Не для инвесторов тюльпаны цветут: как в Нидерландах спасают рынок недвижимости

Коронавирус доказал, что размер не имеет значения: трудные времена наступают и в больших, и в маленьких странах. В Нидерландах пандемия ускорила приближение надвигающегося жилищного кризиса, справиться с которым можно лишь за чей-то счёт…

Экономика выдержала удар

Нидерланды приняли пандемию всерьёз. Полный локдаун установили на фоне первых заражений, а вакцинацию начали проводить сразу после появления лекарств на рынке. Сейчас прививки сделали 67,8% населения1.

Конец коронавирусного кризиса замаячил на горизонте. Для голландской экономики это знак широкомасштабного восстановления. Нормализуется общественная жизнь, а это вселяет надежду, что последствия окажутся не такими серьёзными, как ожидалось.

Согласно данным CPB (государственное бюро анализа экономической политики), в 2020 году спад экономики Нидерландов оценён в 3,7%2. Формально это самый серьёзный провал со времён Второй мировой. Но когда пандемия только начиналась, аналитики прогнозировали куда более масштабную коррекцию (на 7-8%). Поэтому можно сказать, что экономика достойно выдержала удар. В соответствии с оптимистичным сценарием, упущенные выгоды будут компенсированы к третьему кварталу 2022 года.

Цены на жильё растут бешеными темпами

По итогам второго квартала 2021 года жильё подорожало на 20%3. И это рекордный показатель за последние 20 лет.

Средняя стоимость объекта недвижимости в Нидерландах впервые в истории превысила €400 тыс. А покупатели частных домов, спрос на которые подскочил из-за карантина, платили в среднем €618 тыс., что на 23,4% больше, чем годом ранее.

Назревает серьёзная социальная проблема. Аналитики De Hypotheker подсчитали, что средний одинокий голландец с доходом €36,5 тыс. в год практически не имеет шансов купить жильё даже с учётом ипотечного кредита4. Только 3% объектов, продающихся по всей стране, впишутся в бюджет этой социальной группы. Семьям, где среднюю зарплату получают два человека, доступно 36% предложений, а на практике, возможно, и меньше, потому что покупатели, конкурируя между собой, вынуждены платить больше, чем продавцы просили в объявлениях.

Голландцы протестуют и захватывают пустующее жильё

В сентябре в Амстердаме прошла демонстрация с призывами положить конец жилищному кризису5. В ней приняли участие около 15 тыс. человек. Акцию организовала группа Woonprotest, которую поддерживает более 200 организаций (политические партии, профсоюзы и жилищные корпорации), а также частные активисты.

В тот же день полиция задержала 61 человека за попытку захватить пустующее здание. Сквоттинг в Нидерландах вне закона с 2010 года. Участники акции попытались оправдаться перед общественностью и заявили, что дом, который они хотели занять, пустовал в течение нескольких лет и является одним из 116 объектов недвижимости, принадлежащих крупному домовладельцу.

Власти хотят свалить вину на жадных инвесторов

Политики вынуждены реагировать. В бюджете на 2022 год предусмотрен дополнительный миллиард евро для строительства доступного жилья6.

Более того, со следующего года Роттердам, Гаага, Эйндховен и Харлем планируют ввести закон, запрещающий частным инвесторам покупать жильё под сдачу в аренду7. Именно инвесторов чаще всего обвиняют в повышении цен на недвижимость, которая с каждым годом становится менее доступной для населения.

Амстердам и Утрехт одобряют запрет, но аналогичный вводить не торопятся. Зато столичная администрация планирует ввести обязательство жить в купленной собственности, а для сохранения уровня арендной платы городской совет будет выкупать соцжильё.

Инвесторов здесь действительно много

В последние годы рынок Нидерландов стал привлекательным для вложения капитала из-за низких процентных ставок и общего роста цен на жильё в стране. В конце 2020 года частные инвесторы купили 40% объектов в крупных городах, согласно данным земельного кадастра Нидерландов8. Это усилило дефицит жилья, который и без того существовал на рынке.

Сдержать инвестиционный спрос помогла пандемия. В первой половине 2021 года в голландскую недвижимость было инвестировано €4 млрд. Это на 38% меньше, чем годом ранее, и в разы уступает результатам того же периода 2019 года (то есть до пандемии), когда в недвижимость поступило €7,7 млрд. По оценкам аналитиков Cushman&Wakefield, причина не только в общей неопределённости, вызванной коронакризисом, но и в том, что доступных проектов для инвестиций на рынке стало мало9.

Так что же делать: покупать или уже поздно?

В 2018 году Prian.ru опубликовал статью «Семь причин инвестировать в недвижимость Нидерландов». Те, кто вложился в голландские квадратные метры тогда, сегодня с радостью наблюдают, как растёт их капитал. Напомним, в 2018-м средняя цена объекта составляла €263 тыс., а в 2021-м – €410 тыс.

А вот что делать остальным частным инвесторам, на которых сейчас обрушился гнев голландской общественности, уже не так очевидно. Вот какие выводы напрашиваются в сложившейся ситуации.

1. Цены продолжат расти. Аналитики голландского Rabobank ожидают, что к началу 2023 года жильё подорожает ещё на 30%. Центробанк прогнозирует более скромный рост. Главное, что фундаментальные причины для повышения цен на квартиры никуда не делись: дефицит жилья, сильная экономика, рост населения, низкая безработица, доступные кредиты… А тут ещё и глобальный скачок цен на стройматериалы.
2. Правила покупки для иностранцев усложнятся. Как именно – пока непонятно, но политикам очень просто прийти к идее, что надо ограничить именно эту категорию покупателей. Даже если по факту иностранный спрос – лишь одна из многих причин жилищного кризиса, на зарубежных инвесторов часто приходится первый удар. Можно ожидать повышения налогов, каких-то ограничений на проведение сделок или сдачу недвижимости в аренду. Прямо сейчас подобные идеи гуляют по Канаде и Великобритании, в которых тоже проблемы с доступностью жилья для местных.
3. Доходность аренды снизится. Арендные ставки – одна из тех сфер, за которую правительство взялось в первую очередь. Успехи уже есть: в июле 2021 года рост цен на съёмное жильё оказался самым низким с 1960 года. Появились ограничения на повышение ставок в частном секторе. С учётом социального контекста, отказываться от этой политики в ближайшие годы не будут. А значит, доходность аренды неминуемо продолжит снижаться. Впрочем, она и раньше была невысокой – основной доход собственники получали от капитализации имущества.
4. Искать интересные варианты будет сложнее. Во-первых, из-за дефицита. Объекты уходят очень быстро, покупателям приходится конкурировать друг с другом – иностранцам сложно победить в этой гонке. Во-вторых, из-за незнания локального рынка. Зарубежные инвесторы обычно концентрируются в самых раскрученных регионах, а они не всегда самые инвестиционно привлекательные. Амстердам, к примеру, по мнению многих аналитиков, уже перегрет, и в ближайшие годы жильё здесь будет дорожать медленнее, чем в провинции. Словом, чтобы найти что-то перспективное, придётся глубже копать и действовать очень быстро.

Источники: 1 – статистика Covid-19 от Yandex (RU); 2 – Cushman&Wakefield (EN); 3– I Am Expat (EN); 4 – NL Times (EN); 5 – DutchNews.nl (EN); 6 – NL Times (EN); 7 – DutchNews.nl (EN); 8 – DutchNews.nl (EN); 9 –Cushman&Wakefield (EN).

Источник