Анастасия Пятова: Московские стройки вышли на 95% от прежних мощностей
Второй квартал 2020 года оказался одним из самых непростых в жизни московских девелоперов. Впервые в истории современной России стройки были остановлены на несколько недель, а застройщикам пришлось искать новые пути «бесконтактного» взаимодействия с покупателями – от полностью электронных сделок до дистанционной передачи ключей. Впрочем, говорит глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова, к сегодняшнему дню компании, возводящие жилье в столице, вышли на 95% от «доковидных» мощностей, а активность в плане подготовки документации для перспективных проектов только увеличилась.
– Дело в том, что приостановка строек в Москве из-за коронавируса не была для застройщиков неожиданной, как это могло показаться со стороны. Такого не было, чтобы мы пришли к бизнесу и сказали: «Все, закрываем стройки и уходим на удаленку, живите, как хотите».
Мы заранее собирали компании и советовались с ними, как вводить ограничения, ведь строительство – это процесс, сделать паузу в котором единомоментно сложно, а иногда и вовсе невозможно. Например, на «нулевом» цикле в любом случае нужно обязательно продолжать откачивать воду из котлована, следить за электрикой, охранять объект от посторонних людей. Так что мы заранее определили виды работ, от которых нельзя отказаться, и этапность приостановки тех работ, где можно взять паузу. То есть запас времени для приостановки стройки у московских застройщиков был.
При этом, конечно, девелоперы очень ждали, когда им разрешат вернуться к строительству, так как держать рабочих «в запасе» проблематично. Уже в первые дни после снятия ограничений в мае строительные компании набрали 30% мощностей. В июне застройщики вышли где-то на 75% своих прежних объемов работ, а сегодня нарастили мощности до 95% от того, что было до карантина.
Буквально на днях была статья в «Коммерсанте», где говорилось, что очень много девелоперов сдвигают сроки завершения домов.
– Все это происходит в рамках закона. Напомню, в рамках поддержки строительной отрасли весной вышло постановление правительства РФ, которое позволило застройщикам продлевать автоматом срок разрешения строительства на год. Соответственно, сдвигаются и сроки выдачи ключей.
Мы на регулярной основе мониторим проектные декларации компаний, строящих жилье в Москве, и пока не видим повода для тревоги. Основная масса застройщиков сместилась по вводу максимум на два квартала, в редких случаях – на три квартала. Исключение, пожалуй, — это девелопер МИЦ, сдвинувший сроки по двум корпусам значительно больше. Но там это связано не с карантином, а со сменой подрядной организации.
– Напомню, МИЦ – это девелопер, который полностью перевел все проекты на эскроу-счета. Да, действительно, сроки они продлевают, но сказать, что с финансированием сегодня создается критическая ситуация, нельзя, так как там полностью используются деньги банка.
– Как и в случае с МИЦ, у «Баркли» проблемы возникли до коронавируса. Они у нас на особом контроле, каждую неделю после выхода из пандемии мы проводим совещания по «Медовой долине». Пока видим, что застройщик вполне сам может справиться с трудностями. Сейчас они меняют кредитную организацию – компания уже получила предварительное решение кредитного комитета, до 7 августа планируется повторное заседание комитета. Осталось выполнить определенные банковские ковенанты.
– Неспокойная в последнее время и обстановка вокруг проекта Seven Suns Development около «Лосиного острова»…
– Увы, проект оказался громким в негативном смысле этого слова. Однако если смотреть на документы, то все границы участка, где должен появиться жилой комплекс, откорректированы и не попадают на природные территории, соответственно, технико-экономические параметры проекта согласовывались властями Москвы исходя из нового функционала земли. Сейчас идут судебные разбирательства между застройщиком и Минприроды. Но, тем не менее, на объекте есть рабочие и техника.
– Пока могу сказать, что, как и в случае с проектами, реализующимися на территориях, примыкающих к аэропортам, стандартного решения нет. Правительство Москвы участвует в судебных разбирательствах наряду с застройщиками и отстаивает интересы дольщиков.
– На конец 2019 года в Москве реализовывалось 63% жилых проектов по старой схеме. К середине этого года их доля закономерно уменьшилась до 52%. С использованием эскроу-счетов возводятся 37% новостроек. При этом на «старой схеме» у нас 16,9 миллиона квадратных метров и 106 тысяч договоров долевого участия, а на «новой» – 11,6 миллиона квадратных метров и 31 тысяча ДДУ. Остальные проекты либо строятся без привлечения средств дольщиков, либо уже распроданы, либо входят в «дорожную карту». Мы относим такие объекты к категории «вне схем» — их площадь 2,1 миллиона «квадратов».
– Честно говоря, не очень комфортно. И если раньше мы только предполагали трудности в связи с банковской тайной, то теперь столкнулись с реальными проблемами. Приведу пример: апрель, вводятся ограничительные меры по коронавирусу, и федеральное правительство дает поручение руководителям субъектов доложить о ситуации на рынке долевого строительства. Мы начинаем готовить материалы и понимаем, что полностью ситуацию видим только по тем 52% жилых проектов, которые реализуются по «старой схеме». Информация по оставшимся проектам для нас закрыта: идет ли из кредитной организации финансирование застройщику, как он его использует – все это банковская тайна.
Показательна и история с компанией МИЦ, о которой мы с вами уже говорили. Дольщики при появлении вопросов к застройщику жалуются нам как контролирующему органу в области долевого строительства. А что мы можем сделать? Только запросить информацию у Мосгосстройнадзора по темпам работ. При этом финансовая сторона вопроса остается для нас закрытой, в отдельных случаях мы не можем помочь девелоперу, потому что просто не видим сигналов о назревающих проблемах. Например, банк заключил кредитный договор, но не открывает по нему финансирование, так как выставил условие в виде получения застройщиком каких-то документов. Надо бить тревогу и ускоряться в согласовании документации, а мы даже не знаем, что деньги на объект не идут.
– И каковы же пути решения этой проблемы?
– Здесь есть два варианта. Первый – это вносить изменения в законодательство и обязывать застройщика раскрывать нюансы отношений с банком. Мы вносили такие предложения, но, скажу откровенно, Центробанк пока не считает необходимым идти по пути раскрытия банковской тайны. Второй вариант – понятийный, когда в договоры между кредитором и заемщиком будут включаться пункты, разрешающие банкам передавать определенные сведения органам, осуществляющим контроль в области долевого строительства, при условии согласия девелопера. Но мы переживаем, что без обязательства не все застройщики нам раскроют эту информацию. Пока, к сожалению, ни один из этих вариантов не выбран, и мы находимся в подвешенном состоянии.
– Сразу скажу, что из-за коронавируса сроки подачи компаниями документов сдвинулись, так что речь будет идти о данных, полученных за первый квартал 2020 года. Девелоперов с нецелевым использованием средств в Москве мы не выявили. Однако нам пришлось, к сожалению, на ряд компаний наложить административные штрафы, причем не из-за грубых нарушений, а из-за некорректно внесенной информации в Единую информационную систему жилищного строительства – ЕИСЖС. Связано это, видимо, с тем, что столичные девелоперы перешли, как и застройщики в других регионах, на предоставление отчетности только через ЕИСЖС, тогда как раньше мы собирали с них сведения на портале mos.ru, где, как мне кажется, интерфейс был более удобен и понятен бизнесу. Ошибки, которые допустили компании, одинаковы, и сейчас мы обсуждаем варианты изменения отчетности с компанией «Дом.РФ», которая является оператором ЕИСЖС, поскольку не совсем правильно, что бизнес должен расплачиваться за несовершенство системы.
– Нет, штраф в 50 тысяч рублей для московского застройщика практически незаметен.
– Согласно данным Росреестра, в январе – июне права собственности зарегистрировали около 30 тысяч московских дольщиков. А вот по пострадавшим семьям получилась красивая цифра – 888 семей, всего шесть домов. Это пять корпусов в ЖК «Спортивный квартал» и дом печально известного «СУ-155» в Новых Черемушках. Закрыт вопрос по ЖК «Ново-Никольское». При этом, согласно обновленной дорожной карте проблемных объектов, в Москве до конца года ключи от своих квартир могут получить порядка еще 3 тысяч семей обманутых дольщиков.
– В связи с чем обновилась дорожная карта?
– Это регулярное мероприятие. Она обновляется каждый квартал. На сегодняшний день документ содержит сведения о 33 проблемных объектах в Москве. Три из них завершает столичный застройщик «Мосотделстрой №1».
Планируем, что семь объектов будет достраивать Московский фонд защиты прав дольщиков. Суд уже одобрил передачу четырех объектов, из которых по трём все формальности улажены и они переданы Фонду. По остальным мы ожидаем судебные заседания.
В остальных случаях либо дома достраивают новые инвесторы, как в ситуации со «Спортивным кварталом», либо город принял решение о компенсации квартирами без достройки объектов в других городских домах. Иногда застройщик остаётся прежним, и мы в интересах дольщиков помогаем ему преодолевать возникающие трудности. Единственный объект, судьба которого сейчас неясна, это бывшая «Кутузовская миля», а сейчас ЖК «Триумфальный» на Кременчугской улице. Здесь город пока взял паузу, и судится с застройщиком по действующему договору аренды. После того, как все судебные процедуры завершатся, скорее всего, этот адрес придет к нам в региональный фонд, и там будет рассмотрен вопрос о его достройке.
– В Московском фонде дольщиков компенсация не предусмотрена. Мы изначально, когда прорабатывали положение о фонде, приняли такое решение. С учетом того, что большая часть наших проблемных объектов имеют давнюю историю, городу экономически целесообразней профинансировать достройку дома, чем при 100% проданных квартир выплачивать компенсацию каждому дольщику в объеме, зачастую в два раза большем, чем он платил при покупке новостройки.
– Да, действительно, один из кредиторов застройщика добился по суду признания компании банкротом, и проект оказался в ЕРПО. Но буквально две недели назад это решение арбитража отменили. Поэтому в ближайшее время ЖК должен быть исключен и из реестра проблемных объектов, и из соответствующей «дорожной карты». При этом инвестор проекта утверждает, что с финансированием все нормально, и его информацию подтверждает кредитор – Промсвязьбанк. Конечно, мы продолжим контролировать этот объект.
– Оснований для смены бенефициаров в настоящее время нет.
– У Москвы на все проблемы есть региональный фонд защиты дольщиков. Мы создавали его именно для того, чтобы уйти от схемы со сторонними инвесторами, и чтобы можно было решать проблему обманутых дольщиков максимально прозрачно. Кстати, напомню вам, что Московский фонд дольщиков – единственный среди региональных фондов, который не требует софинансирования со стороны РФ, мы не берем ни копейки федеральных денег.
– И последний вопрос, чтобы закрыть тему Московского фонда защиты дольщиков. Принято ли решение по тому, кто его возглавит?
– Руководителем фонда стал мой бывший заместитель Александр Анатольевич Гончаров. Я уверена, что для фонда это очень хорошее приобретение. Александр Анатольевич давно погружен в проблему жилых долгостроев, его знают дольщики. Кроме того, у него большой опыт участия в арбитражах по проблемным объектам со стороны города, а для нас это очень важно, поскольку компетенции в этой области позволяют экономить приличное количество бюджетных денег. Ведь конкурсным управляющим обанкротившегося застройщика интересно оценить объект дороже и потом потребовать с города разницу между обязательствами по ДДУ и переданным имуществом. Например, только по «Академ-Паласу» на проспекте Вернадского нам удалось сэкономить 3 миллиарда рублей.
– Мы участвовали в обсуждении законопроекта с Минстроем. Насколько я понимаю, планируется выделить этот вид недвижимости в отдельную категорию, что мы как комитет можем только поддержать. Однако вопросов здесь еще очень много. И потребуется вносить изменения во многие нормативные документы. Для столицы отсутствие у апартаментов отдельного определенного статуса – большая проблема, даже с точки зрения согласования градостроительной документации. На Градостроительно-земельной комиссии нередки случаи, когда мы рассматриваем документы по объекту, и только по планировкам можно догадаться, что на самом деле хочет на том или ином земельном участке построить инвестор – настоящую гостиницу или апартаменты, прикрывающиеся гостиничной функцией.
– Кстати, как коронавирус повлиял на работу ГЗК? Стало ли меньше вопросов выноситься на рассмотрение во время пандемии?
– Напротив, мы стали работать больше. Многие застройщики решили использовать этот период для того, чтобы расширить портфель перспективных проектов, поскольку девелоперы с большим портфелем объектов с одобренной документацией могут рассчитывать на более легкое получение проектного финансирования от банков.
Посмотрите нашу статистику: с начала марта по середину июля 2019 года прошло 10 заседаний ГЗК, за тот же период 2020 года – уже 14. При этом мы рассмотрели 784 вопроса, что на 33% больше, чем в прошлом году.
Понятное дело, заседания ГЗК проходили не в очном формате, а в режиме видеоконференц-связи. И для меня это оказался положительный опыт: ВКС позволила экономить время, которое с пользой можно потратить на решение других профессиональных вопросов.
– В первом полугодии 2019 года мы одобрили более 2 миллионов квадратных метров торговой недвижимости, свыше миллиона административных площадей, более 2 миллионов квадратных метров промышленных зданий и 21 миллион жилья. В 2020 году по торговым площадям объем одобренных по итогам ГЗК проектов уменьшился в два раза – до миллиона «квадратов». Офисы упали не так сильно – 900 тысяч «квадратов». А объемы по объектам промышленного назначения даже выросли – до 3 миллионов квадратных метров. Значительно меньше было одобрено градостроительной документации по жилью, хотя цифра сама по себе большая – 4 миллиона квадратных метров. Но это как раз никак не связано с коронавирусом: просто в 2019 году значительной объем выносившейся на ГЗК документации по жилым проектам приходился на программу реновации.
– То есть вы не видите с точки зрения ГЗК снижения инвестиционной активности?
– А сейчас и не скажешь, что она снизилась. На заседании рабочих групп по градостроительству иногда приходится рассматривать по 120 вопросов.
– Все будет решено на тайном голосовании членов Клуба инвесторов. Надеюсь, смогу познакомиться с новым руководителем в ближайшее время.
Насколько я понимаю, застройщики озабочены проблемой заполнения отчетности ЕИСЖС – об этой проблеме я вам уже рассказывала. Кроме того, уже есть обращения от девелоперов, получивших приостановку регистрации ДДУ от Федерального фонда защиты дольщиков, причем без объяснения причин. Инвесторы бы хотели продолжать работать по уже отработанным механизмам с Москомстройинвестом, тем более что мы — административный орган на уровне региона, ответственный за контроль долевого строительства. Получается, что в последнее время компании оказались под двойным надзором. С учетом того, что Москва самостоятельно финансирует завершение проблемных объектов, не привлекая федеральные деньги, это кажется девелоперам избыточным.