Как грамотно купить недвижимость в Грузии. Советы опытных юристов

0 3

По статистике Prian.ru, интерес иностранцев к грузинской недвижимости растёт. В 2020 году страна ворвалась в топ-10 популярных направлений у русскоязычных покупателей, а в прошлом ещё и поднялась в списке – плюс 33,4% – и сейчас занимает седьмое место. Что местный рынок предлагает иностранцам? Какие здесь риски и возможности? С этими вопросами мы обратились к опытным грузинским юристам. Рассказывает Георгий Цагурия, магистр права, управляющий партнёр компании LTA.

Как грамотно купить недвижимость в Грузии. Советы опытных юристов

Георгий Цагурия
Георгий Цагурия

Иностранцы давно активны на нашем рынке. Покупают квартиры, частные дома и таунхаусы, коммерческие помещения (прежде всего в гостиничном секторе), участки под строительство.

Единственная категория объектов, которая недоступна зарубежным инвесторам, – сельскохозяйственная земля. По закону, люди, не имеющие грузинского гражданства, не имеют права её приобретать. Это ограничение распространяется и на юридические лица, учреждённые иностранцами.

Обратите внимание на число сделок с недвижимостью в Грузии – оно растёт на протяжении последних десяти лет. Особенно сильный всплеск активности произошёл после 2017 года – во многом благодаря иностранцам. Провал в 2020-м году объясняется техническими причинами: реестр закрыли из-за Covid-19, сделку нельзя было зарегистрировать.

Число сделок с недвижимостью Грузии
Источник: Грузинское государственное агентство статистики

Зачем иностранцы покупают недвижимость в Грузии? Судя по нашему опыту, есть три основные цели…

Цель покупки

Инвестиции

Грузия заинтересовала инвесторов благодаря колоссальным успехам в сфере туризма. В 2019 году (до пандемии) страна приняла более 7 млн гостей, при том что здесь проживает всего 3,7 млн человек.

Туризм в Грузии
Источник: Агентство туризма Грузии

Зарубежные инвесторы в недвижимость ориентировались именно на доход от туристов. И результаты были очень хорошие. Краткосрочная аренда приносила 10–15% годовых. Сегодня по понятным причинам рентабельность снизилась, но мы уверены, что она восстановится вместе с турпотоком. А пока можно воспользоваться затишьем, чтобы договориться с продавцом о более выгодных условиях сделки, ведь чем меньше спрос, тем каждый покупатель сильнее в переговорах.

На долгосрочную аренду, кстати, пандемия слабо повлияла: сейчас недвижимость в Тбилиси приносит около 7% годовых, а в 2018–2019 годах регистрировали около 8–9%.

Доходность недвижимости от сдачи в аренду в Грузии
Средняя доходность от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду отмечена сплошной синей линией. Источник: TBS Capital

Цены на аренду пока не достигли докризисного уровня, а на покупку уже начали подниматься. По итогам октября 2021-го стоимость недвижимости в Тбилиси была примерно на 5% выше, чем годом ранее.

Динамика цен на недвижимость в Грузии
Динамика цен в долларах на недвижимость в Тбилиси. Источник: TBC Capital

Наша недвижимость по-прежнему дешевле, чем в соседних странах – Армении, Азербайджане, России. В крупных городах (Тбилиси и Батуми) большинство объектов предлагаются в диапазоне от $500 до $1500 за кв. м. Цена, как и везде, зависит от местоположения, качества постройки, вида из окон и других параметров. Некоторые апартаменты и виллы стоят до $2,5 тыс. за квадрат и даже более.

Отдых

Следующая популярная цель совершения сделки с недвижимостью – отдых. Многие иностранцы, побывав в Грузии в качестве туристов, решают, что выгоднее отдыхать в собственной квартире/доме, чем в отеле.

Приезжают к нам не только летом и не только ради моря. Здесь множество курортов – горнолыжные, бальнеологические, природные, гастрономические… В советские годы они были прекрасно развиты и постепенно восстанавливаются. А пока цены на недвижимость там довольно низкие.

Переезд

В последние годы Грузия стала востребованным направлением для иммиграции. Правительство проделало колоссальную работу, чтобы поднять привлекательность страны. Здесь созданы максимально комфортные условия для иностранных предпринимателей, снижены налоги, упрощены процедуры регистрации компаний и сделок с недвижимостью… В глобальном рейтинге Doing Business Грузия на седьмом месте в мире (!), между США и Великобританией.

Покупка недвижимости – один из способов иммиграции. Владельцы объектов, рыночная цена которых превышает $100 тыс., вправе получить краткосрочный вид на жительство. Его обычно выдают на год с правом продления. После десяти лет проживания, а также сдачи экзамена по грузинскому языку, истории и основам права можно запросить постоянный ВНЖ или гражданство.

Программа не ограничивает покупателей. Вы можете приобрести любое число объектов на эту сумму на первичном или вторичном рынке в любом регионе страны. Сдавать в аренду недвижимость также не запрещается.

Плюс иностранцы получают инвестиционный вид на жительство, который выдаётся на срок до пяти лет. Запросить его могут инвесторы и члены их семей, которые вложили в недвижимость от $300 тыс. После пяти лет владения можно получить постоянный вид на жительство.

Выбор региона

Тбилиси

Это самое популярное направление среди наших клиентов. Столица, крупнейший город (1,5 млн жителей) страны со всей современной инфраструктурой. И в то же время – главный туристический центр. Здесь находится международный аэропорт. Обычно именно Тбилиси становится первой точкой назначения туристов в Грузии.

Тем, кто планирует переезд или сдачу объектов в долгосрочную аренду, рекомендую районы Крцаниси, Лиси, Сабуртало и Ваке. Здесь можно найти прекрасные ЖК с хорошим озеленением и наивысшим удобством.

Недвижимость Тбилиси
Районы Сололаки и Абанотубани в Тбилиси

Любителям колорита и тем, кто планирует сдачу в аренду туристам, советую районы Сололаки, Абанотубани, Вера, Авлабари, Чугурети. Здесь вы можете жить в старом грузинском доме (которому 100–150 лет), ходить каждое утро по узким улочкам, знать всех в лицо. Это особая эстетика, туристы хотят почувствовать эту художественную атмосферу, но жить там постоянно, как правило, через какое-то время надоедает из-за обветшалой инфраструктуры.

Самые бюджетные варианты недвижимости надо искать в районах Глдани, Исани и Самгори. Что-то среднее между всем этим – в Дидубе и Санзоне. Покупателям частных вилл рекомендую присмотреться к районам Диди Дигоми и Цкнети.

Батуми

Самый востребованный морской курорт Грузии. До пандемии сюда приезжало более 2 млн человек в год, преимущественно летом.

Батуми быстро застраивается. Здесь предлагается огромное количество дешёвого жилья у моря. Если вы видите объявление «Квартира в Батуми за $15 тыс.», это не значит, что продавец аферист. Просто дом на стадии каркаса, закончат строительство через несколько лет, а площадь объекта по этой цене – 20 кв. м.

Если вы хотите отдыхать в такой студии сами, то решение о покупке может быть оправдано. Но инвесторам стоит понимать, что рынок бюджетных квартир – спичечных коробков в Батуми перенасыщен. Некоторые из них ни разу не посетил ни один турист, и продать подобную недвижимость будет сложно.

Батуми
Районы Батуми

В этом регионе я рекомендую выбирать что-то особенное: виллы, большие дома, пентхаусы… Важно, чтобы ваш объект выделялся на фоне тысяч других.

Другие регионы Грузии

Советую обратить внимание ещё на два грузинских города.

Во-первых, Гудаури, расположенный в двух часах езды от Тбилиси. Это идеальное место для любителей покататься на лыжах зимой – в сезон много туристов, жильё востребовано и хорошо сдаётся.

Во-вторых, Бакуриани. Здесь не только катаются на лыжах и сноуборде, но и гуляют, дышат полезным горным воздухом. Курорт популярен у местных семей с детьми, многие приезжают несколько раз в год, задерживаются на недели и даже месяцы. Словом, спрос на аренду есть зимой, весной и летом.

На обоих курортах тоже много дешёвых апартаментов, поэтому и в этом случае я рекомендую выбирать что-то особенное, например виллы.

Выбор объекта

Первичный рынок

В Грузии работает много девелоперов. Некоторые из них завоевали доверие, другие – испортили жизнь сотням покупателей.

Главный риск – остановка строительства. В последнее десятилетие подобные случаи встречаются крайне редко, на рынке появились уважаемые компании, но бдительность всё равно терять не стоит. Проверяйте информацию о застройщике! Кроме того, можно столкнуться с задержкой введения проекта в эксплуатацию на один-два года, с несоответствием качества работ заявленному, с уплотнительной застройкой.

Чтобы минимизировать риски инвестора, мы всегда проводим due diligence застройщика. Изучаем организационно-правовые структуры, которые реализуют проект. Смотрим, кто владелец, кто директор, какой капитал и история у компании, не было ли скандалов, несданных проектов.

Новостройки Грузии
В Грузии работает много девелоперов. Некоторые из них завоевали доверие, другие – испортили жизнь сотням покупателей

Проверяем разрешения на строительство, все выданные сертификаты, реальность франшизы от брендов, с которыми они рекламируются (как правило, при продаже апартаментов застройщики заявляют, что отель будет функционировать под конкретным брендом, что должно обеспечить высокую заполняемость). Изучаем договор купли-продажи, предоставленный застройщиком, и при необходимости корректируем его, чтобы интересы наших клиентов были лучше защищены.

Ну и в целом – рассказываем инвестору о репутации компании исходя из нашего опыта и опыта наших клиентов. После проверки, к сожалению, часто бывает, что покупатель воздерживается от сделки.

Если же грамотно подойти к вопросу, на первичном рынке можно заключить очень выгодную сделку. Цены на этапе строительства ниже, особенно для тех, кто готов выкупать юниты оптом. Плюс можно корректировать планировку и отделку на свой вкус.

Вторичный рынок

Иностранцы обычно в первую очередь изучают новостройки просто потому, что девелоперы громко о себе заявляют, активно рекламируются. Но по статистике национального реестра Грузии, на первичный рынок приходится 18% сделок, остальные 82% – продажи вторичной недвижимости. Поэтому рекомендую не исключать из выборки этот огромный сегмент: там тоже есть интересные варианты. Продавцы часто хотят заключить срочную сделку, а в этом случае можно договориться о хорошей скидке.

Здесь тоже есть свои подводные камни: проблемы с собственностью, недвижимость под ипотекой/арестом, особые обязательства (сервитут), долги по коммунальным услугам, споры с соседями и др.

Вторичный рынок недвижимости Грузии
Продажи на вторичном рынке недвижимости превышают число сделок на первичном

Мы проверяем продавца по всем реестрам, чтобы убедиться в отсутствии долгов. Выезжаем на место, осматриваем объект, обязательно общаемся с соседями. Запрашиваем и проверяем возможные долги по коммунальным услугам. И конечно, главная страховка – правильно составленный, подписанный и зарегистрированный договор, который не должен оставлять места для каких-либо двусмысленностей.

Оплата недвижимости

Расчёты за недвижимость (как и любые другие товары) внутри страны должны проводиться в местной валюте – лари. Можно оплачивать с вашего банковского счёта в Грузии или передавать наличные деньги.

Международные платежи разрешается проводить в валюте. У перевода из другой страны есть один минус: он может идти несколько дней, а в местной практике сначала производится оплата, а потом недвижимость регистрируется на нового владельца. Чтобы покупатель не нервничал, пока его деньги не дошли до продавца, можно воспользоваться эскроу-счётом (хотя на практике на это редко идут).

Открытие счёта в банке Грузии

Счёт в грузинском банке можно открыть полностью дистанционно. Понадобится доверенность, текст которой мы предоставляем, и копия паспорта. Оба документа надо заверить у нотариуса и прислать нам по почте.

Оплата криптовалютой

Грузинское законодательство рассматривает криптовалюты как актив, а не как платёжное средство. Тем не менее в последние годы этот способ расчётов набирает обороты. Перевод обычно делают в стабильных коинах USDT/USDC (ERC-20/TRC-20). Транзакция оформляется как бартер: я тебе три биткоина, а ты мне квартиру, стоимость которой, однако, можно прописать в лари. Это абсолютно легально.

Ипотека в Грузии

Инвесторов часто интересует дополнительное финансирование, которое помогает увеличить рентабельность их капитала. Иностранцы без ВНЖ могут оформить ссуду напрямую у застройщика (часто даже без процентов). С банками сложнее: к зарубежным заёмщикам относятся с подозрением, но у нас были успешные кейсы получения кредитов для клиентов.

Штаб-квартира Банка Грузии
Штаб-квартира Банка Грузии в Тбилиси

Регистрация собственности

Стандартная сделка

Грузия – одна из лучших стран по такому показателю, как благоприятность условий для регистрации собственности (пятое место в мире в рейтинге Doing Business). Если немного доплатить за ускоренную процедуру, имущество можно переписать на ваше имя в тот же день. Нужно только представить надлежаще оформленный договор купли-продажи и другие документы.

Дистанционная покупка

Активно проходят и удалённые сделки. От иностранца требуется только доверенность, текст которой мы предоставляем. Всё остальное наш юрист сделает на месте.

Налоги на недвижимость

Налоговая система здесь тоже благоприятная. В рейтинге Doing Business, который я несколько раз упоминал, Грузия на 14-м месте в мире по этому показателю.

Собственник может столкнуться со следующими сборами: подоходный налог (личный или корпоративный), НДС, налог на имущество, на прирост капитала, на дивиденды (применяется для корпораций).

При этом налоговый кодекс предлагает многочисленные льготы. Например, регистрируясь в реестре лиц, сдающих недвижимость другим физлицам для проживания, можно платить 5% подоходного налога вместо 20%. Наша юридическая фирма поможет вам минимизировать налоговую нагрузку, а значит, повысить рентабельность инвестиций.

О компании. Чем мы будем вам полезны

LTA – грузинская юридическая фирма с полным спектром профессиональных услуг. У нас работают корпоративные и бизнес-юристы, специалисты, представляющие ваши интересы в суде, юристы по вопросам собственности и семейному праву, профессиональные бухгалтеры и налоговые консультанты, которые будут полезны для развития вашего бизнеса в Грузии. Каждый член команды имеет опыт в международных компаниях большой четвёрки, владеет русским и английским языками.

Мы можем участвовать в инвестировании в Грузию на всех этапах:

  • брокерство недвижимости;
  • юридическая проверка объекта, застройщика, продавца;
  • налоговое структурирование и планирование;
  • подготовка предварительного и основного договора;
  • правильное оформление (в том числе удалённая регистрация) документации, необходимой для покупки;
  • постоянное юридическое, налоговое и бухгалтерское сопровождение.
  • Заинтересованы инвестициями в недвижимость Грузии? Эксперты LTA вас с удовольствием проконсультируют.

    13 Samtredia St., Tbilisi, Georgia, 0119

    https://lta.ge

    [email protected]


    +995 568 88 77 87

    Связаться с компанией

    Фото: unsplash.com (Mostafa Meraji), база prian.ru (Анастасия Фалей), flickr.com (Nicolas de Camaret)

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    5 × 4 =