Изменение их статуса увеличит высотное строительство в Москве
К апартаментам достраивают этажи
Содержание статьи:
Если власти, как и обещали, изменят статус апартаментов, в Москве сократятся объемы строительства объектов до десяти этажей, ожидают участники рынка. Именно такая недвижимость сейчас формирует большую часть предложения объектов среднеэтажной застройки на первичном рынке столицы. С опаской ожидают изменений в законодательстве и финансирующие девелоперов банкиры. На фоне словесных интервенций чиновников они уже начали пересматривать условия кредитования проектов строительства апартаментов.
Вероятный запрет на строительство апартаментов может привести к сокращению предложения на первичном рынке столицы объектов среднеэтажной застройки (до десяти этажей), полагают аналитики Level Group. По их подсчетам, в сегменте апартаментов на такие здания приходится 48%, в то время как в сегменте традиционного жилья — всего 15%. По данным Level Group, в целом на рынке Москвы представлены апартаменты в 194 зданиях, из которых 93 до десяти этажей, 58 — 11-20 этажей. Большинство апартаментов низкой застройки находятся в центре Москвы, где действуют ограничения по высотности, пояснили в компании.
25 процентов
составил в ноябре 2020 года объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы, по данным «Метриума»
Значимая доля предложения апартаментов в зданиях до десяти этажей сформировалась из-за того, что редевелопменту подверглись устаревшие здания: их дешевле реконструировать, чем сносить полностью, поясняет глава департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков. По его подсчетам, в ноябре 2020 года в Москве стандартные квартиры предлагались в 592 жилых домах. Из них 70 (12%) — в домах высотой не более десяти этажей. Больше всего предложения сформировано в объектах от 17 этажей и выше — 411 корпусов (69%), остальное приходится на корпуса от 11 до 16 этажей.
«Девелоперы всегда пытаются максимизировать количество этажей,— поясняет господин Дарусенков.— Делается это для большего выхода площадей и, соответственно, увеличения выручки». Гендиректор Insolver Андрей Елисеев отмечает, что девелоперы жилья строят высотки, чтобы компенсировать обязательное строительство в ЖК социальной инфраструктуры. У девелоперов апартаментов такой необходимости нет.
Директор по маркетингу Level Group Александра Мамохина отмечает, что сейчас апартаменты стоят дешевле на 20–25%, чем квартиры комфорт-класса, и на 10–15% — бизнес-класса. Эта разница нивелируется, если апартаменты законодательно получат статус жилых помещений, добавляет она. Запрет на их строительство приведет к одномоментному пополнению рынка жилья, но в долгосрочной перспективе предложение, а значит, и выбор у покупателей сократится, отмечает директор по маркетингу «Инград» Анна Соколова. Запрет серьезно повлияет на планы застройщиков, работающих в элитном и премиальном сегментах, где на долю апартаментов приходится более половины предложения, полагает гендиректор KR Properties Сергей Матюхин.
Как апартаменты готовят к выселению
Беспокоят планы властей относительно апартаментов и финансистов. Хотя изменения в законодательство еще не сформулированы, крупные банки уже объявили об изменении подхода к кредитованию, опасаясь рисков, которые могут возникнуть при согласовании строительства объектов. Так, в Сбербанке сообщили о начале «тщательного аудита» заемщиков, получающих кредиты на покупку участков под апартаменты. «На начальной стадии застройки, где пока есть только концепция, при выдаче займа будет оцениваться возможность альтернативного использования земли»,— заявил вице-президент госбанка Сергей Бессонов. В Совкомбанке считают, что дополнительное регулирование позволит банкам снизить риски при кредитовании проектов по строительству апартаментов. Но там уверены, что до введения регулирования кредитование покупок площадок для строительства таких объектов уменьшится.