Как не купить квартиру с долгами: 4 бесплатных способа проверить продавца

0 0

Как не купить квартиру с долгами: 4 бесплатных способа проверить продавца

Покупать квартиру на вторичном рынке — рискованная затея. Если у продавца окажутся большие долги, то сделка может не состояться, а в худшем случае — можно потерять и квартиру, и деньги. Рассказываем, как бесплатно проверить продавца квартиры на добросовестность.

Обычно проверку продавца заказывают риелтору, надеясь, что он владеет необходимыми ресурсами и знаниями, чтобы обезопасить сделку от мошеннических схем и дальнейших проблем.

Но часто риелтор проверяет только выписку из ЕГРН и информацию о переходе права собственности из Росреестра, а также правоустанавливающие документы продавца (паспорт и документ, на основании которого получена квартира). 

Однако этой информации недостаточно. Вот что ещё необходимо дополнительно проверить, чтобы снизить риски по сделке:

1. Сайт судебных приставов

Начать стоит с сайта судебных приставов. На нём можно увидеть, есть ли у продавца непогашенные задолженности по квартплате, кредиту или договору займа, налогам, штрафам ГИБДД и так далее.

Иногда продавец может сам не знать, что его задолженностью уже занимаются судебные приставы. Процесс передачи судебного решения приставам может занимать около двух месяцев. Они могут отправить уведомление не на тот адрес. Или это может быть ошибочное взыскание (например, владелец квартиры может оказаться тёзкой должника или жертвой мошенников, которые оформили на него кредит). 

Зачем проверять

Вот с какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры у должника: 

Сделка может сорваться

Согласно статье 80 ФЗ- 229  «Об исполнительном делопроизводстве», должник не имеет право продавать, дарить или сдавать в аренду арестованное имущество. В выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которую можно заказать на сайте Росреестра, должна быть запись об ограничении на проведение сделки (например, «запрещение регистрации», и в документе будет приведено основание: «постановление судебного пристава…»).

Несоблюдение этих ограничений влечёт уголовную ответственность для продавца (статья 312 УК РФ). Покупатель же потеряет время. Сделку провести не получится. 

Судебные приставы могут наложить арест на квартиру уже в процессе сделки

В выписке из ЕГРН может ещё не быть записи об ограничении на проведение сделки. Так бывает, если у исполнительного дела достаточно свежая дата. Например, оно принято к производству 1 декабря 2020 года, а вы заказали выписку 1 февраля 2021 года. 

Судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество уже в процессе сделки, и тогда она просто сорвётся. Или они могут позже признать её недействительной. В таком случае квартиру заберут, а вот возвращать свои деньги от продавца придётся самостоятельно. Это одна из причин, почему лучше заказывать свежую выписку из ЕГРН на дату сделки. 

Долги по квартире могут перевести на вас 

Долги за капитальный ремонт закрепляются за самой квартирой и при её покупке переходят к новому владельцу. Так новый собственник рискует стать должником. 

Также у продавца могут быть большие задолженности по оплате коммунальных услуг. Возможно, что уже есть исполнительное дело на эти долги, но квартира пока не арестована.  Вы проведёте сделку, ее зарегистрируют, а коммунальные долги по квартире потом могут попытаться перевести на вас, даже если это и незаконно. И придётся потом доказывать, что это не ваши долги (и, скорее всего, делать это нужно будет через суд).

При больших долгах физлицо может признать себя банкротом, и тогда в течение трёх лет эту сделку могут отменить (подробнее об этом ниже). 

Как проверить долги и наличие исполнительных производств

  1. Зайти на сайт www.fssp.gov.ru.

  2. Ввести ФИО и дату рождения продавца.

  3. При проверке указать «все регионы».

2. Сайты и информационные системы судов

Полезно проверить сайты судов общей юрисдикции и поискать на них судебные акты или судебные делопроизводства. Например, если вы покупаете квартиру в Москве, то зайдите на сайт Мосгорсуда.

Зачем проверять

Может быть такое, что судебное решение по долгам продавца уже есть, а исполнительное производство ещё не завели. В этом случае у вас не получится найти информацию в базе судебных приставов. 

На сайтах судов информация выложена практически без персональных данных, но если вдруг нашлось судебное дело на такие же ФИО, как и у продавца, то стоит хотя бы задать ему вопрос. 

Как проверить долги и наличие судебных решений

В Москве

  1. Зайти на сайт mos-gorsud.ru/ → раздел «Поиск по судебным делам → «Стороны».

  2. Ввести ФИО в формате «Фамилия И.О.».

  3. Если на эти ФИО выйдет список судебных дел, то нужно нажать на номер дела-материала в левом столбике.

  4. Затем искать информацию в разделе «Судебные акты» и изучать её.  

В других городах

Информацию о владельце квартиры в других городах можно искать на сайтах мировых судей. Как правило, банк сначала подаёт иск на взыскание по долгам мировому судье по месту прописки заёмщика. По прописке продавца можно определить территориальную подсудность (участок мирового судьи).

Например, нам надо проверить человека, который прописан в городе Королёв Московской области. Мировой судья будет из судебного участка №92 Королёвского судебного района Московской области. Нужно:

  1. Зайти на сайт http://92.mo.msudrf.ru → раздел «Судебное делопроизводство».

  2. Найти гражданские дела.

  3. Выбрать лицо, участвующее в деле (ФИО, наименование), ввести фамилию или ФИО в разных вариациях, с пробелом или без него.

3. Кредитная история

Кредитная история — это документ, в котором содержится информация о ваших кредитах, платежах и просрочках. Она позволяет банкам понять, хороший вы заёмщик или нет.

Кредитные истории хранятся в бюро кредитных историй (БКИ), и все банки и МФО обязаны передавать туда всю информацию о кредитах. 

Если у вас есть сомнения на счёт долгов продавца, то вы можете его попросить предоставить кредитную историю. 

Как не купить квартиру с долгами: 4 бесплатных способа проверить продавца

Зачем проверять

В кредитной истории нас больше всего интересует, есть ли долги по платежам и из каких банков или организаций были запросы на кредитную историю. Если вдруг вы увидите, что банк или МФО из найденных судебных актов делали запрос по продавцу, то это будет поводом перепроверить информацию и задать продавцу дополнительные вопросы.

Как узнать кредитную историю

Сегодня каждый россиянин может два раза в год бесплатно запросить свою кредитную историю. Для этого нужно:

  1. Войти в личный кабинет на сайте Госуслуги.

  2. В строке поиска набрать «Сведения о бюро кредитных историй» → перейти в раздел «Получение сведений из ЦККИ о БКИ, в котором хранится кредитная история субъекта кредитной истории — физического лица» → нажать «Получить».

  3. Затем нужно «Заполнить заявление». Через 5–8 минут в почту Госуслуг придёт файл со списком БКИ.

  4. По каждой ссылке из списка нужно перейти на сайт БКИ, завести личный кабинет и авторизоваться через Госуслуги. 

  5. Заказать в каждом БКИ кредитную историю.

Запрос списка БКИ на сайте Госуслуг и кредитных историй занимает 15–20 минут (если, например, в списке три БКИ). Это можно сделать с любого компьютера, так что можно предложить продавцу квартиры такую проверку сразу в МФЦ при подписании авансового договора.

Также запросить отчёт о кредитной истории можно на Сравни.ру — в графе с отчётом «Идеальный заёмщик». В этом отчёте будет портрет заёмщика с кредитным рейтингом от бюро «Эквифакс», подробная сводка по вашей финансовой дисциплине, а также расшифровка всех факторов, которые влияют на рейтинг, и персональные рекомендации по улучшению рейтинга.

Стоимость такого отчёта — 390 ₽.

Узнать кредитный рейтинг

4. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Покупка квартиры у потенциального банкрота может привести к расторжению сделки, потере недвижимости, проблемам при возврате уплаченных денег, а главное — придётся потратить много времени и нервов.

Зачем проверять

По закону арбитражный суд может признать недействительной сделку, совершённую в течение одного года до или после принятия заявления о признании должника банкротом, если посчитает её подозрительной Это возможно, если квартира продавалась по цене ниже рыночной, например, со скидкой.  

Также закон даёт право арбитражному управляющему (он ответственен за процедуру банкротства) оспаривать сделки должника в течение трёх лет до момента возбуждения банкротства. В такой ситуации квартиру могут вернуть в собственность продавцу-должнику (официальный термин — вернуть в конкурсную массу).

То есть квартиру заберут, а взыскать деньги с продавца-банкрота будет очень сложно.

Как проверить продавца на банкротство

В первую очередь сигналом может послужить информация с сайтов судебных приставов, вынесенные судебные решения, а также кредитная история или даже информация о штрафах ГИБДД.

  1. Проверить информацию о предбанкротном состоянии можно через Картотеку арбитражных дел (предбанкротное состояние). На этом сайте можно узнать, подано ли заявление на банкротство собственника квартиры.

  2. После нужно зайти на Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. На этом портале можно найти информацию о банкротстве продавца. Здесь лучше проверять по ФИО и ИНН физлица. ИНН можно запросить у продавца квартиры или у его риелтора. 

Мои знакомые ищут квартиру в Москве, хотят переехать поближе к своим детям и внукам. И я им помогаю. Недавно мы посмотрели один из вариантов, изучили копии документов на квартиру и запомнили ФИО и дату рождения продавца. Когда стали проверять его на сайте судебных приставов, оказалось, что у продавца 11 (!!!) исполнительных делопроизводств по взысканию задолженности по квартплате. Часть погашены, а часть — на сумму около 300 000 ₽ — ещё не погашены. И в ЕГРН стоит запрет на проведение сделок с недвижимостью.

Риелтор со стороны продавца пытался нас убедить, что все эти долги будут погашены, если мы подпишем авансовый договор (договор — обязательство купить эту квартиру). Да, возможно, все долги будут погашены, но на снятие ареста в Росреестре потребуется время. И непонятно, появятся ли ещё какие-либо долги за то время, пока готовится сделка. Если продавец так небрежно относился к квартплате всё это время, то у него могут быть и другие долги.

От покупки этой квартиры мои знакомые, конечно, отказались и стали смотреть другие объекты. 

Когда пришли на просмотр второй квартиры, также изучили её и все документы, запомнили ФИО и дату рождения продавца (если вы не запомнили — всегда можно спросить у его риелтора, это стандартные вопросы).

На сайте московского суда в разделе «Поиск по судебным делам» ввели интересующие фамилию и инициалы (их надо пытаться вводить в любых комбинациях, с пробелом и без). И так нашли свежее судебное решение о взыскании долга по кредиту на сумму 550 000 ₽. Расположение суда было территориально близко к адресу продаваемой квартиры. 

Спросили риелтора со стороны продавца. Она очень не обрадовалась такому вопросу (было очень много эмоций). Тогда мы предложили им такой вариант: перед внесением аванса за объект предоставить либо справки из этих банков, что у продавца нет кредитов/займов, либо его кредитную историю.

После проверки оказалось, что у продавца квартиры нет долгов — на сайте суда были данные другого человека. И хорошо! Но провести такую работу нужно, чтобы не было переживаний.

Вот что ещё важно:

  • Нужно сохранять все документы о проверке в течение трёх лет (или даже дольше). Если вдруг продавец объявит себя банкротом, вы сможете доказать, что проводили проверку и отнеслись к сделке ответственно и добросовестно.

  • До начала сделки собственник должен предоставить документы, что все долги погашены, что исполнительные производства закрыты и судебные решения отменены, если они есть.

  • Автор:

    Александра Грядунова
    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    20 + десять =