Битва мнений: жизнь в новостройке vs. жизнь во вторичке
Некоторые считают, что квартиру нужно покупать только в новом доме. Другие довольны выбором «вторички» и не собираются приобретать жильё в новостройке. Мы нашли двух героев, которые придерживаются разных мнений, и попросили их привести свои аргументы «за» и «против», а также спросили советы у экспертов, чтобы было проще сделать выбор в пользу новостройки или вторичного жилья.
За вторичку
Содержание статьи:
В 2018 году я купила двухкомнатную квартиру в Москве, в районе метро Щукинская. Это квартира стандартной планировки площадью 48 м2 в девятиэтажном панельном доме 1995 года постройки. У меня взрослый сын, я хотела жить недалеко от него и при этом поближе к центру города.
Почему я выбрала вторичку
Отсутствие ремонта у соседей. Я не готова жить в доме, который даёт усадку. И не готова несколько лет жить в режиме ремонта вокруг. Для меня это неприемлемо, мне хочется покоя. Именно с этим столкнулся мой сын, купив квартиру в новостройке. Ремонты не прекращаются уже два года.
Хорошая инфраструктура. Я искала квартиру в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Недалеко от моего дома красивый уютный парк, вокруг много различных ресторанов, салонов красоты, ремонтных мастерских. Конечно, современные дома не уступают по набору таких услуг внутри жилого комплекса. Но часто новостройки даже в центре города — это неотработанная инфраструктура, в том числе транспортная.
Интеллигентное окружение. Мне было важно, в каком окружении я буду жить, какие у меня будут соседи. Щукино — довольно интеллигентный район. Основное ядро здесь — научная интеллигенция и руководящий армейский состав. У моих друзей был неудачный опыт покупки квартиры в современной новостройке коридорного типа в центре Москвы (когда квартиры на этаже расположены не по секциям, а вдоль коридора). После окончания ремонта они переехали в свою квартиру и поняли, что по соседству много жилья сдаётся посуточно, а отдельные этажи и вовсе функционируют как мини-отель.
Низкая стоимость. Не буду лукавить, бюджет при выборе новостройки или вторички имеет большое значение. Новостройки в центре сильно дороже, чем вторичка. Кроме того, нужно закладывать затраты на ремонт, даже если квартира сдаётся с чистовой отделкой. Жильё в отдаленных районах Москвы или за МКАД я не рассматривала, поскольку хотела жить недалеко от центра, где мои родственники, друзья, работа.
Я купила квартиру со свежим дизайнерским ремонтом по среднерыночной цене — на тот момент это 9 500 000 ₽. Конечно, мне пришлось сделать мелкий ремонт на кухне и в санузле, но это никак не сопоставимо с отделкой квартиры в новостройке.
Что касается юридической чистоты квартиры на вторичном рынке, то это скорее вопрос выбора риелтора. Если он добросовестно занимается подготовкой сделки и показывает результаты своей работы, опасаться нечего.
Кроме того, я брала квартиру в ипотеку, поэтому была дополнительная проверка со стороны банка. Сумма была небольшая на пять лет, кредит я выплатила за два года.
Посмотреть ставки по ипотеке на вторичное жильё
Калькулятор Сравни.ру
Минус квартиры на вторичке: некрасивый подъезд
Единственный минус, который я могла бы отметить — не такой красивый и уютный подъезд, как входные группы в новых жилых комплексах. Но это компенсируется всеми остальными преимуществами. С каждым днём я всё больше влюбляюсь в свою квартиру и в свой район!
За новостройку
Мы с женой купили квартиру в новостройке в Ново-Молоково в 2017 году за 4 100 000 ₽. Это 10 километров от МКАД по Каширскому шоссе. Сразу остановились на двухкомнатной квартире, потому что на тот момент у нас уже был сын, а сейчас в нашей семье два ребёнка. Площадь квартиры 57 м2, в ней просторная кухня. Ипотеку мы не рассматривали, поэтому исходя из бюджета решили вложиться в строящееся жилье недалеко от Орехово-Борисово, где мы сейчас пока живём. Цели перебраться ближе к центру у нас не было, к офису мы не привязаны, ездить каждое утро на работу к 8–9 утра нам не нужно.
Почему мы выбрали новостройку
Чистота сделки. Покупали квартиру у застройщика, поэтому не беспокоились о чистоте сделки и истории с предыдущими хозяевами. На вторичном рынке есть риск связаться с мошенниками или увидеть на пороге квартиры собственников, о которых было неизвестно при покупке.
Можно сэкономить на ремонте. Пока дом достраивался, мы откладывали деньги на ремонт. Через год получили ключи. У меня своя фирма по изготовлению и установке металлоконструкций, поэтому с ремонтными работами я знаком не понаслышке. Основную часть ремонта делал сам, нанимал бригаду только для отдельных работ. На услугах строителей получилось сэкономить около 300 000 ₽. Мелкие работы по ремонту в квартире ещё остались, но мы уже расставляем мебель и думаем над переездом.
Вторичное жильё мы не рассматривали в первую очередь из-за того, что технологии строительства уже ушли далеко вперед. Сейчас используются материалы нового поколения. А с учётом бюджета на вторичке мы могли купить только квартиру, в которой пришлось бы делать капитальный ремонт. В старом доме коммуникации часто требуют ремонта и полной замены. Это касается и водопровода, и канализации, и электрики. В новом доме таких проблем нет. Кроме того, какой бы свежий ни был ремонт в квартире, всё равно захочется что-то переделать под себя. Плюс новостройки — всё обустройство квартиры мы продумали сами до мелочей — начиная от планировки и заливки пола и заканчивая цветом выключателей. Мы не зависим от дизайна или планировки предыдущих жильцов.
Приятный подъезд и двор. Сейчас мы живём в панельном доме 90-х годов постройки. Лифтовые холлы, подъезд, коридоры не идут в сравнение с новым домом.
В нашем доме просторные светлые коридоры, удобный вход в подъезд с улицы и внутреннего двора. Внутри жилого комплекса работает много магазинов, в шаговой доступности все бытовые услуги.
Сравнить ставки по ипотеке на новостройку в разных банках
Калькулятор Сравни.ру
Минус квартиры в новостройке: постоянные пробки
Большой минус — состояние социальной и транспортной инфраструктуры. Ближайшая школа переполнена, дети в ней учатся в три смены. В самом жилом комплексе школы до сих пор нет, хотя при покупке квартиры нас заверяли, что её строительство вот-вот начнётся. Вместо этого начали строить ещё один дом.
В нашем районе много новостроек, а выезд один. Как следствие — пробки в час пик утром и вечером. Чтобы выехать из Молоково на Каширское шоссе, нужно потратить 1–1,5 часа. Те, кто работает в Москве или возит детей туда, встают в 5.30. Хочется надеяться, что всё это временно и управа займётся нашими проблемами.
Плюсы и минусы всех типов жилья
У обоих вариантов жилья есть как преимущества, так и недостатки. Их нужно оценивать с учётом своих предпочтений.
➕ Новостройки комфортнее для жизни: коммуникации, планировка, территория
Новостройки, как правило, комфортнее для жизни, чем «старые» дома, отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE). «Во-первых, в новых зданиях лучше работают инженерные системы. Второй фактор, на который стоит обратить внимание — удобство планировки», — объясняет эксперт. Речь идёт как о квартирах, так и о местах общего пользования. Третьим преимуществом первички Надежда Коркка называет благоустроенную территорию. Современный жилой комплекс представляет собой единое комфортное пространство, которое включает в себя среди прочего удобный двор.
Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим также подчёркивает, что в новостройке можно быть уверенным в качестве инженерных коммуникаций, более высокой энергоэффективности дома, соответствии планировки квартиры современным требованиям и даже с высокой точностью спрогнозировать видовые характеристики квартиры.
Однако если речь идёт о точечном или сравнительно небольшом проекте, большинство этих преимуществ нужно подвергать сомнению. «Небольшие проекты, особенно построенные на удалении от сложившейся жилой застройки или транспортного и пешего потока от метро или другого трафикообразующего объекта, мало интересны бизнесу, что скажется на качестве инфраструктуры и скорости открытия объектов», — комментирует Анна Боим. По её словам, надо изучать планы строительства на соседнем участке. Отсутствие какой-либо информации повышает риск того, что вид из окна изменится в худшую сторону.
➖ В новостройках первое время шумно и нет инфраструктуры
Управляющий директор компании «Метриум» отмечает, что жизнь в новостройке может быть сопряжена с такими неудобствами, как шум от ремонта у соседей и отсутствие объектов инфраструктуры. Правда, неприятности носят временный характер: работы за стенкой закончатся, детские сады и школы построят, магазины откроются.
Этих проблем лишены жильцы «старых» домов. Их соседи также могут затеять ремонт, но недостатка инфраструктуры, скорее всего, не будет. «Тому, кто хочет всё и сразу, больше подойдёт “вторичка”. Если же покупатель желает поселиться в современном жилом комплексе и готов ради этого несколько лет мириться с незначительными трудностями, то ему стоит купить квартиру в новостройке», — рекомендует Надежда Коркка. Единственным выгодным отличием вторичного жилья она называет сформированную инфраструктуру. «Покупатели таких квартир получат доступ к коммерческим и социальным объектам сразу после переезда. Новосёлам только что введённого в эксплуатацию дома придётся подождать этого какое-то время», — отмечает она.
Вместе с тем Анна Боим напоминает, что облик большинства районов города, где сосредоточено вторичное жильё, уже меняется или начнёт меняться в обозримом будущем из-за масштабной программы реновации. «Конечно, изменения в абсолютном большинстве случаев позитивно повлияют на уровень городской среды, но при выборе нужно внимательно смотреть не только на районы, где реновация уже идёт, но и те, куда она может прийти с учётом “возраста” застройки в локации», — считает эксперт.
Что касается новых проектов комплексного развития территорий, в них девелоперы уже на стадии планировки районов формируют расположение якорных объектов и точек притяжения, а также основные пешеходные и транспортные маршруты. «Это показывает бизнесу привлекательность объектов на первых этажах. Поэтому инфраструктура в таких локациях наверняка будет в несколько раз выше, чем во вторичном жилье с точки зрения количества и разнообразия товаров и услуг, которые можно получить в шаговой доступности, — отмечает Анна Боим. — При этом понятно, что инфраструктура района будет формироваться на протяжении нескольких лет — это не риск, но объективный фактор, который нужно иметь в виду при покупке квартиры».
➖ Проблемы с коммуникациями могут случиться как в новостройке, так и в старом доме
Неприятных «сюрпризов» не лишены ни новостройки, ни старые дома. «Например, жильцы последнего этажа могут обнаружить после сильного дождя протекающую крышу. Также новосёлы рискуют замёрзнуть зимой из-за того, что застройщик плохо утеплил внешнюю стену или поставил тонкие стеклопакеты. Надо сказать, что такие случаи — редкость. Столь серьёзные нарушения выявляются комиссией, выдающей заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и разрешающей его ввод в эксплуатацию», — говорит Надежда Коркка.
По мнению представителя компании «А101», основные риски при покупке «вторички» связаны с тем, что абсолютное большинство покупателей не могут оценить, к примеру, состояние конструктива дома и его инженерных коммуникаций. «В основном при оценке опираются на год постройки, класс жилого комплекса и собственные ощущения», — рассказывает Анна Боим.
Для безопасности сделки эксперт рекомендует привлечь юриста, поскольку существуют юридические риски с правом собственности.
➖ В старом доме могут быть неприятные соседи
Неприятно удивить после переезда в квартиру в старом доме могут и соседи. «Если покупателю “первички” не нужно беспокоиться о том, что рядом с ним будут жить алкоголики, наркоманы и тунеядцы (эти люди, как правило, не меняют место жительства), то приобретатель вторичного жилья от этого не застрахован», — комментирует Надежда Коркка. Чтобы новая квартира в старом доме не преподнесла такой сюрприз, она советует перед покупкой жилья познакомиться с потенциальными соседями.
Как отличаются цены на первичное и вторичное жильё
В Москве рынки первичного и вторичного жилья взаимодействуют друг с другом как сообщающиеся сосуды, считает эксперт компании «Метриум». «Так, в 2020 году спровоцированный запуском госпрограммы субсидирования ипотечной ставки ажиотажный спрос на квартиры в новостройках вызвал повышение покупательской активности на вторичном рынке. Объясняется это, прежде всего, дефицитом ликвидного предложения в строящихся жилых комплексах», — говорит Надежда Коркка. Кроме того, по её мнению, мягкая монетарная политика Центрального банка позволила уменьшить ставку жилищных займов, выдаваемых на покупку квартиры в «старом» доме. Это также привело к росту продаж вторичного жилья и увеличению его стоимости. По подсчётам эксперта, сейчас жильё в новостройке массового сегмента и вторичная квартира стоят практически одинаково — в среднем 214 200 ₽ и 208 900 ₽ за 1 м2 соответственно.
В то же время, как подчёркивает Анна Боим, после перехода отрасли на эскроу-счета основной риск, связанный с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована — остановка строительства, — снижен почти до нуля.
Автор:
Светлана Фокина