Недвижимость Пхукета: «Весной покупатели брали по пять квартир в одни руки»

Таиланд всегда был в почёте у русскоязычных покупателей недвижимости, однако в период пандемии страна вводила жёсткие локдауны, вследствие чего поток иностранцев практически иссяк. В 2021 году ограничения ослабили, и картина уже начала меняться. В 2022 году для россиян, по сути, остались открытыми три популярных направления для покупки недвижимости: Турция, Эмираты и Таиланд. Поэтому в «страну улыбок» устремились все категории покупателей, что привело к заметным изменениям на рынке.

Покупатели говорят по-русски

В июне в СМИ появилась новость о рекордных продажах недвижимости на Пхукете россиянам. По данным таиландского Информационного центра по недвижимости, покупатели из России впервые обогнали китайцев. За первый квартал 2022 года граждане России приобрели 74 новых кондоминиума на общую сумму $7 млн. Для сравнения: за весь 2021 год они купили всего 54 объекта. Впрочем, риелторы считают, что сделок было значительно больше. 

Светлана Касаткина
управляющий партнёр
Exotic Property

Эти данные ничего не говорят о реальном числе сделок, совершённых в первом квартале года. Это статистика Земельного комитета по тем покупателям, которые после первых послаблений смогли приехать на Пхукет и зарегистрировать переход права собственности. А покупали они, скорее всего, несколько лет назад, возможно ещё до пандемии. Такое количество объектов у нас один кондоминиум продаёт за сезон. Сколько покупателей внесли депозиты за объекты и начали оплаты по графику у всех агентств с начала года, сказать невозможно, потому что такие сведения воедино не собираются.

Китайских покупателей от дистанционной покупки удерживают введённые их страной ограничения на денежные переводы, а от приезда в Таиланд – обязательный трёхнедельный карантин по возвращении.

Для россиян, напротив, Таиланд стал одним из немногих открытых направлений, причём в сравнении с Эмиратами недвижимость здесь существенно дешевле. А в сравнении с Турцией Таиланд выигрывает за счёт развитого отельного управления. На Пхукете по-прежнему много комплексов, которые предлагают собственникам гарантированный доход от аренды.

Пример недорогой квартиры, которую можно сдавать в аренду. Подробнее об объекте здесь

Россияне таким способом спасают свои сбережения, а многие и переезжают в страну, в этом случае они ориентируются на готовое жильё.

Светлана Касаткина
управляющий партнёр
Exotic Property

За эту зиму, как только границы стали открываться и упростились правила въезда, у нас раскупили вообще все готовые виллы. С февраля по апрель был пик запросов на них – так, чтобы сразу заехать и жить. Очень многие приезжали с билетом в один конец, одновременно искали жильё и школу для детей. Тренд на инвестиции, конечно же, тоже остался, но если раньше около 90% сделок были инвестиционными, то сейчас это примерно 50 на 50 во всех сегментах.

По статистике Информационного центра по недвижимости, в топ-5 иностранных покупателей на Пхукете кроме россиян и китайцев входят также граждане США, Германии и Великобритании. На рынке заметны и представители Казахстана – для них это удобное транспортное направление, а также инвесторы из стран Балтии.

Из России деньги доходят

Для Таиланда нет ограничений на перевод денег из России, поэтому банковские платежи проходят. Главное – не пытаться их провести через те банки, которые находятся под санкциями.

Денис Чернов
эксперт по инвестиционной
недвижимости
 Phuket Luxe

У нас проходили транзакции и по $100 тыс., и по $250 тыс за раз. Это были SWIFT-переводы. Через банки, на которые не наложены ограничения, все платежи проходят. Но есть и другие варианты: кто-то покупает за наличные, кто-то за криптовалюту.

Новый жилой комплекс в Таиланде на старте продаж

В марте власти Таиланда объявили о запрете платить криптовалютой за товары и услуги. Однако на процесс оплаты недвижимости это существенно не повлияло.

Карен Чичян
директор по продажам и маркетингу
Exotic Property

Непосредственно за недвижимость и раньше никто не платил криптовалютой, Земельный комитет не работает с такими платежами. Покупатель переводит платёж в криптовалюте застройщику, и затем он сам проводит деньги на тайский счёт и высылает клиенту подтверждение.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian.ru в Telegram
Подписаться

Вторичка в почёте

Традиционно на Пхукете основным спросом пользовались новостройки, а приобретали их чаще с инвестиционной целью. Однако уже в разгар пандемии люди стали выкупать жильё, в первую очередь – виллы, для собственного проживания. Сейчас тренд сохраняется. Тех, кто покупает для себя, стало намного больше. А потому пользуется спросом вторичка, жильё без отельного управления, кондоминиумы в кварталах для экспатов.

Вот такие виллы строят на Пхукете. Подробнее об объекте здесь

Кроме того, застройщики в последние годы заметно снизили активность. В 2020-м им мешали строгие санитарные правила, которые физически ограничивали возможность возведения объектов. На определённый период даже закрывался мост, соединяющий Пхукет с материком, так что материалы для строительства было не привезти и работникам было не приехать.

В 2021-м отсутствие иностранцев сделало вложения в новые проекты рискованными для застройщиков. Многие стройки остановились, а их владельцы ждали, когда ситуация стабилизируется. Поэтому сейчас на первичном рынке жилья осталось мало, а то, что есть, быстро уходит.

Денис Чернов
эксперт по инвестиционной
недвижимости
Phuket Luxe

У нас сейчас активно идут продажи вторички. Ликвидной первичной недвижимости осталось очень мало. К тому же к строящейся недвижимости большинство относится насторожённо, потому что учитывают риски недостроя в условиях экономического кризиса. Сейчас нередки случаи, когда застройщики задерживают сдачу объектов, так что рисковать никто не хочет. Предпочтения изменились: если раньше около 80% квартир и вилл покупалось с целью инвестиций, то сейчас большинство берёт для себя. И опять же предпочтение отдаётся готовому жилью.

Ещё одна причина интереса к недвижимости на вторичном рынке – более комфортные планировки.

Светлана Касаткина
управляющий партнёр
Exotic Property

Сейчас клиенты нередко спрашивают большие площади – 150–200 квадратов, а их в последние годы строили мало. Застройщики ориентировались на отдыхающих, в приоритете были маленькие студии или квартиры с одной спальней под отельным управлением. Поэтому сейчас для постоянного проживания площадей не хватает. Их можно поискать на вторичке, потому что раньше, до кризиса 2014 года, делали много больших квартир и вилл. Прямо сейчас застройщики уже переориентируются на изменение спроса, проводят перепланировки, объединяют несколько маленьких квартир в одну просторную. При этом нельзя сказать, что к первичному рынку интерес меньше. Новые виллы, которые здесь в среднем стоят $500–600 тыс., все уже проданы, а на пустых участках земли открываются продажи будущих резиденций. Мы видим высокий спрос и на оф-план, и на готовое, просто у них разная аудитория, ведь строящийся объект предполагает рассрочку.

К первичной недвижимости интерес у покупателей не меньше, при этом новые объекты проектируются уже с учётом их изменившихся предпочтений.

Карен Чичян
директор по продажам и маркетингу
Exotic Property

На первичном рынке активность также высокая. По нашей статистике, сейчас около 70% сделок происходит со строящимися объектами, причём часто это стройка на раннем этапе. Оставшиеся 30% – это сделки на вторичном рынке и отдельные нераспроданные объекты в новых комплексах. Мы отмечаем ещё один тренд: раньше около 90% сделок приходилось на инвестиции в небольшие отельные апартаменты. Сейчас в абсолютном выражении их количество не изменилось, однако добавились те, кто ищет жильё для себя. Их интересуют квартиры большого метража и виллы, которые раскупаются уже на старте продаж. Поэтому сейчас около 60% сделок остаётся за отельными апартаментами, а 40% – объекты большого метража без отельного управления для собственного проживания и для сдачи.

Что берут

Хотя на рынке сейчас наблюдается нехватка объектов, эксперты отмечают наиболее востребованные локации: на севере острова – Най-Янг, в центре – Банг-Тао, на юге – Раваи, на западе – Камала.

Интерьер квартиры, расположенной в районе пляжа Банг-Тао. Больше информации здесь

В раскрученных туристических районах, как правило, хороший уровень сервиса, и это ценно как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Кроме того, объекты, расположенные рядом с отелями, часто можно отдать ему же в управление.

Однако такая стратегия преобладала в те годы, когда жильё приобреталось преимущественно под сдачу.

Денис Чернов
эксперт по инвестиционной
недвижимости
Phuket Luxe

Сейчас основной спрос сосредоточен на квартирах в резидентских частях жилых комплексов, а не в отельных. На них приходится более 90% всех продаж на первичном рынке. Владелец такой недвижимости получает больше инструментов для управления. Покупателям теперь нужна гибкость по отношению к собственному жилью, они больше не хотят быть привязаны к отелю, зависеть от его графика и условий. Владельцы предпочитают жить в своих квартирах неограниченное время, самостоятельно контролировать сдачу в аренду, сами выбирать управляющую компанию. Да и по статистике доходность при сдаче недвижимости через профессиональные управляющие компании на 2-3 процентных пункта выше, чем при отельном управлении.

Цены пока держатся

Под наплывом покупателей из России и других стран цены на недвижимость в Турции и Эмиратах уже стремительно растут. В Таиланде можно столкнуться с противоположными тенденциями: так, в Бангкоке за последние месяцы цены взлетели примерно на 15–20%, однако на Пхукете всплеска цен пока нет.

Денис Чернов
эксперт по инвестиционной
недвижимости
Phuket Luxe

Высокий спрос наблюдается на квартиры от $100 тыс. до $150 тыс. и на виллы в диапазоне $500–600 тыс. При этом в сегменте квартир ещё остаются ликвидные предложения в готовых проектах, которые ниже рынка на 15–20%, однако их уже очень мало, потому что за 2021 год было много сделок на вторичном рынке. В сегменте вилл такой просадки не было, так как их раскупали во время пандемии. Сейчас спрос на квартиры тоже восстанавливается, на большинство наших объектов с дисконтом уже есть потенциальные покупатели, а предложений от надёжных застройщиков очень мало. Мы наблюдаем резкий всплеск спроса с конца февраля. Некоторые клиенты берут сразу лот объектов – скажем, по пять или даже по десять квартир в одни руки. К примеру, в одном из новых жилищных комплексов, который начал продажи в начале года, за четыре месяца раскуплено уже больше 80% номерного фонда, в котором было около 200 квартир. 

Пока что клиентов не останавливают ни цены, ни летние месяцы, в которые обычно рынок недвижимости замирает.

Карен Чичян
директор по продажам и
маркетингу
Exotic Property

У нас сейчас всё хорошо продаётся, хотя уже давно низкий сезон и продаж не должно быть вовсе. Весной продавали по четыре-пять квартир в неделю, сейчас несколько меньше – по две-три.

Однако совсем дешёвое жильё на Пхукете, как, впрочем, и в других локациях, эксперты рекомендуют не брать – велик риск купить неликвид.

Светлана Касаткина
управляющий партнёр
Exotic Property

На Пхукете цены в принципе выше, чем на других курортах Таиланда. Это остров, и количество земли здесь ограничено. Цены стартуют примерно от $100 тыс. Поэтому если к нам приходит запрос на $50–60 тыс., то очень сложно найти что-то стоящее: выбор маленький, и в основном это неликвид.

В ситуации надвигающегося дефицита понятно, что цены будут расти. Их подгоняют с одной стороны высокий спрос, а с другой – инфляционные ожидания. 

Денис Чернов
эксперт по инвестиционной
недвижимости
Phuket Luxe

В Таиланде долгое время инфляция держалась на уровне 1–1,5% годовых, однако с начала 2022-го она уже составляет порядка 7%, то есть находится примерно на таком же уровне, что и в большинстве развитых стран. Уже заметно подорожали стройматериалы и логистика, и нет сомнений, что всё это будет оплачено из кармана покупателя.

Новый жилой комплекс Скайпарк Лагуна на Пхукете

Туристы едут

В Таиланде всегда тепло, однако туристы из России и других стран Европы обычно приезжают в «страну улыбок» на зимовку, а летом предпочитают более близкие курорты. Но в последние годы всё смешалось. Сначала пандемия прервала турпоток, потом события на Украине заставили жителей Восточной Европы искать срочные варианты.

Поэтому в Таиланд едут и сейчас, в низкий сезон, и уже разбирают варианты на предстоящую зиму. Так что с позиций сегодняшнего дня инвестиционные перспективы недвижимости на Пхукете видятся весьма привлекательными.

Денис Чернов
эксперт по инвестиционной
недвижимости
Phuket Luxe

У нас более 200 квартир в управлении, и брони на сезон 2022/23 уже активно поступают. К примеру, на Новый год уже сложно найти виллу, потому что они все сданы на годовые контракты. С марта мы видим положительную динамику по аренде, доход собственников резко увеличился. Едут все: и русскоязычные, и европейцы, и австралийцы – для них сейчас как раз сезон, у них зима. По своему опыту и по опыту знакомых могу сказать: самолёты из России заполнены. А нам всё это даёт ровный спрос по месяцам.

Фото: база объектов prian.ru

Источник