Как сформировать инвестиционный портфель
Говорим об активных и пассивных стратегиях заработка на недвижимости Кипра. Первые приносят инвесторам до 100% прибыли в год, вторые – до 10%. На вопросы редакции отвечает Сергей Смоленский, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Empire Property Cyprus.
Сергей Смоленский
– Сергей, к вам обращается инвестор – потенциальный: у него есть намерение вложить деньги в недвижимость, но нет конкретных решений… С чего начинается ваша работа?
– С определения целей.
– А разве цель не одна – заработать?
– У нас на Кипре многие преследуют ещё одну цель – получить гражданство страны Евросоюза*. Кому-то нужен постоянный вид на жительство – хотят семью перевезти, детей учить в местных международных школах. Кто-то бизнес расширяет и собирается пользоваться налоговой системой Кипра, где действуют низкие ставки… Цели у всех разные и часто комплексные.
* С 2013 года на Кипре действует государственная инвестиционная программа, которая позволяет получить гражданство в упрощённом порядке за существенный вклад в экономику, в том числе покупку недвижимости. За эти годы кипрский «паспортный проект» стал самым востребованным в Евросоюзе и помог привлечь миллиардные инвестиции.
Кроме того, важно ведь, и с какой суммой будем стартовать, и как дальше намерены действовать, и на какие риски готовы пойти…
– Допустим, я хочу минимум рисков и забот: вложил деньги и просто получаю доход.
– Все инвестиционные стратегии условно можно разделить на две группы: активные и пассивные. Если вы настроены на минимум рисков, вам подойдёт второй вариант. Самый простой путь – покупка квартиры для сдачи в долгосрочную аренду. Получите стабильный денежный поток, в среднем 5% в год от коммерческой цены недвижимости. Например, апартаменты стоят €300 тыс., значит, каждый месяц они будут приносить около €1300.
– А больше никак?
– После выбора стратегии мы начинаем прорабатывать конкретные варианты. И предлагаем решения для повышения доходности. Допустим, вы можете купить такую же квартиру в строящемся комплексе на начальном этапе. На стадии off-plan аналогичный объект можно взять за €220 тыс., когда готов каркас – за €240 тыс. На Кипре, как и везде, по мере строительства цены растут. И сами застройщики ориентируются по ситуации: продали 30-40% квартир – поднимают цены ещё на 5% к запланированному росту.
– Да, но при покупке готовой квартиры я сразу же начну получать деньги, а здесь придётся ждать.
– Верно, но в итоге вы всё равно выиграете. Средний срок строительства жилого дома на Кипре – полтора года. Если вы купите готовые апартаменты за €300 тыс., то за ближайшие 18 месяцев арендаторы вам заплатят около €22 тыс. Взяв на старте строительства, сразу же сэкономите €80 тыс., а через полтора года, когда начнёте сдавать, квартира будет приносить вам те же €15 тыс. в год, но для вас рентабельность составит уже не 5%, а 8%. Знаю примеры, когда благодаря этой схеме инвесторы выходили даже на 10% годовых.
Ещё один путь повышения доходности – переход в сектор посуточной аренды. Здесь можно заработать в два-три раза больше, чем сдавая недвижимость на долгий срок. Но и риски повышаются: вероятные простои недвижимости, амортизация за счёт частой смены жильцов, расходы на управление и маркетинг, фактор удачи, в конце концов.
– Это та самая активная стратегия, которую вы упоминали?
– Нет, посуточная сдача в аренду тоже может стать пассивным бизнесом. На Кипре хорошо развит сектор управляющих компаний, которые возьмут на себя все хлопоты по работе с жильцами.
Активная стратегия – это участие в строительных проектах. Многие девелоперы возводят здания не на свои деньги, а на средства инвесторов, в том числе иностранцев – из России, Украины, Израиля, Ливана, Китая…
– Зачем иностранцам финансировать строительство на Кипре?
– Потому что это выгодно. Смотрите сами. Строительство клубного дома на 15 квартир под ключ стоит в среднем €2,5 млн. Из них €1 млн – покупка земельного участка, €1,5 млн – себестоимость строительства здания. Комплекс, на возведение которого потратили €2,5 млн, выставят на продажу на начальной стадии за €4 млн; по мере строительства цена будет повышаться. Это стандартная доходность строительных проектов на Кипре. Выгода распределяется между инвестором и девелопером, который вёл проект, в определённой договором пропорции: 50/50 или 60/40.
Преимущество для инвестора в том, что, как правило, ему не приходится финансировать весь проект из своих средств. Сначала он покупает землю (€1 млн) и вносит ещё около 10-20% на начало стройки (порядка €200 тыс.). Затем комплекс выходит на рынок, и начинается продажа квартир. Первые из них разбирают мелкие инвесторы (те самые, которые хотят купить апартаменты на старте, чтобы перепродать или выгоднее сдавать), затем подтягиваются и другие покупатели. В дальнейшем стройку заканчивают на деньги розничных клиентов. А значит, те €1,5 млн, которые заработают инвестор с девелопером, составят до 100% от вложенного собственного капитала. И это всего лишь за полтора года.
– А если что-то пойдёт не так?
– Безусловно, раз на кону возможность удвоить капитал всего за год-полтора, то риски тоже имеются. Может возникнуть какая-то непредвиденная ситуация – случится очередной финансовый кризис, который затормозит продажи. Или инвестор просчитается с выбором партнёра – девелопер окажется непрофессиональным, не сможет организовать процесс. Или концепция комплекса будет невостребованной: здесь же очень много факторов надо учесть, от локации до дизайна.
К примеру, построили вы новый дом в районе с преимущественно старым жилищным фондом – продажи пойдут сложнее, потому что покупателям не понравится непрезентабельное соседство. Или, наоборот, рядом уже пять новостроек, а вы возводите шестую, не узнав, что в соседних домах не проданы даже 20% квартир. Подобных нюансов очень много.
Главный риск для инвестора – затягивание продаж. Из-за этого ему придётся вкладывать все €2,5 млн самому, а затем ждать сделок. Проект всё равно принесёт свои 40% прибыли, но, возможно, не за полтора, а за два-три года, что уже не так интересно.
– Для оформления инвестиционного гражданства на Кипре подходят обе эти стратегии – пассивная и активная?
– Да, но есть нюансы. К примеру, по условиям инвестиционной программы, чтобы претендовать на гражданство Кипра, надо вложить в жилую недвижимость минимум €2 млн. Как правило, инвесторы предпочитают покупать не одну виллу за эти деньги, а несколько объектов. При этом программа обязывает сохранять один из них, стоимостью от €500 тыс., в собственности – в качестве личного жилья. На этот объект, кстати, можно получить льготу по НДС: налог составит 5% вместо стандартных 19%, но сдавать его в аренду будет запрещено. Остальные лоты – допустим, ещё три квартиры по €500 тыс. каждая – можно будет сдавать в аренду, долгосрочную или посуточную.
Весь Кипр перспективен. Число сделок увеличивается, цены растут во всех сегментах
– А как же быть с девелоперскими проектами? Комплексы строятся полтора года, а по условиям паспортной программы инвестиции надо сохранять в течение пяти лет… Замораживать стройку, чтобы вписаться в эти требования?
– У инвестора, который получает гражданство, есть несколько путей. К примеру, он вкладывает €2 млн в строительство здания. Себе оставляет пентхаус стоимостью €500 тыс., а ещё несколько квартир на €1,5 млн он не имеет права продавать в течение примерно трёх с половиной лет после окончания стройки. Он может сдавать их в аренду или, напротив, никого туда не пускать, поддерживать чистоту, а когда придёт время, продать по рыночной цене, вернув свои деньги с прибылью.
Второй вариант – вкладывать в бизнес. То есть инвестор открывает на Кипре девелоперскую компанию, которая ведёт строительство дома. В этом случае он продаёт квартиры по мере строительства, а деньги поступают на счёт компании. Просто инвестор не может забрать свои инвестиции в течение срока, ограниченного паспортной программой. Но дивиденды от инвестиций он может забирать в любом объёме в любое время.
Средства, вложенные в компанию, продолжают работать на инвестора. Он может, к примеру, финансировать следующий проект – на Кипре есть инвесторы, которые уже поучаствовали в строительстве пяти-шести клубных домов.
– Сергей, и последний вопрос: какое направление для инвестиций вам сейчас кажется наиболее перспективным?
– Весь Кипр перспективен. Число сделок увеличивается, цены растут во всех сегментах. Свой клиент будет и у доступного жилья в двух-трёх километрах от моря, и у премиальных объектов на первой линии.
Впрочем, могу выделить одно недооценённое инвесторами направление – офисная недвижимость. Спрос на качественные помещения для бизнеса огромный. Многие компании финансового и IT-сектора, в том числе российские, сейчас открывают представительства на Кипре. Потенциальных арендаторов намного больше, чем инвесторов, желающих вкладывать в этот тип недвижимости. Как только девелопер объявляет новый проект (при правильном маркетинге, конечно), у него выстраивается лист ожидания из крупных и мелких арендаторов.
Да, порог входа в этот сектор выше – это одна из ключевых причин, почему иностранцы чаще инвестируют в жильё, а не в коммерческие площади. Зато конкуренция в офисном секторе низкая, а доходы порой выше, чем при сдаче жилья. К тому же здесь обычно заключают долгосрочные договоры аренды, что упрощает управление активом.
Вы заинтересованы в инвестициях в кипрскую нежвижимость – обращайтесь по следующим контактам:
Кипр, Лимассол, ул. Грива Дигени 136, офис 44
http://resortec-property.ru/
info@resortec-property.com
+357 968 519 20
Связаться с компанией
Фото предоставлено собеседником
Это статья из книги «ГИД на жительство – 2020»: читайте всю книгу онлайн