6 пунктов в договоре при покупке квартиры в новостройке, которые должны вас смутить

При выборе квартиры в новостройке нужно проверить платёжеспособность строительной компании, изучить историю её завершённых проектов и внимательно прочитать договор. Основатель юридического центра «Романов и Соколова» Сергей Романов рассказал об уловках застройщиков, которые могут быть использованы против вас при покупке недвижимости.

1. Покупателя могут убеждать, что договор долевого участия защитит его на 100%

Застройщик может убеждать вас, что при заключении договора долевого участия (ДДУ) ваши права будут защищены на 100%. В случае банкротства компании вам удастся получить право собственности на купленную квартиру после того, как новый застройщик завершит строительство дома. Но это не совсем так.

Если у застройщика не будет денег на судебные расходы, связанные с банкротством, то, возможно, именно дольщикам придётся оплачивать как услуги конкурсного управляющего, так и требования кредиторов первой и второй очереди (статья 201.15 закона о банкротстве). Только после этого права обанкротившегося застройщика на объект незавершённого строительства могут быть переданы жилищно-строительному кооперативу, который будет достраивать дом.

Выплата денежных требований во время банкротства происходит в порядке нескольких очередей. В первую, к примеру, входят требования кредиторов о выплате компенсации за причинённый их здоровью вред, а во вторую — долги по заработной плате. Дольщики — третья очередь.

Поэтому при покупке квартиры закладывайте 5–10% от её стоимости на непредвиденные расходы, связанные с возможным банкротством строительной фирмы.

2. Могут умолчать, что у владельцев апартаментов и квартир разные права при банкротстве

Если у вас на руках есть ДДУ, где вам обещается жилое помещение, то в случае банкротства застройщика вы сможете закрепить за собой право на получение квартиры в будущую собственность по окончании строительства.

Для этого нужно будет после публикации сведений о банкротстве строительной компании в газете «Коммерсантъ» подать арбитражному управляющему заявление о включении ваших требований в реестр по передаче жилых помещений. Таким образом ваша квартира не будет участвовать в виде лота на аукционе, и через какое-то время вы сможете отпраздновать в ней новоселье.

Но в случае апартаментов, кладовок, паркингов и коммерческих помещений закрепить право на получение помещения в будущую собственность не разрешается. Оно даётся только владельцам жилых и нежилых помещений площадью не более 7 м2. Так что при банкротстве строительной компании владельцам нежилых помещений в большинстве случаев можно лишь требовать вернуть свои деньги назад (на практике это практически нереально).

Можно попробовать через суд признать за собой право собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Но это возможно, только если объект находится в высокой степени готовности (от 75%).

3. Покупателю могут предложить квартиру по договору переуступки прав требования по ДДУ

Перед продажей квартиры застройщик может переоформить её на аффилированное с ним юридическое лицо и только потом по договору уступки прав требования продать её покупателю. Таким образом компания может скрывать свои доходы от ФНС и обходить защитные меры для дольщиков, связанные с эскроу-счетами. Так застройщик получает доступ к деньгам участника долевого строительства задолго до завершения строительства.

Кроме того, если покупатель квартиры захочет взыскать неустойку за просрочку сроков ДДУ, то она будет рассчитываться не от стоимости договора переуступки, за который заплатил покупатель, а от стоимости договора ДДУ, заключённого между застройщиком и аффилированным с ним лицом (она, как правило, будет в несколько раз ниже).

Это же правило действует и для расторжения договора. В случае одностороннего отказа от исполнения своих обязательств по ДДУ покупатель должен вернуть обратно ту сумму денег, какая была оплачена по ДДУ, а не ту, которую он заплатил фактически за переуступку прав требования.

Чтобы исключить все эти риски, стоит:

• заключать ДДУ только напрямую с застройщиком;

• очень внимательно читать договор, чтобы выяснить, какая на самом деле цена за квартиру там указана. Чаще всего она скрыта глубоко внутри документа. Чтобы спрятать её, застройщик может упомянуть в договоре сразу несколько квартир.

Иногда стоимость объектов может указываться не за каждую отдельную квартиру, а за все квартиры сразу. Тогда, чтобы рассчитать настоящую цену своего объекта, нужно общую стоимость договора разделить на всю его площадь и определить стоимость одного квадратного метра. А затем умножить результат на площадь своей квартиры.

Выбрать ипотеку по низкой ставке

Калькулятор Сравни.ру

4. В договоре могут быть штрафы за расторжение ДДУ

Застройщик может прописать в ДДУ, что в случае одностороннего расторжения договора дольщиком он должен будет выплатить строительной компании штраф в размере от 5 до 20% стоимости договора. Так компании страхуются от того, что в случае нарушения сроков строительства покупатель захочет разорвать договор и вернуть свои деньги.

При этом такое условие можно легко признать недействительным через суд (пункт 2 статьи 9 закона №214 об участии в долевом строительстве).

5. В договоре могут прописать, что вы не получите компенсацию, если квартира будет меньше заявленной площади

После завершения строительства площадь квартиры может измениться. При этом застройщик может прописать в договоре, что при уменьшении фактической площади на несколько процентов взаиморасчёт между сторонами не производится. Так, заплатив, например, за 70 м2, вы получите квартиру площадью 68 м2, но деньги за оставшиеся два квадратных метра вам не вернут.

Такое условие может действовать только при условии уменьшения площади, а вот при её увеличении — покупателю придётся заплатить за каждый лишний сантиметр.

На самом деле, согласно определению Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 июля 2020 года №88-18227/2020, условие договора о невозможности взаиморасчёта в случае уменьшения фактической площади квартиры ущемляет права покупателя.

6. В договор могут включить и другие незаконные пункты

По нашей статистике, в среднем каждый четвёртый договор долевого участия заключён с нарушениями действующего законодательства. Вот какие незаконные пункты могут в него включить:

Что делать, если застройщик включил в договор сомнительный пункт

Вы вправе потребовать изменить все сомнительные пункты договора ДДУ ещё до момента его оформления.
Скорее всего, застройщик откажет, объясняя тем, что договоры у него типовые и все покупатели заключают соглашения на одинаковых условиях. В этом случае можно предложить подписать дополнительное соглашение. Так с помощью отдельного документа, не трогая типовой договор долевого участия, можно внести в него изменения.

Но даже если застройщик не согласится и вы заключите типовой договор, то вы в любом случае будете иметь право обратиться в суд с исковым заявлением о признании некоторых пунктов договора недействительными, если они противоречат действующему законодательству.

Автор:

Сергей Романов, основатель юридического центра «Романов и Соколова»
Источник