать в недвижимость Аланьи. Сюда можно инвестировать, но очень аккуратно. Далеко не все объекты при перепродаже дают доходность 25–30%.

В Стамбуле предложений больше, но лучше выбирать локации в районах Бююкчекмедже, Кадыкёй, Умрание и Аташехир.

Мерсин – интересный город, но в нём много районов закрыли для получения ВНЖ, и ментально там сложно вести бизнес. Сложно работать – с кадастровым управлением, нотариусами. А ещё здесь много курдов и сирийцев, и непросто создать микроклимат, соединяющий Европу и мусульманство. Что, например, получилось сделать в Анталье, Аланье, Стамбуле, Каше, Анкаре и даже Измире.

Кстати, у Измира есть перспективы: город крупный и имеет выход к морю в районах Чешме, Алачати и Борнова. Единственный минус – климат: он не такой мягкий, как в Анталье. Здесь короткий летний сезон, ветреная погода и холодное море. Потому город менее интересен тем, кто рассчитывает отдохнуть на курорте. Хотя недвижимость здесь качественная, имеет перспективы роста.

А вот в Газипаше ярких перспектив мы не видим. В этом прибрежном городе в провинции Анталья скалистый берег. А это существенный минус для конечного покупателя с классическим представлением о курортных объектах «с прямым доступом к пляжу». В Газипаше этого нет, хотя среди скалистых откосов прячутся замечательные бухты.

***

Интересна ли инвестору коммерческая недвижимость? В Турции хорошие и перспективные коммерческие помещения никогда не выставляются на продажу. Их скупают до того. На рынке появляются только объекты с долгим сроком окупаемости.  Если говорить о получении дохода от аренды – не менее 20 лет.  

***

Нелегко чётко описать объект, который на короткой дистанции принесёт доход до 30%. Как минимум результат зависит от его расположения, девелопера, этапа строительства и т. д. Мой совет: вкладывайте деньги в тот проект, где 60% инвесторов – турки. И неважно, покупают они для жизни или инвестируют для получения дохода. Им легче оценить и проверить застройщика.

***

Есть мнение, что иностранные инвесторы раздувают турецкий рынок. И да и нет. Например, Аланья с 2010 года развивалась и застраивалась под иностранцев, поэтому неудивительно, что сегодня здесь около 90% собственников недвижимости – европейцы и выходцы из стран бывшего Советского Союза.

Но сегодня государство меняет вектор развития региона и переключает внимание инвесторов на другие локации. Как? Ограничивает доступ к ВНЖ.

О ВНЖ и гражданстве Турции

В 2022 году власти Турции изменили правила выдачи ВНЖ за недвижимость и условия программы «Гражданство за инвестиции».

ВНЖ (икамет) в Турции по-прежнему можно оформить на основании покупки или аренды недвижимости, правда, с рядом оговорок.

Иностранцы, которые хотят получить турецкий ВНЖ с правом на натурализацию (то есть с последующим получением гражданства) на основании покупки недвижимости, должны убедиться, что стоимость объекта составляет от $75 тыс., если он расположен в одном из 30 крупных городов, или не менее $50 тыс. – в маленьких городах.

В случае с туристическим ВНЖ иностранцу можно арендовать или купить любую недвижимость, но есть ограничения по районам. Сегодня иностранные покупатели НЕ ИМЕЮТ возможности запрашивать туристический ВНЖ в 1 169 районах страны. Также есть квоты на иностранцев ещё в 781 районе – там доля приезжих не должна превышать 20% от местного населения.

Желающим получить такой ВНЖ рекомендую обратить внимание на «открытые» локации. Это центральные районы Аланьи, Верхняя Оба и Газипаша, а также районы Антальи под реновацию – Алтынташ и Финике.

***

Турецкая программа получения гражданства за инвестиции предлагает на выбор сразу несколько вариантов вложения средств.

1. Покупка недвижимости на сумму от $400 тыс. (кадастровая стоимость). Максимальный срок получения паспорта с момента подачи документов – восемь-девять месяцев.
2. Инвестиции в основной капитал турецкой компании, утверждённой Министерством промышленности и технологии. Объём вклада – от $500 тыс. Предусмотрен запрет на вывод инвестиций на три года.
3. Депозит на сумму не менее $500 тыс. в турецком банке на срок от трёх лет.
4. Покупка государственных облигаций на сумму от полумиллиона долларов с возможностью получения дивидендов. Минимальный инвестиционный срок – три года.
5. Вклад в венчурный фонд либо в фонд инвестиций в строительство. Стартовый объём инвестиций от полумиллиона долларов.
6. Создание рабочих мест. Компания должна быть зарегистрирована в Турции, а общая численность рабочих мест составлять 50 и более.

Паспорт Турции даёт право безвизового или упрощённого въезда в 110 стран, включая Японию, Сингапур, Катар и Южную Корею. Также у граждан есть возможность развивать бизнес и легально перевезти семью в США по программам Е-1 (американская виза для предпринимателей) и Е-2 (для инвесторов).

Самым востребованным вариантом получения гражданства является покупка недвижимости. Подробнее тут.

Но! Купить недвижимость (один или несколько объектов) под гражданство можно только у турецкого гражданина. Сумма, эквивалентная $400 тыс., должна быть указана в свидетельстве о собственности и подтверждена рапортом оценщика из аккредитованной компании. То есть речь идёт о кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая и рыночная цена в разных регионах Турции различается, и иногда весьма значительно. Например, в Анталье и Аланье официальная оценка вполне может оказаться в два раза ниже цены, которую реально заплатил инвестор. Регион, где разница будет невелика – от 0 до 10%, – Стамбул.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале
Подписаться

О релокации бизнеса в Турцию

Компаниям, у которых возникли сложности с проведением платежей с зарубежными партнёрами, можно просто оформить юридический адрес в Турции. Для этого достаточно зарегистрировать ООО (юридическое лицо с отдельным счётом и названием фирмы). В этом случае необязательно брать в партнёрство турка, низкий минимальный порог уставного капитала – 100 тыс. лир, а процедура регистрации занимает не более десяти дней.

Если бизнесмен хочет открыть компанию, у которой будет офис, подрядчики и клиенты на территории Турции, то условия строже. Иностранный учредитель не может сам себе выписать приглашение на работу. Сможет он это сделать только после того, как возьмёт в штат минимум пять человек – граждан Турции. Плюс ко всему в компании должен быть управляющий – тоже из числа турецких подданных. Его решения можно юридически ограничить.

Наша компания помогает не только открыть и зарегистрировать компанию, но и провести анализ рынка и конкурентного поля, выстроить стратегию развития и релоцировать бизнес в Турцию под ключ.

***

Налог на прибыль платят все компании, действующие на территории Турции. Стандартная ставка 20–23%. НДС в размере 18% взимается, если компания оказывает услуги, экспортирует и импортирует товары. С 2022 года НДС в размере 1% платят компании – представители пищевой промышленности.

В стране также созданы свободные зоны с особым режимом налогообложения для стимулирования развития промышленности и торговли.

***

Какой бизнес может органично вписаться в турецкий рынок? Среди наиболее перспективных и популярных сфер назову недвижимость (хостелы), туристический бизнес, сферу обслуживания (салоны красоты, рестораны различных кухонь мира, ивент-индустрия), образование (обучающие онлайн-платформы), логистические услуги (экспорт), а также аграрный сектор (строительство теплиц нового поколения для производства бананов).

К слову, в аграрном направлении мы успешно работаем с 2016 года и приглашаем инвесторов войти в этот капиталоёмкий бизнес.

Развитие банановой отрасли в Турции началось 16 лет назад, когда доля местных бананов в потреблении составляла лишь 20%. Тогда правительство запустило проект, который субсидировал предпринимателей, запускающих производство бананов, – возвращал 50% от вложенных средств безвозмездно. Благодаря такой поддержке государства за несколько лет внутреннее производство выросло до 80%, тем самым сократив импорт. Сегодня власти создают условия для развития их экспорта, в частности открывают упаковочные цеха.

Когда мы заходили на рынок (напомню, это был 2016 год), окупаемость вложений в размере $250–300 тыс. в теплицу 1,5–2 га составляла 2,5 года, сегодня – уже пять лет. Помимо сроков, вырос и размер инвестиций. Вложения должны быть не менее $500 тыс. Мы, в свою очередь, на три года берём в управление компанию и теплицу, а собственник получает доход от реализации урожая – сначала через год, потом каждые восемь месяцев.

Хотите инвестировать в недвижимость Турции или перенести бизнес в эту страну? Обращайтесь к сотрудникам Expert Group, они вас с удовольствием проконсультируют

Турция, Анталия, 07070, район Муратпаша, улица Мевлана, Бизнес центр MIDTOWN, NO:54A, Блок-A 2 этаж, офис:7

https://www.expertproperty.ru/

[email protected]

+90 5326371404

Связаться с компанией

Фото: unsplash.com (Ibrahim Uzun)

Источник