Микроапартаменты: как построить арендный бизнес в Польше

0 0

Купить просторную квартиру, разделить на несколько студий и сдать в аренду – рабочая стратегия, которая набирает популярность в Польше. Порог входа в такой бизнес невелик, после перепланировки рентабельность недвижимости увеличивается, а управлять проектом можно дистанционно из любой страны мира. Как подбирать объекты для реализации этой идеи? С какими юридическими и техническими сложностями придётся столкнуться? Кто, в конце концов, будет арендовать ваши десятиметровые студии и сколько денег это принесёт? Рассказывает руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux Павел Ружицкий.

Перспективы арендного бизнеса

О пандемии, структуре спроса и рынке недвижимости

Павел Ружицкий
Павел Ружицкий, руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux

Из-за пандемии число туристов во Вроцлаве снизилось в три раза, но они никогда не были у нас основными арендаторами. Конечно, здесь тоже есть квартиры в центре, которые сдаются посуточно. И всё же у города другая специфика. 

20% населения Вроцлава – студенты. Плюс здесь много иммигрантов из соседних стран – Украины, а в последний год и Беларуси. Европейские компании часто переносят в Польшу свои подразделения (бухгалтерию, IT-отделы, исследовательские центры), поэтому работа здесь есть и зарплаты продолжают расти (+8% за прошлый год). 

Студенты, экспаты, а также молодые семьи, которые копят на первый взнос по ипотеке, – вот основные арендаторы микроквартир. 

Самый сложный период для рынка микроапартаментов пришёлся на 2020 год. Из-за пандемии вузы перешли на удалённое обучение, часть студентов вернулись к родителям. Кроме того, многие туристические квартиры, которые сдавались посуточно, пополнили число предложений долгосрочного сектора. Это привело к падению ставок аренды – на 10–15%, а в отдельных районах даже на 20%. 

Мы вовремя сориентировались и заранее, не дожидаясь, пока арендаторы съедут, предложили им скидки. В результате ни одна из почти 50 студий, которыми мы управляем, не простаивала. 

Интерьер студии, сдающейся в аренду
Интерьер студии, сдаваемой в аренду. Фото Orzech Lux

Сейчас ситуация нормализовалась. Студенты снова на стационаре, в октябре начался новый учебный год. Доля вакцинированного населения в Польше – около 56%. Если какие-то локдауны и обсуждают, то исключительно точечные. Арендные ставки сейчас лишь процентов на пять ниже доковидного уровня. 

Долгосрочные перспективы у сектора хорошие. На рынке по-прежнему наблюдается дефицит жилья, а платёжеспособность и число потенциальных арендаторов растёт вместе с повышением зарплат в Польше. 

Спрос на недвижимость сильный – 21-й год оказался рекордным для застройщиков по продажам. Поляки разбирают квартиры во всех сегментах, потому что инфляция, цены растут, зарплаты растут… Люди пытаются сохранить сбережения, а альтернатив недвижимости не так уж много. По депозитам у нас вообще ничего не платят, ставки в банках близки к нулю, плюс взимают комиссию за ведение счёта. 

Вот статистика за неполный 2021 год: практически во всех городах девелоперы продали больше квартир, чем вывели на рынок. 

ГородЧисло выпущенных на рынок квартир, январь – ноябрь 2021Число проданных девелоперами квартир, январь – ноябрь 2021Средняя цена кв. м, ноябрь 2021, злотыеИзменение цены по сравнению с январём 2021
Варшава12 54816 07612 069+13%
Краков5 9077 88211 061+9%
Гданьск4 6855 26010 818+20%
Познань3 8934 4908 811+14%
Вроцлав5 5158 49110 495+20%
Лодзь4 0624 0518 294+24%
Катовице9371 3388 213+11%
Данные RynekPierwotny.pl

Выбор объекта недвижимости

Три вида предложений

В последние годы мы специализируемся именно на микроформатах недвижимости. В этом сегменте доходность получается более интересной, чем в стандартных квартирах. 

В основном площадь студий – около 15 метров. Объекты по 18 квадратов уже считаются большими, их обычно арендуют пары. Самая маленькая студия, которая есть у нас в управлении, имеет площадь 10,2 кв. м с учётом санузла (на видео). Она всё время сдана. Год назад, когда там менялся арендатор, из претендентов выстроилась очередь. 

Есть много юридических и технических нюансов, которые надо учитывать инвесторам, желающим зарабатывать на микроапартаментах в Польше. По сути, у вас есть три варианта. 

Вариант № 1. Купить готовую студию на вторичном рынке

Порог входа зависит от площади и локации, например, в спальном районе Вроцлава с хорошей транспортной доступностью студия площадью около 20 кв. м с ремонтом и мебелью может стоить около €70 тыс.

Около трёх лет назад в Польше приняли закон, по которому жильё должно быть площадью не менее 25 кв. м. Соответственно, в новостройках готовых микростудий, имеющих статус жилых квартир, нет. 

Такие объекты остались на вторичном рынке, так как закон обратной силы не имеет. С юридической точки зрения это самостоятельные жилые единицы, отдельные квартиры маленькой площади. 

Застройка исторического центра Вроцлава
Застройка исторического центра Вроцлава. Фото pedro_wroclaw с сайта Pixabay 

Главная проблема для инвестора здесь – недостаток предложений. Если подобные варианты попадают в продажу, на них ведётся охота. Стоимость каждого квадратного метра сравнительно высока, но общая цена из-за маленькой площади остаётся приятной. И доходность от сдачи в аренду выше, чем у стандартных квартир. 

Вариант № 2. Купить большую квартиру и разделить на несколько студий

Порог входа €130 тыс. – это стоимость покупки квартиры площадью около 35 кв. м в спальном районе и разделения её на две студии с согласованиями, ремонтом и мебелью.

Ещё один способ получить микроапартаменты – купить просторную квартиру и разделить её на несколько студий. Юридически объект остаётся единым, фактически у вас будет две – пять студий, которые сдаются в аренду независимо друг от друга. 

Главная проблема здесь – подбор объекта недвижимости. Необходимо убедиться, что в конкретной квартире есть техническая возможность легальной перепланировки. Мы каждый потенциально подходящий вариант проверяем с архитектором (его экспертный отчёт стоит от €50). 

Оборудование санузла и кухонного уголка в студии
Оборудование санузла и кухонного уголка в студии. Фото Orzech Lux

Конечно, вы можете любую квартиру сдать в аренду по комнатам, не оборудуя отдельные санузлы для жильцов. Спрос на такие «коммуналки» тоже есть. Но стоит учитывать, что в этой категории квартир другой контингент арендаторов: они менее платёжеспособны, чаще переезжают, хуже следят за обстановкой. В пандемию многие жильцы таких комнат переориентировались на отдельные студии, чтобы не делить санузел с чужими людьми. 

Из-за технических ограничений из выборки исключается весь жилищный фонд советского периода, так как в этих квартирах недостаточно вентиляционных каналов для организации нескольких студий.

Можно выбирать среди домов старого фонда, в которых было предусмотрено печное отопление (конец XIX – начало XX века), и новостроек (после 2000-х годов), в которых предусмотрена гравитационная вентиляция. В дореволюционных зданиях ниже стоимость квадратного метра, но дороже и сложнее ремонт. 

Кроме технических надо просчитать и экономические параметры. Например, для такого бизнеса лучше подходят локации в хороших спальных районах, а не в центре. Потому что стоимость квадратного метра там ниже в полтора-два раза, а аренда не намного дешевле. Не стоит рассматривать окраины без доступа к муниципальному транспорту. Чтобы выгодно было сдавать, квартира должна быть удобно расположена по отношению к вузам, офисным центрам, заводам и другим важным для арендаторов объектам. 

Новостройка во Вроцлаве
Новостройка во Вроцлаве. Фото Alexander Zenker с сайта Pixabay 

В основном мы смотрим новостройки. Они выгоднее. Во-первых, при сделке с застройщиком нет налога на покупку недвижимости (2%). Во-вторых, новостройки продаются без ремонта, а на вторичном рынке за него приходится платить, а затем разрушать. 

Часто мы покупаем объекты не на котловане, а когда дом уже сдан в эксплуатацию. У застройщиков остаются планировки, которые для проживания неудобны, а для наших целей подходят. Ему с налоговой точки зрения выгоднее продать остатки, поэтому мы можем договориться о скидке. 

Узнать больше о микроформатах недвижимости можно здесь: Не будем мелочиться? Как выглядит малогабаритное жильё в разных странах и стоит ли его покупать

Вариант № 3. Выкупить апартаменты/блоки в текущих девелоперских проектах

Порог входа €50 тыс. + 23% НДС за одни микроапартаменты

В последние годы в Польше появились девелоперские проекты с микроапартаментами. Вы можете выкупить там отдельные студии или целые этажи. Ещё один вариант – приобрести землю и построить такой доходный дом самостоятельно. 

Девелоперский проект с микро-апартаментами в Польше
Девелоперский проект с микроапартаментами во Вроцлаве. Фото By Made

Здесь тоже есть нюансы – юридические и технические. С юридической точки зрения маленькие квартирки не являются жилищным фондом. А иностранец не может купить в Польше коммерческую недвижимость без разрешения МВД, которое сложно, долго и дорого получать. Легально этот запрет можно обойти, зарегистрировав в Польше компанию (spółka, аналог ООО), в которой иностранец может быть единственным учредителем. Такое юрлицо имеет право покупать коммерческую недвижимость без ограничений. 

Есть ещё один важный плюс работы через компанию – возврат налогов. При продаже апартаментов девелопер подаёт налоговую декларацию и выплачивает НДС 23%. Если покупателем становится фирма, которая является плательщиком НДС, она может этот налог вернуть. Сумма серьёзная. Именно из-за этого 90% продаж микроапартаментов проходит с участием юрлиц (даже поляки именно так заключают подобные сделки). 

Создание и поддержание фирмы требует затрат – бухгалтерия, отчёты и т. п. Поэтому открывать компанию, чтобы купить одни апартаменты, невыгодно: расходы съедят всю прибыль. Мы когда-то делали расчёт и выяснили, что схема целесообразна при покупке пяти и более юнитов. 

Огромный плюс подобных сделок в том, что весь дом запроектирован под микроапартаменты. Девелоперы выбирают хорошие локации, там часто есть всякие «фишки» – электронный доступ с карточками, ресепшен, ухоженная территория. Не требуется сложный ремонт с согласованием перепланировок, достаточно сделать «косметику» и купить (можно у застройщика) пакет мебели. 

Некоторые девелоперы идут ещё дальше и предлагают покупателям услуги по управлению студиями. Иногда даже гарантируют доходность – 6-7% годовых. 

Ремонт и перепланировка

О сроках, ценах и ограничениях, с которыми столкнётся инвестор

В Польше, в отличие от России, не запрещено размещать мокрые зоны над жилыми помещениями. Соответственно, квартиру на любом этаже можно делить на несколько студий. Однако чтобы добавить санузлы, необходимо выполнить жёсткие нормативы по вентиляции. Далеко не в каждой квартире есть такая возможность – этот момент обязательно нужно просчитывать вместе с архитектором ещё на этапе выбора недвижимости. 

Примеры планировок микро-студий
Примеры планировок микростудий. Фото Orzech Lux

Мы в основном покупаем объекты, построенные после 2000-х годов. Именно тогда было принято требование, чтобы каждая квартира имела минимум два вентиляционных канала, которые не пересекаются с другими. Смотрим диаметр каналов, продумываем планировку, определяемся, сколько хотим разместить дополнительных санузлов. Если мощности позволяют – хорошо. 

Если же мощности не хватает, можно попробовать смонтировать дополнительную вентиляционную систему. В этом случае появляется другой вопрос – где её разместить. Чтобы установить вентилятор на крыше, нужно получать разрешение ЖЭК, а не все готовы его выдавать. Для инвестора это риск. Ещё один вариант – расположить систему внутри квартиры, обычно в общем коридоре, но в этом случае необходимо рассчитать коэффициент шума. Мы однажды отказались от покупки большой квартиры, которую хотели разделить на восемь студий, именно по этой причине – вентилятор, размещённый в помещении, был бы слишком громким. 

Технических нюансов очень много. Поэтому не рекомендую заниматься проектами с перепланировкой без поддержки опытного архитектора.

Одну квартиру мы делили самое большее на пять студий. Тогда на перепланировку и ремонт ушло пять месяцев. Если же делить на две студии, то можно справиться за два-три месяца. При покупке готовых микроапартаментов у девелопера простой косметический ремонт реально сделать за месяц-полтора. 

Если говорить о ценах, то стоимость ремонта с согласованием перепланировки составит в современном доме около 3 тыс. злотых на квадрат (€650), в старом фонде – 3,5–4 тыс. злотых (€750–850). Ремонт и мебель для микроапартаментов от девелопера будет стоить порядка 2 тыс. злотых (€430) на метр. 

Сдача в аренду

О том, как сдавать и сколько можно заработать

Мы концентрируемся на долгосрочной аренде. Во-первых, потому, что рынок Вроцлава, где мы работаем, для неё лучше подходит. Это не Краков, туристов здесь меньше, при этом очень много студентов и трудовых иммигрантов, которым нужно жильё на долгий срок. 

Застройка Вроцлава
Застройка Вроцлава. Фото Przemysław Krzak с сайта Pixabay 

Во-вторых, долгосрочную аренду проще организовать. И ещё не факт, что она приносит меньше, чем посуточная, – это надо просчитывать. Большинство частников, которые сдают квартиры туристам, работают «по-серому», то есть не афишируют все объёмы, которые через них проходят. Это риск, так как рано или поздно всё выйдет наружу. На мой взгляд, лучше действовать в правовых рамках. 

Если работать «по-белому», то квартира будет приравнена к коммерческой недвижимости, налог на владение существенно повысится, при определённом объёме операций даже физическое лицо (владелец объекта) должно будет платить НДС …

Появятся дополнительные издержки на рекламу и персонал, управление объектом будет дороже, а арендные поступления в этом секторе нестабильны. 

С долгосрочной арендой всё намного проще. Собственнику нет необходимости находиться в Польше. Он заключает с управляющей компанией договор на администрирование недвижимости. Там сказано, что УК может сдавать объект в аренду, организовывать ремонт, выселять кого-то принудительно, взаимодействовать с ЖЭК или коммунальными службами. Подписывается доверенность на специалиста и указывается номер счёта, на который будет приходить арендная плата. Вот и всё. 

Управляющие компании (независимые от девелоперов) в Польше не дают гарантий по доходности от сдачи объекта. Здесь работает экономическая мотивация. Гонорар УК зависит от арендных поступлений. Поэтому им, конечно же, интересно, чтобы простоев не было, а ставка аренды была выше. 

Ещё один вариант – апартаменты в новом девелоперском проекте со своей управляющей компанией. Тоже полностью пассивный бизнес, причём с гарантированной доходностью. Обычно по договору они предлагают 6-7% годовых на срок до пяти лет. 

У инвесторов всегда возникает подозрение: а что я буду делать с этой квартирой, когда срок гарантированной аренды закончится? На практике мы ещё ни с одним клиентом этот путь не прошли. Подобные проекты стали появляться недавно, и все заключённые договоры сейчас действуют. 

Теоретически возможны два варианта. 

Первая опция: через пять лет девелопер оценит состояние объекта и посчитает, сколько нужно заплатить за обновление интерьера. По закону, если арендатор что-то сломал, эти расходы возмещаются из залогового депозита, но если мебель просто состарилась, то её меняют за счёт собственника. Владелец оплачивает ремонт, и договор продлевается. Девелоперу выгодно держаться за клиента, ведь они уже создали управляющую компанию, несут расходы на персонал, значит, им нужны обороты, то есть определённое число объектов в управлении. Им экономически выгодно договориться с инвестором. 

Вторая опция: если девелопер откажется сдавать апартаменты в аренду, то ничего страшного тоже не произойдёт. Можно обратиться к независимым компаниям, которые с удовольствием возьмут такую студию в управление. Конечно, они тоже оценят техническое состояние объекта и дадут рекомендации, как получить максимальную арендную ставку. 

Ещё важный момент, почему я бы на месте инвестора не заключал договор аренды на десять лет (или любой другой достаточно долгий срок). Из-за последствий пандемии аренда подешевела, а в нормальной ситуации она дорожает на 3–5% в год. Зачем себя ограничивать, если через пять лет ставки наверняка будут выше. 

Недвижимость Польши
Застройка Вроцлава. Фото Bronisław Dróżka с сайта Pixabay 

И наконец, о доходности. 7% годовых – не чистая прибыль. В эту сумму не включены налоги. Плюс многие девелоперы не учитывают расходы на ремонт и покупку мебели. По факту собственники получают на руки 4-5% годовых в твёрдой валюте. 

Не забывайте, что итоговая доходность любого проекта в сфере недвижимости формируется не только из арендных поступлений. Во-первых, стоимость объекта скачкообразно повышается после ремонта. Во-вторых, недвижимость дорожает каждый год. Здесь сложно давать гарантии, но судя по результатам прошлых лет и анализу экономических перспектив Польши можно рассчитывать на прирост цены 5–10% в год. 

Чтобы продать объект без налога на прибыль, им нужно владеть пять полных лет. Это, к сожалению, касается только физических лиц. Для компаний, которые владеют микроапартаментами коммерческого фонда, никакого льготного периода нет. Но они могут применить ставку амортизации: даже если ремонт фактически не делается, бухгалтер имеет право списать определённую сумму, чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль. 

Ещё одна полезная статья: Так теряют деньги: семь типичных ошибок инвесторов в недвижимость

Изображение на обложке: Mircea – See my BEST collection с сайта Pixabay 

Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

6 − 1 =