Финские контрасты. Почему пандемия почти не сказалась на рынке недвижимости Финляндии

0 1

Международный рынок недвижимости меняется, и Финляндия не стоит в рядах пострадавших. Наоборот, рост цен на недвижимость в Стране тысячи озёр стабильный, но не стремительный. Коронакризис не обошёл эти земли стороной, но не оказал разрушающего влияния. Что же творится на загадочном рынке Суоми?

Финские контрасты. Почему пандемия почти не сказалась на рынке недвижимости Финляндии

Экспертная организация KTI подготовила отчёт о состоянии финского рынка недвижимости в 2021 году. Результаты показали, насколько хорошо родина Санта-Клауса справляется с пандемией. 

Цены растут, но далеко не везде

В последние годы жилая недвижимость в больших городах Финляндии неуклонно дорожала, на общем фоне ярко выделялся Хельсинки. При этом в провинции цены наоборот падали. В некоторых случаях предложение даже превышало спрос. 

Вопреки ожиданиям, пандемия ускорила поляризацию рынка. В многоквартирных домах цены выросли на 2,3% только за 2020 год. В Хельсинки рост составил 4,2%, в Тампере – 4,4%, в Турку – 3,8%, в Куопио – 3,0%. А вот на севере всё стабильно или даже идёт на спад, как в Оулу, где за 2020 год цены снизились на полпроцента. 

Эксперты института Pellervo Economic Research PTT предупреждали, что в 2021 году цены продолжат расти прежними темпами. И разница между большими и маленькими городами не исчезнет. По обновлённым прогнозам, в ближайшие 12 месяцев цены в Хельсинки поднимутся на 4,3%, причём в зависимости от района увеличение будет достигать 6%. Похожие ожидания формируются в отношении Тампере и Турку, где рост хоть и замедлится с 6–7 до 4,6%, но не остановится. 

Интересно смотреть и на сегменты рынка. Так, цены на вторичку выросли стремительно. Ещё во втором квартале 2021 года прирост цен на дома составлял 8,3%. Тренд наблюдается как в больших, так и в маленьких городах. Средняя цена за квадратный метр отдельно стоящего дома на вторичном рынке составила €1 770, а в самом Хельсинки – €3 730. Квартиры не отстают: с 2015 года рост цен на вторичку в Хельсинки составил 26%, в Эспоо цифры менее пугающие – «всего лишь» 13%. 

Но недвижимость дорожает только в Южной Финляндии, где сосредоточена большая часть населения. С 2015 года цены на севере и западе страны изменились несущественно, а в Восточной Финляндии и вовсе упали на 20%.

Аренда идёт по протоптанной дорожке

В последние годы доля арендуемого жилья увеличилась. Около 920 тыс. жилых помещений (почти 34% от общего объёма) сдаются в аренду. 

Спрос на съёмное жильё остаётся самым высоким в столичном регионе, а также в Тампере и Турку. В Хельсинки 45% объектов занято арендаторами (примерно 167 тыс.). 

Арендные ставки стабильны. За 2020 год в среднем отмечен прирост на 0,6% в Хельсинки и на 1,4% в других крупных городах. Арендная плата в Эспоо выросла на 0,8%, в Вантаа – на 0,5%.

В связи пандемией на рынках аренды жилья появились новые тенденции. Удалённая работа увеличила спрос на просторные квартиры вдали от центральных районов. Кризис привёл к росту числа предложений, поскольку квартиры, ранее предлагавшиеся для краткосрочной аренды (на том же AirBnb), в отсутствие туристов и командировок перепрофилировались в стандартный долгосрочный формат.

Но не всё так гладко: перспектив для роста спроса не наблюдается. Многие потеряли работу и уже не могут оплачивать прежнее жильё. А студенты, которые перешли на дистанционный режим обучения, возвращаются в родительские дома. 

Ситуация с арендой в маленьких городах печальнее: ковид не снизил поток желающих покинуть родные края ради лучшей жизни. В результате на рынке появились предложения с бесплатной арендой, например в городке Палтамо, где в запустении простаивают 40 домов. Аренда подобного жилья стоит около €800 в месяц, но муниципалитет предлагает оформить первые три месяца бесплатно. Впрочем, это всё та же Восточная Финляндия, где рынок и так страдает от оттока населения.

Инвесторы меняют приоритеты

Структура инвестиций в местную недвижимость за последние годы изменилась. Интерес к жилью растёт, сейчас это крупнейший сектор на рынке с долей в 32%. В 2020 году оценочная стоимость жилой недвижимости, принадлежащей профессиональным инвесторам, увеличилась более чем на €2 млрд и составила почти €27 млрд.

Ещё одно значительное изменение произошло в секторе недвижимости общественного назначения. Ранее инвесторов интересовали преимущественно медицинские центры, а сейчас появился спрос на образовательные и культурные объекты. В конце 2020 года общая стоимость таких активов в портфелях профессиональных инвесторов составила €5,8 млрд, то есть около 7% от общего объёма рынка.

На традиционные секторы коммерческой недвижимости (офисы, торговые и промышленные объекты) сейчас приходится примерно 51% от общего объёма инвестиционного рынка. Доля офисной недвижимости остаётся стабильной на уровне 26%.

Несмотря на то что в последние годы особенно возросла привлекательность логистических объектов, объёмы инвестиций в этом сегменте довольно низкие. К концу 2020 года сюда поступило примерно 6% от общего объёма инвестиций.

К концу 2020 года наибольшую доходность продемонстрировали объекты жилой и промышленной недвижимости, а также здания общественного назначения. 

Доходность в различных секторах недвижимости Финляндии в 2020 году
Объекты общественного назначения+7,1%
Жилая недвижимость+7,1%
Промышленные объекты+7,0%
Офисы+3,3%
Отели-0,6%
Торговые объекты-6,3%
Средний результат по всем секторам+3,0%

Источник: KTI Index

В 2020 году рентабельность недвижимости в Финляндии существенно снизилась. В среднем рынок принёс инвесторам 3%, хотя годом ранее доходность по всем секторам составляла 8,8%. В основном спад произошёл за счёт проблем в гостиничном и торговом сегменте, которые сильнее других пострадали от пандемии.

Что в итоге?

Полученный отчёт позволяет сделать несколько важных выводов об актуальной структуре финского рынка недвижимости.

  • Пандемия хоть и оказала на рынок влияние, но недостаточно существенное, чтобы охладить интерес инвесторов. 
  • Общие мировые тенденции (миграция из мегаполисов) не нашли отражения в Финляндии: «удалённые» работники хоть и рассматривали отдалённые районы, но дальше крупных агломераций не уехали. 
  • Поляризация на рынке сохраняется. Крупные города на юге Финляндии лидируют по всем показателям: здесь растут цены на недвижимость, силён спрос на аренду, сюда вкладывают деньги инвесторы. 
  • Жилые объекты стали самым востребованным сегментом рынка среди профессиональных инвесторов. Здесь же наблюдается самая высокая доходность. 
  • Источник: KTI The Finnish Property Market | 2021 

    Фото: Baluc Photography, Pexels

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    один + 2 =