Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

0 0

Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

За пять лет число афер с недвижимостью выросло на треть. Мы выяснили, как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать жертвой мошенников.

1. Убедитесь, что продавец — собственник квартиры

Вы должны быть уверены на 100% в том, что человек, предлагающий купить его квартиру, действительно является её владельцем.

Чтобы убедиться в этом, нужна выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую вам должен предоставить продавец. В выписке содержатся данные об основных характеристиках квартиры и правах на неё. Заказать выписку из ЕГРН можно на портале Госуслуг (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) или через МФЦ. Стоимость услуги — от 300 до 700 ₽, срок подготовки — до трёх рабочих дней.

«Можно заказать как “простую” выписку, так и расширенный её вариант. Во втором случае, помимо фамилии, имени и отчества, предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо “история” квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась», — рассказывает генеральный директор ГК Big Светлана Лапшина.

Насторожить должны: частые смены собственника (обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы — прим. Сравни.ру), наследство и обременения, предупреждает эксперт.

2. Изучите продавца

Попросите у собственника паспорт. Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который имеет право на сделку: данные его паспорта должны совпадать с данными в документе на квартиру.

Особенно внимательно стоит проверять паспорта у людей старше 45 лет, советует Светлана Лапшина из риелторского агентства ГК Big: часто они забывают менять паспорт или теряют его, и этим тоже могут воспользоваться мошенники.

Обратите внимание на графу «семейное положение»: если владелец квартиры замужем или женат, то нужно согласие супруга или супруги на сделку (оно должно быть заверено нотариально).

Проверить, действителен ли паспорт вообще, можно на сайте МВД.

В идеале увидеть как можно больше документов, подтверждающих личность: водительское удостоверение, загранпаспорт. Чем больше таких документов, тем лучше — большое число документов сложнее подделать.

Также стоит убедиться в дееспособности продавца и его адекватном психическом состоянии. Для этого нужны справки из наркологического и психоневрологического диспансера (ПНД). Попросите владельца квартиры взять справку из ПНД по месту жительства. По закону она предоставляется бесплатно. Справку из наркологического диспансера также можно взять по месту жительства или заказать на Госуслугах.

Если у квартиры несколько собственников, справки из психоневрологического диспансера лучше получить от каждого из них.

И хотя продавцы недвижимости не обязаны предоставлять эти документы, риелторы советуют настоять на наличии справок.

Кроме того, стоит самостоятельно проверить информацию о долгах продавца. Это можно сделать бесплатно и самостоятельно на сайте судебных приставов. А на сайте региональных судов (в Москве — Мосгорсуд, например) и Верховного суда можно поискать информацию, не является ли продавец квартиры участником судебных разбирательств.

Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

3. Проверьте документы на квартиру и всех зарегистрированных в ней лиц

Следующий этап — проверка документов на саму квартиру, которые вам предоставит продавец. А именно:

  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
  • Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

  • Документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор передачи, если жильё приватизировано, или договоры купли-продажи, долевого участия, дарений, ренты, свидетельство на право наследства и так далее.
  • Выписка из домовой книги, которая позволит проверить отсутствие зарегистрированных лиц в квартире. Эта бесплатная услуга, которую можно получить в жилищной организации (при условии, что книги хранятся у них) или в МФЦ (работники МФЦ сами узнают, где хранится домовая книга и запросят выписку).
  • Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

  • Справка из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не использовался материнский капитал: если окажется, что квартира куплена на деньги маткапитала, а ребёнку не выделили долю, он может оспорить сделку. Заказать такую справку можно в личном кабинете на сайте фонда через сервис «Получить информацию о размере (остатке) материнского (семейного) капитала».
  • Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

  • Разрешение опеки на продажу квартиры, в которой у ребёнка есть доля. Например, если квартиру купили с использованием маткапитала, жильё было приватизировано после рождения детей или просто родители сами решили выделить ребёнку долю. Если детям нет 18 лет, то разрешение опеки обязательно. В противном случае сделку могут признать недействительной и аннулировать.
  • Согласие супруга или супруги на продажу квартиру — претендовать на квартиру могут даже бывшие супруги, если на момент её приобретения они были в браке. Если продавец уверяет, что был холост, попросите его написать заявление, что на момент покупки квартиры он в браке не состоял. Заявление нужно нотариально заверить.
  • Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

  • Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан по форме 12, заказать которую можно в МФЦ. В справке нет имён и фамилий, только число людей и их год рождения. В форме 12 указаны снятые с регистрации люди, которые находятся в тюрьме или без вести пропавшие.
  • Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

    Источник образцов всех справок: Гарант, скриншоты

    «Увы, даже если вы проверили юридическую чистоту, всегда остаётся вероятность того, что вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже вашей, были ущемлены. Причём разбираться, возможно, придётся не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него, а он, например, сидел, и его выписали, а сведения не внесли или внесли ошибочно на другую квартиру», — предупреждает Светлана Лапшина из ГК Big.

    Совет: изучайте исключительно оригиналы документов, а не их копии. Истории с подделкой документов при продаже жилья встречаются часто. Так, год назад москвич случайно наткнулся в интернете на объявление о продаже своей квартиры стоимостью около 25 миллионов ₽. Он обратился в полицию. Оказалось, что злоумышленники, используя подложный договор купли-продажи, зарегистрировали его недвижимость на подставное лицо. Затем они обратились в риелторское агентство, чтобы те помогли продать квартиру. Мошенникам уже удалось найти покупателя на эту квартиру, но оперативники задержали их в банке при передаче денег за продажу квартиры.

    Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

    Как проверить «историю» квартиры

    Проверить историю квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к риелторам и юристам. Ещё один вариант — заказать проверку через специальные сервисы. Например, Reestr.net, «ДомКлик» у «Сбербанка» и «Метр квадратный» у ВТБ.

    Стоимость услуг сервиса Reestr.net варьируется от 350 до 2900 ₽. За 350 ₽ вы получите отчёт об основных характеристиках (ФИО владельца, обременения, план при наличии). Отчёт об истории владения с 1998 года обойдётся в 700 ₽, проверка объекта на арест, залог и основные характеристики — 290 ₽, полная проверка (плюс проверка собственника) — 2900 ₽.

    Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

    ВТБ предлагает проверить квартиру по разным пунктам:

  • Находится ли она в залоге.
  • Наложен ли на неё арест или запрет на распоряжение.
  • Собираются ли сносить дом, в котором находится квартира.
  • Зарегистрирована ли квартира с согласием всех заинтересованных лиц.
  • Может ли квартира быть изъята для государственных или муниципальных нужд и др.
  • Стоимость услуги — 7900 ₽.

    «Сбербанк» за свои услуги по проверке квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и их областях берёт от 24 500 ₽ и от 14 900 ₽ в других регионах. В стоимость входит комплексная юридическая проверка истории жилья и сертификат на возмещение стоимости квартиры в случае её утраты. Возмещению подлежит кадастровая стоимость жилья до 10 миллионов ₽.

    Как безопасно купить квартиру на вторичке: 8 правил

    4. Проверьте законность планировки

    Проверить законность планировки в квартире — значит, оградить себя от возможных расходов в будущем. Ведь если выяснится, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, то штраф в размере 2500 ₽ придётся платить уже новому собственнику. Кроме того, нового владельца могут обязать вернуть старую планировку в соответствии с планом дома. Доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий владелец, и переложить все траты на него, можно будет только через суд.

    Чтобы этого избежать, запросите у продавца технический паспорт на квартиру из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Стоимость технического паспорта — от 1500 ₽, срок оказания услуги — 20 рабочих дней.

    5. Проверьте задолженности по квартире

    Долги за воду, свет и отопление так и останутся за владельцем квартиры. К новому собственнику они не перейдут. Чего не скажешь о долгах за оплату капитального ремонта — этот долг закреплён за квартирой и вместе с ней переходит к её новому владельцу (пункт 3 статьи 158 ЖК РФ). Если за квартирой накопился большой долг, на неё могут наложить арест.

    Для проверки долгов нужно заказать справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Справку выдаёт организация, которая обслуживает многоквартирный дом, в некоторых регионах — МФЦ. Это бесплатная услуга, срок предоставления — не более одного рабочего дня. Правда, получить её может только собственник квартиры.

    Если за квартирой числится долг, то можно договориться с продавцом о скидке на квартиру в размере этой суммы.

    В Москве и области можно получить единый жилищный документ (ЕЖД), который заменяет многие справки. Заказать его продавец квартиры может на портале госуслуг Москвы или через МФЦ. В документе содержатся данные жилищного учёта:

  • единый платёжный документ (ЕПД);
  • копия финансово-лицевого счёта нанимателя жилого помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • копия карточки учёта собственника жилого помещения;
  • копия ордера на жилое помещение;
  • справка об оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг в разрезе отдельных видов услуг за период;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг и другие данные.
  • 6. Не занижайте цену в договоре

    Продавец может попросить прописать в договоре меньшую сумму покупки квартиры. Это делается, чтобы снизить налогооблагаемую базу и сэкономить на налоге за продажу недвижимости.

    Сделка выглядит так: заниженная стоимость квартиры прописывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре, реальная сумма фиксируется в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтверждается расписками.

    Рисковать так не стоит. Юридическая сила есть только у зарегистрированного договора. А значит, в случае возникновения спорной ситуации покупатель рискует остаться не только без квартиры, но и без части денег, которые были переданы продавцу в обход договора.

    Кроме того, размер налогового вычета на квартиру, который сможет получить новый владелец, будет рассчитываться из суммы, прописанной в договоре.

    7. Не покупайте у банкрота

    Покупка квартиры у потенциального банкрота может обернуться проблемами в будущем, особенно если она продавалась со скидкой. Суд может признать сделку, совершённую в течение одного года до или после принятия заявления о банкротстве должника, недействительной.

    Кроме того, арбитражный управляющий имеет право оспаривать сделки должника в течение трёх лет до момента начала банкротства.

    «Если вашу сделку признают недействительной, то ваша квартира вернётся продавцу (чтобы уйти с молотка в банкротстве), а у вас появится право требовать деньги с банкрота, что даже звучит не очень оптимистично», — рассказывает юрист фирмы «Правовест» Кирилл Анискин.

    Проверить информацию о банкротстве можно через Единый реестр сведений о банкротстве, а о предбанкротном состоянии — через Картотеку арбитражных дел.

    8. Зафиксируйте порядок передачи денег

    Способ передачи денег должен быть прописан в договоре в разделе «Порядок расчётов». Таких способов несколько. Самые популярные: из рук в руки (рискованный вариант), через банковскую ячейку (если платите наличными) или через аккредитив (если безналичный расчёт). Суть последних двух способов — в момент подписания документов деньги поступают в банк, а получить их продавец сможет только после регистрации права собственности. Это платные услуги. Аренда банковской ячейки обойдётся примерно в 5 тысяч ₽.

    Как правильно составить договор купли-продажи жилья

    Договор купли-продажи жилья состоит из обязательной части и условий по договорённости сторон. По словам генерального директора ГК Big Светланы Лапшиной, к числу обязательных пунктов типового документа относятся:

  • Паспортные данные участников сделки и их подписи
  • В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

  • Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи
  • В договор вносятся подробные сведения о расположении и адресе, прописывается назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте квартиры и справке из БТИ.

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость
  • Их реквизиты должны быть в обязательном порядке указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать: договор купли-продажи, договор ренты, договор мены, договор пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону.

    При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен — вступление в брак или развод, смена фамилии.

  • Цена недвижимости
  • Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества (в рублях). Сумма, заложенная в банковскую ячейку, должна совпадать с прописанной в договоре.

  • Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры
  • Передача денег — как проводится сделка и как получаются деньги.
  • Чаще всего это банковская ячейка, хотя присутствуют и аккредитивы, заключает Светлана Лапшина.

    В качестве дополнительных условий в договоре можно прописать состояние передаваемой квартиры, порядок решения споров, условия, при которых договор может быть расторгнут, и другие. Вы можете вносить в договор любые условия, которые сочтёте нужными. Главное, чтобы они не противоречили закону и устраивали обе стороны.

    Скачать образец договора купли-продажи жилья можно по этой ссылке.

    Автор:

    Елена Барменкова
    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    четыре + восемнадцать =