Две беды русских инвесторов: аналитическое исследование Tranio (2021)

Обновлено

Ограничения зарубежных поездок, вводящиеся в мире с 2020 года, стали основным тормозом рынка трансграничных инвестиций в недвижимость. Этот вывод подтверждается результатами 9-го ежегодного опроса Tranio, проведённого в 2021 году среди 414 экспертов из 35 стран Европы, Америки и Азии, популярных среди русскоязычных инвесторов. 

Несмотря на развитие инструментов дистанционного инвестирования, для большинства наших соотечественников остаётся важным личное присутствие, особенно при выборе объекта инвестиций.

Ограничения зарубежных поездок стали основным тормозом рынка трансграничных инвестиций в недвижимость в 2020–2021 годах.

Две трети респондентов (66 %) указали, что именно закрытые границы в первую очередь затрудняли инвестирование в зарубежную недвижимость. Раньше главной помехой были завышенные ожидания доходности русскоязычных инвесторов: в опросе 2019 года это отмечали 44 % респондентов, ещё годом ранее — 56 %. В 2021 году этот фактор ушёл на второе место с большим отрывом, получив всего 27 % голосов.

По мнению респондентов, самый популярный мотив русскоязычных инвесторов — стать резидентом зарубежной страны. Они предпочитают покупать жилую недвижимость, а также отели, торговые объекты и земельные участки. Средний бюджет сделки — 620 тыс. евро, что вдвое больше показателя 2019 года, хотя в разных странах он варьируется от 180 тыс. до 3 млн евро. От проектов простого арендного бизнеса инвесторы ожидают доходность порядка 5 % годовых.

Основные мотивы: резидентство, сохранение и приумножение капитала

Почти половина участников опроса (48 %) считает, что в 2020 году выходцы из России и стран СНГ покупали доходную недвижимость за рубежом прежде всего затем, чтобы получить ВНЖ или гражданство в стране покупки. Ни один из остальных вариантов ответа не набрал больше трети голосов.

Интересно, что мотив резидентства указывали многие респонденты не только в тех странах, где действуют программы ВНЖ или гражданства за инвестиции в недвижимость (Греция, Испания, Португалия и др.), но и в тех, где «золотые визы» требуют вложений в другие виды активов (71 % респондентов в Болгарии, 36 % в Италии), а также в странах, где вообще нет резидентства за инвестиции (67 % респондентов в Словении, 50 % во Франции).

По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнёра Tranio, «это стóит интерпретировать так, что речь идёт не только об инвесторах, непосредственно приобретающих „золотые визы“, но и о тех, для кого покупка недвижимости — только часть более широкой инвестиционной деятельности, в итоге направленной на натурализацию в зарубежной стране. Например, многие состоятельные россияне планируют на пенсии поселиться на Лазурном Берегу или в других премиальных локациях Франции, поэтому уже сейчас наращивают там деловую и личную активность, которая облегчит оформление резидентства в будущем».

Главный мотив покупателей доходной недвижимости за рубежом — получить ВНЖ или гражданство в стране покупки.

В Португалии и на Мальте покупают недвижимость ради ВНЖ, в Финляндии и США — ради сохранения капитала

В большинстве популярных стран преобладает один или два из трёх основных мотивов: получить статус резидента, сохранить капитал или приумножить капитал.

«Превалирование одного мотива (например, „золотых виз“) в той или иной стране не означает, что она хуже подходит для других форматов инвестиций, — считает Георгий Качмазов. — Во всех странах, где мы работаем, есть качественные проекты и для сохранения, и для приумножения капитала».

Остальные мотивы не доминируют ни в одной стране, кроме Грузии, где 50 % респондентов выбрали вариант «Обезопасить себя от политических и экономических рисков на родине». Этот же фактор оказался на втором месте в Германии (43 %) и США (33 %).

Диверсификация инвестиционного портфеля важна для инвесторов в Словении (33 % респондентов), Латвии (29 %), Австрии и Чехии (по 22 %).

Наконец, мотив «Свободнее перемещаться между странами в период карантина» нигде не вошёл в тройку лидеров, но заметен во Франции и Черногории (по 25 % респондентов), а также в Греции (19 %).

Великобритания — единственная страна опроса, где активность русскоязычных инвесторов в 2020 году выросла

В 2020 году активность русских инвесторов за рубежом снизилась примерно так же, как прочих иностранных покупателей: так считают 42 % респондентов. Впрочем, ещё 31 % указали, что активность снизилась гораздо сильнее.

Результаты опроса позволили приближённо оценить, насколько выросла или упала активность русскоязычных инвесторов на фоне общей динамики:

Великобритания — единственная из упомянутых респондентами стран, где активность русскоязычных инвесторов в 2020 году выросла.

В комментариях к вопросу респонденты отмечали, что активность инвесторов снизилась в основном за счёт покупателей с небольшим бюджетом, в то время как крупные инвесторы продолжали вкладывать средства, как и раньше. В некоторых странах (например, в Германии) респонденты наблюдают высокий отложенный спрос и рассчитывают на резкий подъём рынка после открытия границ.

Спрос на жильё упал более чем на 20 %

44 % респондентов считают, что в 2020 году спрос русскоязычных покупателей на жилую недвижимость упал более чем на 20 % по сравнению с 2019 годом. Это характерно для большинства стран, хотя есть исключения:

В 2020 году в большинстве стран спрос русскоязычных покупателей на жилую недвижимость упал на 20 % и более.

В странах «для резидентства» спрос снизился особенно круто: в среднем на 21 %. Наоборот, в странах, ориентированных на сохранение и приумножение капитала, снижение составило около 15 %.

Падение спроса на жилую недвижимость за рубежом подтверждается и статистикой продаж Tranio: в 2020 году компания заключила на 30 % меньше сделок в этом сегменте, чем в 2019-м.

Средний бюджет инвестиций вырос вдвое

Средний бюджет сделок с русскоязычными инвесторами в 2020 году достиг 620 тыс. евро. Это вдвое больше результатов 2019 года (300 тыс. евро). При этом 73 % респондентов указали бюджет в диапазоне до 1 млн евро.

В странах, где основной мотив — сохранение капитала, бюджет особенно высок: в среднем 830 тыс. евро. Там, где инвесторы ориентируются на приумножение капитала, ситуация противоположная: средний бюджет составил всего 300 тыс. евро. При этом в странах «для резидентства» он находится на среднем уровне: 520 тыс. евро.

Австрия резко выделяется на общем фоне со средним бюджетом 3 млн евро, а самыми «дешёвыми» странами оказались Болгария (180 тыс. евро) и Таиланд (200 тыс. евро).

Инвесторы снизили ожидания доходности от простого арендного бизнеса до 5% годовых

В проектах простого арендного бизнеса (Core) русскоязычные инвесторы в 2020 году рассчитывали в среднем на 5 % годовых чистой доходности (net ROI). Между тем, всего 2 года назад (по результатам
опроса Tranio 2018 года) средняя ожидаемая доходность составляла 6,7 %.

Ни в одной стране не рассчитывают на доходность ниже 4 %. Самые скромные аппетиты у инвесторов в Португалии, где ориентируются на 4,25 %, а также в Великобритании и Франции (по 4,50 %). Однако в таких странах, как Венгрия, Кипр, Латвия, Словения, США, Таиланд, Хорватия и Черногория, надеются на 5,50 % и больше.

В проектах простого арендного бизнеса русскоязычные инвесторы в 2020 году рассчитывали в среднем на 5 % годовых чистой доходности.

Можно было предположить, что в странах, ориентированных на приумножение капитала, инвесторы ждут наибольшей доходности, но результаты опроса показывают прямо противоположное: в этих странах средняя ожидаемая доходность — 4,74 %, в то время как в странах «для сохранения капитала» — 4,88 %, а в странах «для резидентства» — 4,95 %. Георгий Качмазов поясняет, что «инвесторы, серьёзно нацеленные на прирост капитала, обычно компетентнее: у них более скромные, зато адекватные ожидания».

Самые популярные типы коммерческой недвижимости —
отели, земельные участки и торговые объекты

По мнению участников опроса, в 2020 году наши соотечественники инвестировали за рубежом, помимо жилой недвижимости, прежде всего в отели, торговые объекты (магазины, супермаркеты, торговые центры) и земельные участки под застройку.

Среди других типов доходной недвижимости, набравших меньше 5 % голосов, назывались склады, промышленные объекты, клиники и дома престарелых, автозаправки и парковки.

В 2020 году наши соотечественники инвестировали за рубежом прежде всего в такие типы коммерческой недвижимости, как отели, земельные участки под застройку и торговые объекты.

Популярность отелей может показаться странной на фоне резко сократившегося объёма поездок, однако, по мнению Георгия Качмазова, «дело может быть в том, что отели подешевели из-за карантинных ограничений, и русские инвесторы пользуются этой ситуацией, чтобы вложить средства в такие активы».

Респонденты отмечали в комментариях, что покупателей особенно интересуют объекты, где уже есть арендаторы, желательно с гарантированными долгосрочными контрактами.

В странах, ориентированных на приумножение капитала,
русскоязычные инвесторы активнее продают ранее купленную недвижимость

На фоне кризиса наши соотечественники в целом не стали активнее продавать ранее купленную зарубежную недвижимость — так считают 80 % респондентов. Однако в странах, где ведущим мотивом является приумножение капитала, количество обратных продаж в 2020 году выросло примерно в 1,22 раза по сравнению с 2019-м.

Инвесторы хотят купить недвижимость
значительно дешевле, чем позволяет рынок

Участники прежних опросов Tranio традиционно указывали, что русскоязычным инвесторам часто не удаётся найти или выбрать подходящий объект. В 2017 году 55 % респондентов отметили, что поиск объекта — самый сложный этап покупки, а в 2018 и 2019 соответственно 26 и 29 % ответили, что проблемы на этом этапе — главная причина срыва сделок.

В опросе 2021 года мы уточнили, в чём именно состоят сложности с поиском и выбором объекта. По мнению большинства респондентов (55 %), причина неудачи — в том, что инвесторы хотят купить недвижимость значительно дешевле, чем позволяет рынок. Этот вариант лидирует почти во всех странах.

В странах, ориентированных на сохранение капитала, проблема ценовых запросов проявляется меньше, чем в других (в среднем её отмечали 50 % респондентов). Также в странах «для сохранения или приумножения капитала» слабее выражен фактор «У инвесторов не было чёткого понимания, чего они хотят» (по 23 %), и ни один респондент не указал проблему растерянности из-за слишком широкого выбора объектов.

Инвесторам не удаётся найти или выбрать подходящий объект прежде всего потому, что они рассчитывают на цены значительно ниже рыночных.

Наоборот, в странах «для сохранения или приумножения капитала» проблема того, что другие запросы (помимо цены) расходились с реалиями рынка, выражена сильнее (28 % респондентов), а в странах «для резидентства» — слабее (21 %).

Ограничения на зарубежные поездки — главная, но не единственная причина, по которой срывались сделки

Среди других причин, по которым проваливаются сделки, в 2020 году лидировали ограничения на зарубежные поездки: об этом свидетельствуют 66 % респондентов. Во всех странах этот вариант оказался на первом или втором месте, причём особенно много голосов он набрал в Грузии (100 %), Словении (83 %), Хорватии (80 %), Греции (76 %), Испании и Франции (по 75 %). Можно заметить, что проблема закрытых границ больше беспокоит риелторов в тех странах, где инвесторы рассчитывают на ВНЖ или гражданство.

В нескольких странах на первом месте проблемы не с передвижением, а с финансовым контролем (комплаенсом): Латвия (67 % респондентов), Австрия (57 %), Кипр (50 %) и Португалия (36 %). Интересно, что во всех этих странах большáя доля респондентов отмечает также завышенные ожидания доходности.

Вообще, проблема завышенных ожиданий доходности в первую очередь характерна для стран, ориентированных на сохранение или приумножение капитала. Она оказалась на первом месте в Великобритании (75 %) и Чехии (57 %).

Проблема закрытых границ особенно беспокоит риелторов в странах, где инвесторы рассчитывают на ВНЖ или гражданство.

Фактор нерасторопности инвесторов особенно заметен в Словении (33 % респондентов), Германии (32 %) и Италии (22 %). Неготовность покупателей следовать устоявшимся процедурам ведения сделки на первом месте на Мальте (67 %) и на втором — в США (25 %). А вариант «Финансовые возможности покупателя ухудшились из-за пандемии» особенно выделяется в Болгарии (57 %) и Черногории (38 %).

Проблемы с оформлением кредита получили повышенную долю голосов в странах «для сохранения капитала» (например, 21 % респондентов в Германии) и ни одного голоса — в странах «для приумножения капитала» (Великобритания, Венгрия, Грузия).

Результаты опроса выявили парадоксальный тренд: чем меньше в той или иной стране средний бюджет сделок, тем актуальнее в ней проблема «Финансовые возможности покупателя ухудшились». Например, в Болгарии эту проблему отметило максимальное количество респондентов (57 %) при том, что в этой стране самый низкий средний бюджет (180 тыс. евро). Наоборот, в Австрии, находящейся на противоположном конце ценовой шкалы (3 млн евро), этот вариант не выбрал ни один респондент.

Парадоксальный тренд: чем «дешевле» страна, тем актуальнее для неё проблема ухудшения финансовых возможностей покупателей.

На протяжении всей истории ежегодных опросов Tranio (с 2012 года) мы прослеживаем один и тот же набор характерных проблем русскоязычных инвесторов. Однако наиболее острыми были и остаются две проблемы: наши соотечественники рассчитывают купить недвижимость по цене существенно ниже рыночной и при этом ожидают доходность существенно выше реальной.

Поделитесь статьей
Источник