Где лопнет следующий «пузырь»? Экономисты объясняют, как искать зоны риска

10 лет отделяют нас от последнего глобального кризиса в сфере недвижимости. За эти годы ситуация в большинстве стран стабилизировалась, а рекордно низкие ставки по депозитам – это глобальный тренд – подтолкнули инвесторов к вложениям в «бетонное золото». Но что если снова всё пойдет не так?

Глобальный кризис 2008-2009 годов пошатнул экономику десятков стран. Многие покупатели, совершавшие сделки с недвижимостью на пике, до сих пор не смогут вернуть вложенные деньги. Чтобы не попасть в такую же ситуацию, британский экономист Нирай Шах рекомендует обращать внимание на четыре параметра. Именно они сигнализируют о перегреве рынка.

Стоимость недвижимости к арендным ставкам

Индикатор показывает, как цены на недвижимость растут по отношению к тому, сколько платят арендаторы. Если жильё дорожает намного быстрее, чем увеличивается доход, который оно может генерировать, значит – рынок нестабилен. Такая ситуация не может продолжаться долго, грядёт коррекция цен.

Среди ключевых стран, недвижимость которых изучал аналитик, самая тревожная ситуация – в Новой Зеландии и Канаде. Цены на жильё здесь растут намного быстрее, чем арендные ставки. К примеру, в Ванкувере только за последние три года квадратные метры подорожали на 40%. А допустим, Португалия по этому индикатору –  менее рискованная страна. Дома и квартиры здесь тоже быстро повышаются в цене, но и сектор аренды коррелирует с этим трендом.

Стоимость недвижимости к доходам жителей

Важно также и то, как динамика цен на жильё соотносится с зарплатами. Если доходы потенциальных покупателей повышаются медленнее, чем дорожает недвижимость, значит, дома и квартиры становятся для них недоступными. Число сделок начнёт снижаться, что в свою очередь, приведет к падению цен.

По этому показателю в зоне риска – снова Новая Зеландия и Канада. Более стабильным выглядит рынок недвижимости Германии: немецкое жильё тоже быстро дорожает, но и зарплаты на подъеме. К тому же спрос поддерживают иностранные покупатели, для которых – в отличие от вышеупомянутых стран – нет ограничений.

Цены на недвижимость с учётом инфляции

Следующий индикатор, по которому можно судить о здоровье рынка недвижимости, –  реальная динамика цен на дома и квартиры. Если недвижимость дорожает намного быстрее, чем другие товары и услуги, то перед нами явный сигнал: в жилищном секторе надувается «пузырь».

С 2015 года рост цен на недвижимость превосходил инфляцию почти на всех рынках, которые попали в исследование Нирая Шаха. За исключением Италии – сейчас это единственная страна Евросоюза, где жильё ещё дешевеет, пусть и на минимальные 0,8% за год. По этому показателю в зону риска вошли уже знакомые нам Канада с Новой Зеландией, а также несколько европейских направлений, для недвижимости которых последние годы были очень горячими.

Закредитованность жителей

Наконец, четвертый индикатор, который предупреждает о возможном обвале – закредитованность населения. Когда долговая нагрузка (её считают в процентах к ВВП) увеличивается, риски для банковской системы повышаются. Если значительная часть заёмщиков не сможет расплатиться по ипотечным кредитам, сектор недвижимости ждёт неминуемая коррекция или даже обвал цен.

Подобный сценарий реализовался в Испании во время последнего кризиса. Местные банки изымали у неплательщиков сотни тысяч объектов, которые затем пытались продать. Результат: затоваривание рынка и затяжная рецессия. Впрочем, некоторые сумели извлечь из этого выгоду. В последнем исследовании британский экономист Испанию не упоминает, зато предупреждает о долговых рисках в Швейцарии и Австралии. Зато по другим параметрам в этих странах всё гораздо лучше.

В списках рискованных направлений по разным параметрам чаще всего фигурируют Канада и Новая Зеландия. Местные власти знают о проблеме и пытаются её решить. Вводят ограничения для иностранных покупателей, повышают налоги, ужесточают условия выдачи кредитов. Это приносит плоды: цены уже не летят вверх так же стремительно, как пару лет назад.

Среди стран, которым «пузырь» не грозит, лидируют Италия и Греция. Местным ценам ещё далеко до перегрева, напротив, рынки недвижимости только начали восстанавливаться, им есть куда расти. Иностранные инвесторы уже обратили на них внимание.

Источник