Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

0 0

Черногорский рынок недвижимости на подъёме, цены растут, как и объёмы строительства. Осталось ли в стране доступное жильё? На какие цены можно рассчитывать в 2024 году? И как избежать рисков, которые характерны для эконом-сегмента? Об этом мы говорили с экспертами черногорского рынка.

Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.

Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.

И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.

Статистика цен на недвижимость в Черногории

Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.

Для этого есть все условия:

  • восстановление внутреннего и внешнего спроса;
  • стабильная экономика (Международный валютный фонд и Всемирный банк прогнозируют годовой рост ВВП страны на 4,5% и 4,8% соответственно);
  • высокая инфляция, которая влияет на стоимость стройки;
  • мощный туристический поток, который стимулирует инвестиционный спрос (только за август 2023-го страну посетило более 240 тыс. отдыхающих);
  • рост числа иммигрантов, которым нужно жильё (только россиян в Черногории около 60 тыс.).  
  • По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.

    Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.

    Самые дорогие и дешёвые регионы 

    Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.

    Средние цены на курортах

  • На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
  • На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
  • В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
  • Будва
    Вид на курорт Будва

    В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10 тыс.

    В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.

    Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.  

    Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

    Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале
    Подписаться

    Иностранцы в Черногории

    За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.

    Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.

    Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».  

    Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
    Ирина Рассказова
    менеджер компании
    Antarex

    На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.

    Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
    Светлана Замотина
    директор компании
    НDOO TradeGoria

    Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.

    Недорогая недвижимость – что это

    Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.

    Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше. 

    Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.

    Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
    Ксения Колыбелина
    владелец агентства
    Galeo

    Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.

    Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
    Светлана Замотина
    директор компании
    НDOO TradeGoria

    Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.

    Главные риски при покупке бюджетного жилья

    В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

    1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.

    Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.

    2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.

    3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.

    Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
    Ирина Рассказова
    менеджер компании
    Antarex

    При покупке бюджетной недвижимости важно обратить внимание, чтобы объект был вписан в лист собственности, и обязательно – в качестве жилого помещения.

    Черногория
    В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки

    Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
    Светлана Замотина
    директор компании
    НDOO TradeGoria

    Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.

    Зачем покупать дешёвую недвижимость 

    Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.

    Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
    Ксения Колыбелина
    владелец агентства
    Galeo

    Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.

    Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.

    Фото: Unsplash (Alexandr Bormotin, Oleg Gratilo, Anastacia Dvi)

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    8 − шесть =