Калькулятор: сколько можно заработать на недвижимости «депрессивного» Детройта

В масштабах крупной страны, такой как США, существуют локальные рынки недвижимости. В каждом из них – свои правила игры. Есть устоявшиеся развитые направления – там меньше рисков, но и доходность сравнительно невелика. А есть такие места, как Детройт. Посмотрим, сколько можно заработать при покупке дома в городе, который совсем недавно был признан банкротом.

Случай Детройта

Один из крупнейших промышленных центров США, Детройт в конце XX века пришёл в упадок, а в 2013 году даже был объявлен банкротом. Редкий случай в истории Америки.

В 2014 году местные власти запустили масштабную программу восстановления. Приоритеты: привлечь компании из разных секторов экономики, чтобы город не зависел от одной отрасли (как это было ранее); реновировать заброшенные жилые кварталы, чтобы там было комфортно жить представителям среднего класса; разработать удобные и современные общественные пространства; остановить отток населения и поднять уровень жизни.

Многое уже получилось. На сегодня в Детройте работают тысячи компаний. Штаб-квартиры здесь имеют Deloitte, Quicken Loans и DTE Energy, а также более 30 компаний из списка Fortune500, в том числе General Motors, FordMotor, Kellogg’s и Whirlpool. Жилищный фонд активно восстанавливается, в городе разбивают парки, а в пригородах – теплицы и фермы, запускают новые линии общественного транспорта, обновляют набережную. Словом, создают условия для комфортной жизни.

Сегодня в Детройте работают штаб-квартиры многих компаний

Население перестало сокращаться – в последние годы здесь проживает около 700 тыс. человек, а в агломерации – 4,3 млн. В городе стало спокойнее, хотя неблагополучные кварталы всё ещё есть. Доходы жителей пока не достигли среднего уровня по США, но прогресс очевиден.

Безумный рынок

Рынок недвижимости Детройта называют «сумасшедшим» и «одним из самых горячих». В недавние времена, когда у города были большие проблемы, цены на жильё упали, и на сегодня они ещё намного ниже цен в других мегаполисах Америки.

Скромный домик, не говоря уже о квартире, реально купить за $30–40 тыс. При этом расценки резко идут вверх – и на покупку, и на аренду жилья. Риелторы говорят, что пандемия практически не сказалась на местном рынке и те тренды, которые прослеживались в 2019 году, присутствуют и сейчас.

По статистике, 46,3% населения Детройта живёт в собственных домах или квартирах, а 53,7% – арендует. Средний доход на домохозяйство составляет $31 тыс. Средняя цена дома в Детройте составляет $51 тыс., ставка аренды – $1 150.

График показывает бурный рост цен за последние годы. По данным Zillow, год назад средняя цена дома составляла $40,1 тыс., то есть годичный рост превысил 20%!

График роста цен на недвижимость Детройта, 2012–2021

Какие там дома?

Детройт был основан в 1701 году, его бурный рост пришёлся на период Второй мировой и послевоенные годы. Именно тогда были построены основные промышленные гиганты и большая часть жилфонда.

Подавляющая доля недвижимости в городе – вторичка: 53% домов построены в период 1940–1969, а 34% – до 1939-го. В нынешнем веке, на первое десятилетие которого пришёлся упадок Детройта, появилось менее 4% домов.

На рынке Детройта преобладают отдельные дома на одну семью (66%), на втором месте находятся квартиры (18%). Большая часть жилья имеет две или три спальни – это небольшие дома по американским меркам.

Посмотрим на типичный дом среднего класса в Детройте.

Дом на одну семью

Этот кирпичный двухэтажный дом 1957 года постройки был полностью отреставрирован в декабре 2020 года. В здании три спальни и три ванные комнаты, есть отдельный гараж.

Дом находится в десяти минутах езды от делового центра Детройта – даунтауна. Он уже сдан в аренду. А это значит, что объект будет приносить доход с первого дня.

Поскольку это отдельное частное здание, его владельцам не нужно будет делать взносы в кондоминиум. Есть необходимость оформить страховку, но она существенно меньше.

Подробное описание объекта смотрите здесь

Так сколько можно заработать?

На рынке недвижимости США работают компании, которые специализируются на подборе инвестиционных объектов и управлении портфелем недвижимости. Мы связались с одной из них, компанией OPISAS, и узнали, что должен принимать во внимание владелец недвижимости и какими будут его расходы и доходы.

Расходы

Кристиан Калуза
CEO и основатель 
OPISAS

Хотя иностранцы могут покупать недвижимость в США и на физическое, и на юридическое лицо, мы рекомендуем открывать для этих целей компанию типа LLC (соответствует российскому ООО). За счёт этого можно избежать уплаты ряда налогов, взимаемых с иностранных инвесторов (FIRPTA): на продажу, дарение, наследство.

Продление регистрации компании: $138,75

Несмотря на то что наш дом находится в штате Мичиган, компания будет зарегистрирована во Флориде, так как там отсутствует налог в бюджет штата, а взимается только федеральный. Регистрацию необходимо продлевать ежегодно.

Деловой центр Детройта

Налоги: $2 040

Налог на недвижимость для этого дома составит 170$ в месяц, или $2 040 в год.

Подоходный налог: в США действует прогрессивная ставка налога, процент будет зависеть от полученной суммы.

Шкала расчёта подоходного налога

При условии что недвижимость сдаётся целый год, объект принесёт доход в размере $13 200. Если у компании, владеющей домом, один совладелец, ему нужно будет заплатить по ставке 12%. Получаем сумму налога $1 584.

Кристиан Калуза
CEO и основатель 
OPISAS

Принимайте во внимание, что огромное количество расходов можно вычесть из налогооблагаемой суммы. В частности, из налога на доход вычитаются даже такие косвенные траты, как стоимость перелёта и проживания иностранца в США. Это абсолютно легально, ведь у него там фирма.

То есть в нашем случае из суммы дохода будут вычитаться все остальные расходы, упомянутые в этом разделе, и другие возможные траты. За счёт этого размер платежа по подоходному налогу можно уменьшить даже до нуля.

Для подтверждения расчёта необходимо будет составить налоговую декларацию.

Годовая налоговая декларация: $600

Раз в год американский бухгалтер готовит налоговую декларацию по результатам работы компании. Стоимость его услуг зависит от того, сколько совладельцев у компании, сколько объектов находится в собственности и в каком штате она работает. Например, компания с одним владельцем, которому принадлежат два объекта недвижимости во Флориде, заплатит за налоговую декларацию $600. Эта сумма покрывает подготовку самого документа, согласование и проведение платежа, расходы на почтовую пересылку декларации в налоговое управление (IRS) и ежегодное продление ITIN (individual taxpayer identification, ИНН налогоплательщика). Если совладельцев больше одного, то платёж вырастет, максимум – до 800$.

Кристиан Калуза
CEO и основатель 
OPISAS

Обычно OPISAS всё делает от имени клиента. В течение года мы храним все счета компании, связываемся с менеджером по недвижимости для получения документации по аренде и отвечаем на вопросы бухгалтера от имени клиента. Единственное, что должен будет оплатить владелец, – затраты на налоговую декларацию в США, так как бухгалтер должен будет нести расходы по её отправке в налоговое ведомство.

Коммунальные платежи: $0

Если жильё сдаётся в аренду, оплачивать коммунальные счета будет жилец. Владелец дома в этом случае расходов не несёт.

Услуги управляющей компании: $1 056

За работу управляющего недвижимостью OPISAS запрашивает 8% от годичного дохода. Однако первый год управления недвижимостью будет для владельца бесплатным.

Расходы на оборот арендаторов: от $200

Частая смена жильцов – одна из основных статей убытка для владельца недвижимости. При этом простой жилья будет означать отсутствие дохода, а за поиск нового арендатора придётся заплатить. В Детройте стандартная ставка за эту услугу – стоимость аренды за один месяц.

Договор аренды обычно заключается на один год, а средняя продолжительность аренды дома одним жильцом, по статистике OPISAS, составляет 2,25 года. Если арендатор продлевает существующий договор, платёж владельца составит $200.

Итого расходы

Всего: от $2 979

Доходы

Арендная плата за этот дом составляет $1 100 в месяц, или $13 200 в год.

Таким образом, чистая годовая доходность составит $10 221, или 7,41%.

Вывод

Детройт – интересный рынок для инвесторов, готовых к риску. Здесь колоссальный прирост стоимости квадратного метра и хорошая отдача от аренды. При этом риск в данном случае не безрассудный: город уже несколько лет как оттолкнулся от дна и развивается в правильном направлении.

Конечно, в регионе не всё безоблачно. Здесь всё ещё есть неблагополучные кварталы, значительная часть жилищного фонда в плачевном состоянии, многие потенциальные арендаторы трудятся на низкооплачиваемых должностях, а значит, представляют для инвестора группу риска. Поэтому в Детройте особенно важно грамотно выбирать конкретный объект – оценивать локацию на микроуровне, качество строительства, инфраструктуру и спрос в микрорайоне. И при этом ориентироваться на недвижимость среднего класса, а не на самое дешёвое жильё.

Источник