Что нужно принимать в расчёт, чтобы получать реальную прибыль от инвестиций в недвижимость США
Вы подумываете о покупке инвестиционной недвижимости в США, но боитесь совершить промашку? Не понимаете, почему ваши вложения не приносят ожидаемой прибыли? Тогда читайте объяснения профессионального инвестора из американской компании OPISAS. Он рассказывает, что важно понимать при работе с недвижимостью за рубежом и чего опасаться, как устранять последствия ошибок, если вы их всё-таки совершили, и как избежать дальнейших финансовых потерь.
Об авторе:
Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS
Задать вопрос
Никто не решает инвестировать, специально чтобы потерять деньги, однако в самом начале пути, когда вы только рассматриваете эту возможность, важно осознавать, что вложение в недвижимость за рубежом, как и другие виды инвестиций, сопряжено с рисками. Нужно учитывать возможные опасности и управлять своими вложениями так, чтобы избегать ошибок, которые могут свести на нет результат всего дела.
Все мои рекомендации основаны на практическом опыте. Наша компания работает на рынке более 12 лет; на сегодняшний день через наши руки прошло свыше 3800 объектов. У компании OPISAS не самая обычная бизнес-модель: мы не посредники и не риелторы, а владельцы инвестиционной недвижимости. Сначала мы инвестируем сами, а уже потом предлагаем готовые продукты нашим клиентам.
Мы разыскиваем перспективные дома, покупаем и ремонтируем их, затем передаём партнёрам, которые берут на себя управление и находят надёжных арендаторов. То есть для начала нам надо найти объекты с хорошим потенциалом прибыли, в которые мы сами согласны инвестировать. Дома, которые мы продаём, готовы к использованию, поэтому клиенты могут получать прибыль с первого дня владения.
Пример жилого комплекса из портфолио OPISAS
Процесс покупки наших объектов обычно проходит быстро: сделка заключается в течение 30 дней. Клиент подписывает договор бронирования, затем – договор купли-продажи, соглашение об управлении и закрывающие документы, после чего получает гарантийный акт на свою собственность. Покупатель защищён на всех этапах покупки, все средства переводятся на эскроу-счёт титульной компании, которая несёт ответственность за сделку.
Что важно знать инвестору в недвижимость
Содержание статьи:
На каждом этапе инвестирования в недвижимость за рубежом вам придётся разбираться с экономическими, юридическими и техническими аспектами сделок.
В частности, иностранные инвесторы, которые выходят на рынок США, могут не знать, что купить недвижимость можно не только на физическое, но и на юридическое лицо. В этом случае создаётся компания типа LLC (limited liability company – общество с ограниченной ответственностью). Это даст владельцу больше возможностей, так как в рамках компании будет ограничен максимальный размер его материальной ответственности, можно разделить активы, а права собственности передавать быстро и анонимно. Более того, за счёт финансового планирования с первого дня можно экономить значительные суммы на налогах.
Непрофессиональному инвестору сложно без посторонней помощи удерживать на высоком уровне все аспекты, связанные с инвестициями в недвижимость. Разумнее полагаться на людей с проверенным опытом, которые знают, что делают, и могут оказать всё необходимое содействие, чтобы избежать рисков, способных поставить под угрозу ваши вложения.
Помните, что важно общаться с организацией, где вас понимают, будь то небольшой частный инвестфонд или крупная финансовая компания.
Чем могут помочь специалисты
При инвестировании необходимо учитывать множество моментов, поэтому стоит тщательно изучить, какие виды сопутствующих услуг предоставит компания, которой вы решили доверить свои финансы.
Например, OPISAS помогает решать юридические, налоговые и иммиграционные вопросы, занимается созданием юридических лиц в США, обеспечивает клиентов поддержкой на их родном языке и в их часовом поясе, предоставляет подробную ежемесячную отчётность, рассчитывает оптимальный момент для выхода из инвестиций с максимальной отдачей и многое другое.
Управление инвестициями – фундаментальный процесс, и его очень сложно выстроить обычному человеку, день которого и так полон забот и поделён между работой, семьёй и отдыхом. Идея регулярно уделять внимание своим инвестициям самостоятельно, чтобы немного сэкономить, может обойтись вам намного дороже.
Вот чем занимается профессионал, управляющий недвижимостью: размещает рекламу жилья, чтобы найти арендаторов; выбирает из всех претендентов наиболее надёжных; проверяет состояние жилья; оплачивает коммунальные услуги и другие расходы, связанные с недвижимостью (выплаты в ТСЖ, налог на собственность и т. д.). Кроме того, он перечисляет на банковский счёт владельца плату за аренду, занимается необходимым ремонтом и прочими работами по поддержанию состояния недвижимости, высылает владельцу ежемесячные отчёты и делает много других необходимых вещей.
Стоимость услуг зависит и от конкретного агентства, и от типа объекта, и от условий его аренды. Например, для недвижимости в Орландо, которая сдаётся в долгосрочную аренду, плата за управление составляет 8–10% от полученной арендной платы.
Как снизить риски при сдаче недвижимости в аренду
Реальная доходность инвестиций может значительно снизиться, если жильё будет простаивать без арендаторов или они будут пропускать сроки оплаты; также вы можете терять доходы из-за внепланового ремонта и приведения жилья в порядок.
Однако эти риски можно свести к минимуму, если правильно управлять недвижимостью. Простоев жилья можно избежать за счёт строгого отбора арендаторов. Профессиональный управляющий изучит финансовую историю потенциального арендатора и получит полный отчёт о его предыдущих действиях на рынке жилья и финансов, в том числе просмотрит его кредитный рейтинг, записи о выселениях и многое другое.
Далее, периодические осмотры собственности позволят убедиться в том, что ваши арендаторы хорошо заботятся о ней, а за любой причинённый ущерб они будут нести ответственность. Всё это крайне сложно организовать из-за границы самостоятельно, поэтому мы рекомендуем принять помощь от опытного партнёра, который применяет все эти меры предосторожности на практике.
Какую доходность может получить грамотный владелец недвижимости
Один из секретов успешных инвестиций – сбалансированный и эффективный портфель. При инвестировании стоит обращать внимание не только на чистую годовую прибыль, но и на прирост капитала – на то, сколько вам принёс дополнительно каждый вложенный доллар.
Рассмотрим механизм получения доходности на обобщённом примере данных из сделок, совершённых через OPISAS.
Доход от аренды: $61 080 в год, или 12,3% годовых
После уплаты налогов, страховки, процента управляющей компании и прочих выплат получаем чистый арендный доход: $46 655, или 9,4% годовых
Доход за пять лет
Общий арендный доход: $233 275
−8% – обслуживание (текущий ремонт, простои помещений, смена арендаторов)
Чистый доход: $214 613
В 2019 году мы продаём недвижимость и считаем выгоду
Прирост капитала: $93 500, или 18,8%
Цена при перепродаже: $592 000
+ Чистый арендный доход: $214 613
− Расходы на перепродажу: $48 020
= Итоговая выручка: $758 593
ROI (рентабельность инвестиций): 47,6%
Ebitda (прибыль до вычета налогов, процентов, износа и амортизации): $260 093
Пример жилого комплекса из портфолио OPISAS
И несколько примеров
Пример 1
Пример 2
Типичные ошибки начинающих инвесторов
Неверный расчёт может обернуться постоянной головной болью – скажем, частым поиском новых арендаторов, а также сократить прибыль и даже привести к убыткам.
Например, чтобы привлечь внимание инвесторов, многие компании рекламируют высокую прибыль: 15% нетто в год и выше. Однако при этом они показывают валовую, а не чистую прибыль или просто цифры, которые не поддаются проверке.
Другая ошибка: инвестор без опыта, рассчитывая доходность, не закладывает затраты на поддержание состояния недвижимости или не считает необходимым это делать. Результат – вы либо получите прибыль намного меньше из-за «непредвиденных расходов», либо не сможете найти для своего жилья действительно хороших и надёжных арендаторов, что добавит вам проблем впоследствии.
Если в настоящее время из-за ошибок инвестирования вы находитесь в проблемной ситуации, первое, что вам нужно сделать, – понять, реалистичны ли ваши ожидания. Может быть, вы хотите от своих инвестиций недостижимого? Профессиональная оценка поможет выяснить, реально ли повысить окупаемость ваших инвестиций и на сколько.
Что можно исправить, если недвижимость не приносит ожидаемых денег
Если вы купили инвестиционную недвижимость в США и считаете, что ошиблись при оценке, мы можем провести тщательный анализ всех аспектов ваших вложений. За прошедшие годы к нам обращались многие клиенты, которые считали, что промахнулись с выбором. После подробного разбора в большинстве случаев выяснялось, что проблема связана с плохим управлением, а не с самим объектом вложений.
Первое, что мы делаем, – производим осмотр недвижимости. Нам важно проанализировать местоположение, состояние объекта, действия арендатора, любые неурегулированные ситуации и многие другие аспекты. После предварительной проверки наша команда отраслевых экспертов переходит к анализу финансовых данных. Этот шаг позволяет понять, есть ли возможности для повышения окупаемости ваших инвестиций.
Из нашей практики, клиенты, которые обращались после покупки у других компаний и попытки управлять недвижимостью самостоятельно, сталкивались с целым букетом проблем. Например, они не понимали, какие нужно платить налоги на недвижимость, и в итоге неуплата приводила к большим штрафам. Или в жилье делался некачественный ремонт с нарушением строительных правил, и затем владельцы были вынуждены оплачивать оценку и переделку силами лицензированных подрядчиков и инспекторов. Или налоговое управление начисляло им штрафы из-за непредставления годовой отчётности, но они этого не понимали и не уплачивали штрафы вовремя, что приводило к начислениям дополнительной пени.
Наши специалисты вместе с местными партнёрами и подрядчиками смогли решить один за другим все подобные вопросы. И сегодня этим клиентам не нужно беспокоиться обо всех деталях управления. Как итог – они сделали новые инвестиции в недвижимость, уже вместе с нами.
Специалисты компании ответят на ваши вопросы по инвестициям в США
США, Альтамонте-Спрингс, 217 N Westmonte Dr. Ste 2018, Altamonte Springs, FL 32714
https://www.opisas.com/rus
sigita@opisas.com
+39 375 507 1373, +7 495 283 9739
Связаться с компанией