Личный опыт. Купил квартиру в Таиланде для отдыха и инвестиций – только на курсе валют выиграл 60%

Константин давно присматривался к разным вариантам вложений в недвижимость и, как только появилась возможность, не стал откладывать дело в долгий ящик…

Досье Prian.ru

Поиск агентства

Я живу в Республике Алтай и, когда появились инвестиционные возможности, первым делом подумал о земельном участке здесь, в России. Правда, по какому-то стечению обстоятельств в последний момент все сделки срывались.

Тогда обратил внимание на Таиланд. Много лет периодически появлялась мысль о недвижимости в этой стране. Сначала на Авито посмотрел предложения, но через какое-то время понял, что компании там попадаются сомнительные, иметь дело с ними рискованно.

Решил подойти к вопросу серьёзнее. Загуглил, посмотрел, кто давно работает на этом рынке, тщательно изучил отзывы – так потихоньку отсеивались разные риелторские фирмы. В итоге вышел на компанию, которая и помогла мне приобрести желанную недвижимость.

Среди предложений оказался интересный объект, быстро вышли на сделку. Кстати, что особенно порадовало, сделка прошла удалённо, мне даже не пришлось выезжать из России. А квартиру выбирал и оценивал по фото и видео.

Цель покупки

Когда задумался об инвестициях в недвижимость, хотелось убить сразу несколько зайцев. Сохранить и по возможности приумножить капитал, самому зимой прилетать на месяц-два отдохнуть, а остальное время сдавать в аренду. Исходя из этого и выбирал варианты.

Кстати, уже отдал квартиру в управление.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале
Подписаться

Сложности, с которыми столкнулся

Хоть покупка и прошла гладко, некоторые сложности всё-таки были. Например, отправка документов. Ведь на месте всё делалось по нотариально заверенной доверенности. Из России сейчас мало каким способом можно всё переслать: EMS либо DHL. Я отправлял документы через DHL. Они внутри России перестали работать, но международные посылки отправляют. Правда, стоит недёшево: за пересылку конверта в Паттайю заплатил более 10 тыс. рублей.

Конечно, непросто было и с оплатой: разными путями пришлось переводить деньги, на карты физическим лицам, которые мне неизвестны. Объективно это несло дополнительные риски. Все варианты оплаты предлагало агентство, судя по отзывам –приличная добросовестная компания, поэтому я согласился. Как видите, всё прошло хорошо, я стал собственником недвижимости в Таиланде.

Цена недвижимости и налоги

Выбрал квартиру в кондоминиуме в Паттайе, небольшую студию площадью 26 кв. м. И мне повезло с ценой. Покупал в конце октября. Тогда рубль хорошо укрепился, бат ослабел. Стоимость сделки – 1,23 млн батов (около $36 тыс.). Это очень хорошая цена. Тогда пандемийные ограничения ещё не сняли, и все продавцы снизили цены.

Плюс ещё были налоги, которые делятся пополам между продавцом и покупателем. Если честно, не вспомню, какая там была сумма, 40–45 тыс. батов ($1175–1322). Налог зависит от времени владения квартирой, ещё от каких-то параметров.

И ещё недвижимость в Таиланде идёт либо по тайской квоте, либо по иностранной, от этого зависит форма владения (фрихолд или лизхолд. – прим. ред.). У меня – по иностранной, поэтому собственность полностью оформлена на меня. Так что всё удачно совпало, понравившаяся квартира как раз была доступна для покупки для иностранцев.

В процессе сделки, когда начали снимать ковидные ограничения, продавец решил повысить цену. Хотя уже подписали предварительный договор. Это было самое неприятное, но риелторы хорошо отработали. Покупка состоялась по первоначально оговорённой стоимости.

Когда я оплачивал сделку, курс бата к рублю был 1,75, сейчас – 2,35. Только на курсе рубля выиграл около 60% в цене.

Срок заключения сделки

По времени сделка заняла около месяца. И то, если бы не продавец, который хотел повысить цену, было бы гораздо быстрее. Думаю, дней за десять, максимум за две недели.

Конверт с документами из Новосибирска до Паттайи дошёл за шесть дней, перевод доверенности с русского на тайский язык для Земельного департамента занял день, выписки по квартире по поводу отсутствия задолженностей тоже быстро делают. А регистрируется сделка за один визит. Старого собственника из документа вычеркнули, нового вписали, печать поставили, и всё.

Критерии выбора

Конечно, отталкивался от бюджета. Важна была близость к морю и район Паттайи: меня интересовал север или юг города.

Если говорить о самой квартире, то хотелось, чтобы обязательно был балкон, чтобы вид открывался не на соседний дом, а какой-то приятный, поэтому рассматривал этажи повыше, от пятого. В самом комплексе должен был быть бассейн, небольшой спортзал, приятная ухоженная закрытая территория.

Не скажу, что в выбранном доме всё идеально и шикарно: ему уже десять лет. Приличный жилой комплекс среднего уровня. Если судить по меркам отелей, то хорошие три звезды.

Дополнительные затраты

Когда прилетел за документами и вживую посмотрел квартиру, то убедился в том, что она именно такая, какой мне её представляли агенты. Только мебель поменял и по сантехнике кое-что. А так покупка не разочаровала. Ещё докупил посуду, принадлежности для ванной, кое-что по мелочи. На всё потратил около 30 тыс. батов ($900).

Всё искал самостоятельно, так как времени было предостаточно: приехал в Таиланд сразу на месяц. Нашёл различные тематические группы в телеграме по Паттайе. Все делятся полезной информацией, если задаёшь вопросы, всегда отвечают. Много товаров покупал на местном маркет-плейсе Lazada – аналоге Ozon.

В сфере интернет-торговли в Таиланде страдает доставка. Нет пунктов выдачи, как у нас. Курьеры могут приехать в любое время без предварительного предупреждения. Нужно целый день сидеть дома и ждать либо отходить куда-то недалеко. Иначе курьер моментально уедет. Так что с этим было много неудобств. Тут и специфика тайского менталитета: они, если немного накосячат, могут просто пропасть. 

Тайцы очень улыбчивые, доброжелательные, но если касается дела, то тут классический южный менталитет. Именно поэтому не мог бы перебраться сюда на постоянку: не моё. Вот отдыхать – другое дело.

Расходы на коммуналку

Коммунальные услуги делятся на две части. Одна фиксированная и оплачивается вперёд сразу на целый год и зависит от площади квартиры. За мои квадраты получается тысяча с небольшим батов в месяц (около $30). 

Другая – по счётчикам: электричество и вода. Вода не очень дорогая, а вот электричество – другое дело. Жарко, кондиционером постоянно пользуешься. За месяц набежало почти 1,5 тыс. батов ($44), причём под конец кондиционер включал реже. Вместе с водой получилось около 2 тыс. батов (около $60), что немало.

Правда, по кондиционеру нужно разобраться. Вроде бы можно сделать мощность поменьше, соответственно, и электричества будет потребляться меньше.

Управляющие компании 

Пока квартира простаивает без арендаторов, ещё не сезон, так что идёт только фиксированная плата. А когда недвижимость сдают, люди коммунальные платежи окупают с лихвой, плюс по счётчикам платит уже арендатор.

Управляющую компанию искал сам: прошёлся по агентствам, узнал условия и был неприятно удивлён. Большинство предлагают просто кабальные договоры. Мало того, что берут 25% от стоимости аренды, так ещё и взимают плату за любую дополнительную услугу: организация уборки, покупка чего-либо в квартиру и т. д.

С помощью рекомендаций ребят из телеграма нашёл компанию, которая берёт процент поменьше. Арендная плата не такая высокая, чтобы было выгодно отдавать такие деньги за управление. Недавно стоимость аренды моей квартиры была 12 тыс. батов в месяц ($350), сейчас снизили до 10 тыс. батов (около $300), так как в межсезонье спрос небольшой. Так что, если хочешь найти арендатора, надо уступать по цене.

Фото предоставлены героем статьи

Источник