Финвопрос. Что полезно знать об открытии счетов и переводе средств, если вы собрались покупать недвижимость за границей

0 1

Основные проблемы россиян, связанные с покупкой недвижимости за границей, сегодня финансовые. Открытие счетов, перевод средств «туда и обратно», оплата дополнительных расходов – правила меняются постоянно. В этом материале – важные для потенциальных покупателей и продавцов тезисы от младшего партнёра Emet law firm Арсена Данеляна.

Финвопрос. Что полезно знать об открытии счетов и переводе средств, если вы собрались покупать недвижимость за границей

Арсен Данелян
Арсен Данелян, Emet law firm

О хранении валюты для покупки недвижимости

Меня удивляют люди, которые после 24 февраля по-прежнему не просто покупают доллары и евро, но держат их в российских банках. Очень смелое решение! В то время как Эльвира Сахипзадовна (Набиуллина – председатель ЦБ РФ) прямо говорит о «дедолларизации», всё больше банков попадают под санкции, финансовые учреждения активно сбрасывают валюту со счетов.

Более того, для минимизации валютных и кредитных рисков в случае введения в отношении кредитной организации или заёмщика ограничительных мер Банк России рекомендует предусматривать возможность погашения кредитов (займов), предоставляемых в валюте иностранного государства, совершающего недружественные действия, в рублях или валюте иностранного государства, не совершающего недружественные действия. Есть соответствующее рекомендационное письмо Банка России1, о котором редко говорят.

Логика такой возможности понятна: сохранить банковскую систему государству гораздо важнее, чем права условного Ивана Ивановича. Поэтому если у вас есть необходимость хранить безналичную валюту, да и любые активы в недружественной валюте, очевидно, лучше это делать в зарубежных банках. Причём если в недружественных юрисдикциях, то от имени клиента, имеющего ВНЖ или гражданство конкретной страны.

О требованиях по открытиям счетов для россиян в последние месяцы

Не могу сказать, что именно с начала осени контроль резко ужесточился. По-прежнему, если вы хотите открыть счёт в другой стране, то столкнётесь с определённым рядом проблем – и меньше их не становится.

Из последнего – действительно появившиеся трудности в ОАЭ. Раньше мы могли приехать в Дубай, показать ID-карту, которую можно было получить за разумные деньги, и открыть счёт. Сейчас это сопряжено с трудностями.  Арабские банки начинают сегрегировать российских клиентов2, предъявляют к ним всё более жесткие требования. 

Другое дело, что данную ситуацию важно правильно оценивать. Эмираты завтра для россиян не закроются, оттуда не надо бежать. Юрисдикция была очень лояльной, а сейчас, через полтора года, появились, хоть и не критичные, ограничения. Несмотря на это, переводы отправляются, а счета пополняются. По-прежнему можно получить расчётный счёт и карточку, а также открыть инвестиционный счёт для работы с ценными бумагами. Дополнительно мы рекомендуем задуматься о ВНЖ в ОАЭ, стоит отметить, что для открытия счетов он формально не везде нужен.

Что будет в 2024 году – прогнозировать трудно. В ОАЭ грядут масштабные изменения финансовой системы, вводятся корпоративные налоги, которых до этого никогда не было. Это своеобразный катализатор, который влияет на все сферы.

Финвопрос. Что полезно знать об открытии счетов и переводе средств, если вы собрались покупать недвижимость за границей

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram
Подписаться

О местах, где россиянину можно открыть счёт

На мой взгляд, тут нужно разграничивать проблемы: один вопрос, кто вводит против России санкции, другой – позволяют ли эти страны отрывать счета. Например, банки в США по-прежнему легко работают с российскими клиентами, даже не имеющими гринкарты или долгосрочной визы. Буквально – вы приезжаете в страну, заходите в банк, представляете 2-НДФЛ, подтверждая капитал, и открываете счёт.

В Америке тоже появились ограничения. Так, во Флориде запретили3 россиянам4 покупать недвижимость рядом с военными или энергетическими объектами. Поскольку где они находятся, никто не знает, число покупок в конкретном штате сократилось. Но это не массовая проблема…  

Намного сложнее, чем в США, открыть счета в Европе – особенно в Прибалтике и странах Восточной Европы. Чтобы надёжно решить эту задачу, лучше иметь местный паспорт или ВНЖ.

***

В идеальной картине мира, чтобы открыть счёт в конкретной стране, вы должны быть как-то связаны с ней. Потому что в условном латвийском банке всё равно будут удивлены, почему к ним обратился гражданин Кипра. Когда выяснится, что его паспорт был приобретён взамен на инвестиции, а у пришедшего есть и российское гражданство и у него отсутствует какая-либо взаимосвязь с Латвией, с большей вероятностью сотрудничества не будет.

К тому же банку важно понимать, откуда на ваш счёт будут поступать деньги. И если вы даже откроете счёт в Латвии, а деньги начнут приходить из России, банк, скорее всего, тоже от вас откажется. 

***

Расчётный счёт россиянин по-прежнему может открыть в Испании, Италии, Венгрии, даже Австрии или Германии. Естественно, это сложный процесс, но у каждого банка свой комплаенс, свои требования и отношения к санкционным спискам – так что шансы есть.

Сказанное относится не только к странам ЕС, но и к Грузии, Армении, Казахстану. В одном банке вам откажут, в другом – который располагается на соседней улице – нет.  В любом случае на заявителя с российским паспортом сейчас везде смотрят более подозрительно, просто в одной стране вероятность положительного решения чуть выше.  

О том, где лучше открывать счёт для покупки недвижимости

Определяя юрисдикцию для открытия счёта, надо задаться вопросом: почему именно она? Какая цель открытия счёта? Одно дело просто хранить деньги, другое – оплачивать стриминговые сервисы, третье – совершать действия с недвижимостью. Например, сдавая квартиру в аренду в Таиланде, логично иметь счёт в таиландском банке.

Другой пример: интересуясь недвижимостью в Испании, счёт в Армении открывать, наверное, не стоит. Практически никакой армянский банк в Испанию деньги, во всяком случае сейчас, не переведёт. Проблема не в юрисдикции, а в SWIFT для россиян в принципе.

Пример Армении и Испании показательный. Перед тем как открывать счёт в зарубежном банке, обязательно следует уточнить возможности транзита, причём в обе стороны.

***

Безусловно, вопрос с оплатой в той же Испании можно решить без открытия банковского счёта, а переводом на счёт застройщику. Но рано или поздно всё равно возникнут вопросы обслуживания недвижимости или получения рентного дохода. Разумеется, можно разными способами обходить ограничения и сложности, например переоформлять платежи на кого-то, получая их наличными либо криптовалютой. Но пока никто ещё не пожалел о наличии рабочего банковского счёта в той стране, в котором у него есть недвижимость.

О том, как продать свою недвижимость за границей, если нет счёта

Если вы захотите продать недвижимость – например, в той же Испании, а банковского счёта там у вас нет, возникает проблема зачисления денег. Нужно искать местного нотариуса, эскроу-агента, который эти деньги примет, а потом, естественно не бесплатно, перенаправит вам.

Одно дело, когда деньги хранятся на вашем счету, и совсем другое, если на счету испанца, которого вы знаете две недели. Вдруг он завтра откажется отправлять деньги в Россию? Что с этим делать? Недавно мои клиенты продавали недвижимость в Испании – сама сделка заняла месяц, а вот вывод капитала – три. В любом случае данная схема популярна.

***

Открывать счёт в третьей юрисдикции исключительно для перевода средств в Россию трудно, потому что это не сильно интересно банкам. Они задают резонный вопрос: вы переводите деньги нам, потом отправляете их куда-то, на счёту у вас почти всегда ноль, а мы потратили на вас время, заработав несколько сотен долларов. Для чего?

Мы привыкли прийти в банк (а ещё лучше, чтобы приехал курьер и привез карточку) и быстро открыть счёт. В Европе, да и не только там, так не работает. Банкирам интересно зарабатывать на ваших деньгах, и если это не получается, им неясно, зачем вы им, собственно, нужны…

***

Редкая, но реальная возможность – вы продаёте зарубежную недвижимость другому россиянину. Мы проанализировали эту схему – она применима во многих странах Европы. Вместе с аудитором оформляется перевод по курсу ЦБ по отношению к евро, документы о совершённом платеже (в рублях) отправляются за границу, нотариус заверяет факт сделки, между её участниками подписывается факт передачи.

Таким образом, продавая недвижимость за границей, надо рассматривать три возможности: всё-таки открывать или использовать банковский счёт, обращаться к посреднику-агенту и, наконец, пытаться осуществить сделку в России.

Prian.ru и Emet law firm приглашают всех желающих на бесплатный вебинар «Зарубежная недвижимость в условиях кризиса: как не потеряться в мировом хаосе».

Основные темы:

– особенности права собственности в популярных у россиян юрисдикциях – ОАЭ, Турция, Северный Кипр;

– помощь россиянам со стороны иностранных компаний в вопросах владения недвижимостью за рубежом;

– как статус резидента помогает россиянам владеть недвижимостью за рубежом;

– особенности приобретения и продажи недвижимости российскими резидентами в условиях нормативных ограничений в РФ;

– особенности приобретения и продажи недвижимости в условиях санкций за пределами РФ.

Регистрируйтесь!

Источники. 1) Информационное письмо от 22 сентября 2022 г. № ИН-03-23/116 О рекомендациях по исполнению обязательств по кредитам (займам) в иностранной валюте. 2) См. кейс Emirates NBD. 3) Рон Десантис подписал закон о внесении изменений в законопроект Сената Флориды SB 264 (FL 264) «Интересы иностранных государств». Закон вступит в силу 1 июля 2023 года. 4) Закон распространяется также на граждан Кубы, Венесуэлы, Сирии и др.

Фото: unsplash.com (Rupixen.com)

Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

14 − один =