Где ждать «пузыря»? Рейтинг городов мира с «перегретыми» рынками недвижимости

0 1

Швейцарский финансовый холдинг UBS представил ежегодный рейтинг городов с самой переоценённой недвижимостью. В фокусе оказались 25 мегаполисов мира, рынки семи из которых находятся в зоне высокого риска и 11 близки к тому. Где вероятность образования пузыря велика и какое влияние на это окажет пандемия – подробности в нашем материале.

Где ждать «пузыря»? Рейтинг городов мира с «перегретыми» рынками недвижимости

Цены выросли, перспективы неопределённые

За последние четыре квартала (с октября 2019 по октябрь 2020) рост цен на жильё во многих мегаполисах ускорился. И это, несмотря на глобальную рецессию, отмечается в исследовании UBS Global Real Estate Bubble Index. Причин, объясняющих устойчивость рынка, несколько.

Во-первых, цены на недвижимость, как индикатор, отражают экономические показатели с определённой задержкой. Поэтому, скорее всего, в краткосрочной перспективе они всё-таки скорректируются. Во-вторых, большинство потенциальных покупателей не понесли финансовых потерь в первой половине 2020-го, а дешёвые кредиты для компаний и меры по переходу на удалённую работу смягчили последствия кризиса. В-третьих, правительства поддерживали собственников во многих городах в период локдауна, увеличив жилищные субсидии, снизив налоги и приостановив процедуры взыскания долга.

Но всё-таки нынешний рост цен эксперты считают неустойчивым. Доказательство тому, например, арендная плата – она уже снижается в большинстве мегаполисов. Коррекция цен явно продолжится, когда выдача субсидий прекратится,а давление на доходы населения – нет. Последнее также заставит часть людей переехать в доступные пригородные районы. 

Ничего хорошего для цен на недвижимость не сулит и вероятное повышение налогов. Оно может стать неизбежным ответом властей на экономический кризис в обременённых долгами или экономически более слабых городах.

Вот что было в предыдущем отчёте UBS: Пузыри на рынке недвижимости: инвестировать или нет?

Как считали?

В основе оценки UBS – соотношение средней цены квартиры (площадью 60 кв. м) и годовой зарплаты квалифицированного специалиста, работающего в том же городе. Также учитывается соотношение стоимости аренды и покупки: за сколько лет, выплачивая аренду, можно «оплатить» жильё.

Рейтинг «перегретых» рынков недвижимости

Где ждать «пузыря»? Рейтинг городов мира с «перегретыми» рынками недвижимости

Европа в зоне риска

Еврозона – регион с наиболее «перегретыми» рынками жилья и дисбаланс здесь продолжает увеличиваться. Лидеры рейтинга – немецкие Мюнхен и Франкфурт. Здесь цены более чем удвоились за последнее десятилетие. 

Справедливости ради о «пузыре» в крупных городах Германии предупреждают и эксперты, и власти страны. Но стабильный интерес покупателей удерживает цены на высоком уровне. 

Медленнее всего с 2016 года цены росли в Лондоне. Тем не менее недвижимость в британской столице по-прежнему переоценена. Впрочем, согласно прогнозу UBS, недоступность жилья, политическая неопределенность, а также более жёсткая налоговая и регуляторная среда оказывают дополнительное давление на стоимость недвижимости. Эксперты ожидают, что иностранные покупатели воспользуются слабым фунтом и более низкими ценами, а это в свою очередь поддержит их уровень в среднесрочной перспективе.

Обращают на себя внимание сильные позиции Мадрида и Милана, несмотря на то, что пандемия осложнила покупку местной недвижимости. Ценам здесь ещё есть куда расти.

В частности, в Милане стоимость недвижимости значительно ниже пиковых показателей 2007 года. А сохраняющийся высокий спрос при ограниченном предложении станет хорошим стимулом для роста. В пользу столицы Ломбардии говорят также низкие ипотечные ставки, стабильный интерес иностранных инвесторов и по-прежнему невысокие, относительно других европейских городов, цены. 

В испанской столице цены также остаются ниже докризисных. Их подъём сдерживается ограниченным уровнем доходов и ростом предложения на рынке за счёт новостроек. Несмотря на то, что Мадрид тяжелее других крупных городов переживает пандемию, эксперты UBS относительно его оптимистичны.

США

Показатели индекса UBS в городах на восточном побережье США за последние пять лет были относительно стабильными, в отличие от рынков недвижимости западного побережья. Там показатели разнонаправлены: например, в Лос-Анджелесе показатели индекса росли, а скажем в Сан-Франциско снижались из-за падения цен на жильё.

Кстати, в Америке находится единственный в списке «недооценённый» город – Чикаго.

Нью-Йорк – несмотря на пандемию, продолжит привлекать богатых инвесторов. Однако, эксперты UBS прогнозируют, что в обозримом будущем собственники зафиксируют последствия «вирусного» кризиса, а именно снижение стоимости квадратных метров.

В целом цены на недвижимость в США поддерживает снижение ставок по ипотеке до исторически низкого уровня. Более того, динамика цен в проанализированных городах даже отстаёт от среднего по стране. 

Одновременно рост цен внутри мегаполисов замедлился. Граждане всё чаще переезжают пригороды или другие штаты из-за проблем с доступностью и последствий COVID-19. Продолжающаяся миграция в более дешёвые и более благоприятные для налогообложения, бизнеса и регулирования штаты ускорила эту тенденцию.

Ближний Восток

В Тель-Авиве цены росли последние 30 лет. По этому показателю город является одним из лидеров рейтинга. В настоящее время рост продолжается благодаря доступному финансированию и ограниченному числу предложений. К тому же правительство снизило налог на покупку вторых домов, тем самым поощряя инвестиции на рынке недвижимости.

Ны рынке недвижимости Дубая, напротив, зафиксированы минимальные цены. С момента пика в 2014 году они упали более чем на 35%. И теперь, по оценкам UBS, недвижимость имеет справедливую стоимость. Рост числа жителей в городе и упрощение правил ипотеки компенсируется большим числом предложений на рынке и низкими ценами на нефть.

Азиатско-тихоокеанский регион

Цены на жильё как в Гонконге, так и в Сингапуре в течение первой половины 2020 года были стабильными. Хотя реальная стоимость жилой недвижимости в Гонконге более чем на 50% выше, чем 10 лет назад, тогда как в Сингапуре за этот период они практически не изменились. Неопределённый экономический прогноз влияет на рыночные перспективы обоих городов. Тем не менее в ближайшее время спрос останется высоким, учитывая их ключевые роли в регионе. 

Одним из самых динамично развивающихся рынков жилья в Азиатско-тихоокеанском регионе является Токио. Этому способствуют высокие темпы роста населения и привлекательные условия финансирования.

Фото: Pixabay

Инфографика: Ольга Бодрова

Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

один × один =