Их ротация продолжается

0 0

Их ротация продолжается

Арендаторов сдвигает пандемия

Негативное влияние пандемии COVID-19 на рынки коммерческой недвижимости сохраняется: обороты ритейлеров не растут, что в перспективе, по всей видимости, приведет к закрытию части магазинов. Такая конъюнктура заставляет собственников легче идти на уступки арендаторам и может привести к небольшому снижению средних ставок. Похожие тренды на офисном рынке, где активность по-прежнему сохраняется в основном за счет продолжающихся переездов арендаторов.

Начало нового года ознаменовалось на рынках коммерческой недвижимости ростом вакантности. В торговых центрах Москвы, по прогнозам JLL, доля пустующих площадей в этом году может вырасти с текущих 5,4% до 7–8%. Руководитель отдела исследований компании Владислав Фадеев поясняет, что речь идет о благополучном сценарии, предусматривающем ввод новых объектов и увеличение вакантности в наименее современных объектах. Согласно оценкам Cushman & Wakefield, уровень пустующих площадей в московских торгцентрах за последнее время вырос с 9% до 10,4%.

Исходя из того что ни ноябрь—декабрь, ни январь не оправдали ожиданий ритейлеров по объему выручки, в ближайшее время, по мнению аналитиков, это значение может вырасти на фоне закрытия магазинов.

Хотя старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова рассчитывает, что динамика закрытий будет сдержанной: каждый девелопер, находясь перед выбором договориться с арендатором либо расстаться с ним, оценивает ситуацию с точки зрения наличия потенциальной замены. В условиях сдержанного развития сетей, желающих занять освободившиеся помещения, не так много, это вынуждает собственников активно идти на уступки существующим арендаторам. Новые помещения, по мнению госпожи Маньковой, сейчас все же подыскивают салоны бытовой техники, товаров для дома и fashion-операторы с демократичными ценами. На рынке общепита, по наблюдениям госпожи Маньковой, активность проявляют фастфуд-операторы.

Средние арендные ставки в торгцентрах Москвы

 

ФорматАрендуемая площадь, кв. мСтавка в виде % с товарооборотаАренда, ключевые ТЦ**Аренда, прочие ТЦ
Минимум руб./кв. м/годМаксимум руб./кв. м/годМинимум руб./кв. м/годМаксимум руб./кв. м/год
Гипермаркет>5 0001,2-5%800017000нет данных10000
Супермаркет1 000-3 0003,5-7%1200025000800018000
Электроника и бытовая техника1 0002-4,5%1200030000нет данных13000
Кинотеатр>3 0007-12%900012000нет данных8000
Развлечения70010-15%500012000нет данных8000
Товары для ремонта (DIY)8 000-15 0003-5%600012000нет данных8000
Товары для дома150-5007-12%1200025000нет данных15000
800-2 0006-8%800010000нет данных8000
Спортивные товары5005-8%600020000нет данных12000
Товары для детей6007-10%800015000нет данных8000
Одежда и обувь5005-10%2000050000нет данных30000
Парфюмерия и косметика250450001000003000055000
Рестораны и кафе30010-15%2000050000нет данных30000
Фудкорт604-15%500001200003000055000
Прикассовая галерея, сервисы20-5010-15%10000020000050000100000
50-1508-15%600001200003500065000

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные JLL.

Аналогичные тенденции прослеживаются в Санкт-Петербурге: если сейчас, по оценкам JLL, в городе пустует 3,4% площадей в торгцентрах, то в этом году показатель может вырасти до 5–6%. Но заметного падения средних ставок консультанты не ждут. Господин Фадеев напоминает, что снижение уже произошло в 2020 году, когда максимальная ставка для стандартного магазина площадью 100 кв. м снизилась с 80 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 60 тыс. руб. Возвращение значения к докризисному уровню, по мнению эксперта, возможно не раньше конца года.

Торговля уходит с улиц

В сегменте стрит-ритейла ситуация заметно хуже. Консультанты JLL напоминают, что по итогам 2020 года вакантность на торговых улицах Москвы выросла почти в два раза, до 15,5%. Число закрытых заведений общепита при этом оказалось на 35% больше, чем годом ранее. Хотя на данный момент коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко отмечает скорее позитивный тренд, говоря о восстановлении активности арендаторов.

В Москве, по ее словам, сейчас смотрят помещения стрит-ритейла в основном продуктовые сети, банки, кофе-пойнты и заведения стритфуда.

Эксперт отмечает, что при заключении новых договоров собственники сейчас идут на торг, но предпочитают записывать в них фиксированный рост или возможность пересмотра ставки через три—шесть месяцев от начала коммерческой деятельности.

Москва заняла пятое место среди мировых рынков в рейтинге по стоимости аренды элитного жилья

Руководитель отдела исследований рынка компании Maris Алена Волобуева отмечает, что начавшийся на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга после снятия связанных с COVID-19 ограничений рост вакантности продолжается и к весне в городе могут пустовать уже 14–15% помещений стрит-ритейла. Госпожа Волобуева добавляет, что в моменте основной спрос на рынке стрит-ритейла формируют наименее пострадавшие ритейлеры — продуктовые сети, аптеки, салоны красоты, товары для дома, бюджетные магазины косметики и парфюмерии.

Офисные релокации

Пандемия COVID-19 ожидаемо привела к снижению спроса на офисную недвижимость: по итогам 2020 года общий объем поглощения в Москве, согласно оценкам Knight Frank, сократился на 61%, до 277,5 тыс. кв. м. Директор департамента офисной недвижимости компании Мария Зимина отмечает, что активность остается сдержанной и сейчас, а заметные сделки в основном связаны с оптимизацией площадей. Средний уровень вакантности офисов класса А на конец года в Москве, по ее словам, составил 11,4%, в этом году значение может немного увеличиться. С этим соглашается директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели, поясняя, что на рынок также оказывает влияние вывод новых объектов и увеличение предложения офисов в субаренду. В перспективе, по мнению эксперта, это может привести к небольшому снижению средних арендных ставок, которые пока в Москве стагнируют.

В Санкт-Петербурге, по оценкам гендиректора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, объем поглощения офисов в 2020 году сократился в два раза, до 66,9 тыс. кв. м, а суммарный объем свободных площадей вырос на 67%, до 263,5 тыс. кв. м.

Эксперт не исключает, что, равно как и в Москве, в этом году такая динамика может привести к небольшому квартальному снижению средних ставок на офисную недвижимость.

Замдиректора департамента услуг для арендаторов Colliers Виктория Горячева отмечает, что тем не менее активность на рынке в январе была достаточно высокой, правда, в основном за счет сохраняющегося желания многих компаний сменить локацию.

Александра Мерцалова

Средние арендные ставки в торгцентрах Санкт-Петербурга

ПрофильПлощадь (кв. м)Ставки аренды* (руб./кв. м/год)
Гипермаркет>5 0004 000-11 000
Супермаркет1 000-3 00010 000-30 000
DIY8 000-15 0003 000-6 000
Товары для дома1 00010 000-23 000
150-1 00015 000-23 000
5007 000-15 000
150-50015 000-30 000
3 0004 000-6 000
Отдых и развлечения>1 0004 000-10 000
500-1 0004 000-10 000
25020 000-50 000
100-25030 000-50 000
1 0005 000-12 000
150-1 00010 000-25 000
6030 000-55 000
3008 000-12 000
25011 000-40 000
100-25020 000-40 000
5008 000-20 000
300-50010 000-25 000
100-30020 000-35 000
открыть таблицу в новом окне

Источник: данные JLL.

Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

двадцать + двадцать =