Где лопнет следующий «пузырь»? Экономисты объясняют, как искать зоны риска

0 1

10 лет отделяют нас от последнего глобального кризиса в сфере недвижимости. За эти годы ситуация в большинстве стран стабилизировалась, а рекордно низкие ставки по депозитам – это глобальный тренд – подтолкнули инвесторов к вложениям в «бетонное золото». Но что если снова всё пойдет не так?

Где лопнет следующий «пузырь»? Экономисты объясняют, как искать зоны риска

Глобальный кризис 2008-2009 годов пошатнул экономику десятков стран. Многие покупатели, совершавшие сделки с недвижимостью на пике, до сих пор не смогут вернуть вложенные деньги. Чтобы не попасть в такую же ситуацию, британский экономист Нирай Шах рекомендует обращать внимание на четыре параметра. Именно они сигнализируют о перегреве рынка.

Стоимость недвижимости к арендным ставкам

Индикатор показывает, как цены на недвижимость растут по отношению к тому, сколько платят арендаторы. Если жильё дорожает намного быстрее, чем увеличивается доход, который оно может генерировать, значит – рынок нестабилен. Такая ситуация не может продолжаться долго, грядёт коррекция цен.

Среди ключевых стран, недвижимость которых изучал аналитик, самая тревожная ситуация – в Новой Зеландии и Канаде. Цены на жильё здесь растут намного быстрее, чем арендные ставки. К примеру, в Ванкувере только за последние три года квадратные метры подорожали на 40%. А допустим, Португалия по этому индикатору –  менее рискованная страна. Дома и квартиры здесь тоже быстро повышаются в цене, но и сектор аренды коррелирует с этим трендом.

Самый высокий риск

Самый низкий риск

1

Канада

Япония

2

Новая Зеландия

Италия

3

Швеция

Греция

4

Норвегия

Португалия

5

Австралия

Корея

Стоимость недвижимости к доходам жителей

Важно также и то, как динамика цен на жильё соотносится с зарплатами. Если доходы потенциальных покупателей повышаются медленнее, чем дорожает недвижимость, значит, дома и квартиры становятся для них недоступными. Число сделок начнёт снижаться, что в свою очередь, приведет к падению цен.

По этому показателю в зоне риска – снова Новая Зеландия и Канада. Более стабильным выглядит рынок недвижимости Германии: немецкое жильё тоже быстро дорожает, но и зарплаты на подъеме. К тому же спрос поддерживают иностранные покупатели, для которых – в отличие от вышеупомянутых стран – нет ограничений.

Самый высокий риск

Самый низкий риск

1

Новая Зеландия

Корея

2

Канада

Япония

3

Швеция

Греция

4

Бельгия

Италия

5

Австралия

Германия

Где лопнет следующий «пузырь»? Экономисты объясняют, как искать зоны риска

Цены на недвижимость с учётом инфляции

Следующий индикатор, по которому можно судить о здоровье рынка недвижимости, –  реальная динамика цен на дома и квартиры. Если недвижимость дорожает намного быстрее, чем другие товары и услуги, то перед нами явный сигнал: в жилищном секторе надувается «пузырь».

С 2015 года рост цен на недвижимость превосходил инфляцию почти на всех рынках, которые попали в исследование Нирая Шаха. За исключением Италии – сейчас это единственная страна Евросоюза, где жильё ещё дешевеет, пусть и на минимальные 0,8% за год. По этому показателю в зону риска вошли уже знакомые нам Канада с Новой Зеландией, а также несколько европейских направлений, для недвижимости которых последние годы были очень горячими.

Самый высокий риск

Самый низкий риск

1

Португалия

Италия

2

Ирландия

Греция, Корея

3

Канада

Финляндия

4

Новая Зеландия, Нидерланды

Япония, Швейцария

5

Германия

Великобритания

Закредитованность жителей

Наконец, четвертый индикатор, который предупреждает о возможном обвале – закредитованность населения. Когда долговая нагрузка (её считают в процентах к ВВП) увеличивается, риски для банковской системы повышаются. Если значительная часть заёмщиков не сможет расплатиться по ипотечным кредитам, сектор недвижимости ждёт неминуемая коррекция или даже обвал цен.

Подобный сценарий реализовался в Испании во время последнего кризиса. Местные банки изымали у неплательщиков сотни тысяч объектов, которые затем пытались продать. Результат: затоваривание рынка и затяжная рецессия. Впрочем, некоторые сумели извлечь из этого выгоду. В последнем исследовании британский экономист Испанию не упоминает, зато предупреждает о долговых рисках в Швейцарии и Австралии. Зато по другим параметрам в этих странах всё гораздо лучше.

Самый высокий риск

Самый низкий риск

1

Швейцария

Италия

2

Австралия

Ирландия

3

Дания

Австрия

4

Канада

Греция

5

Норвегия

Германия

Где лопнет следующий «пузырь»? Экономисты объясняют, как искать зоны риска

В списках рискованных направлений по разным параметрам чаще всего фигурируют Канада и Новая Зеландия. Местные власти знают о проблеме и пытаются её решить. Вводят ограничения для иностранных покупателей, повышают налоги, ужесточают условия выдачи кредитов. Это приносит плоды: цены уже не летят вверх так же стремительно, как пару лет назад.

Среди стран, которым «пузырь» не грозит, лидируют Италия и Греция. Местным ценам ещё далеко до перегрева, напротив, рынки недвижимости только начали восстанавливаться, им есть куда расти. Иностранные инвесторы уже обратили на них внимание.

Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

двадцать + 13 =