14 фактов о Вене для тех, кто хочет купить там квартиру
Об австрийской недвижимости не так часто говорят в новостях, между тем для инвестора этот рынок интересен. В стране стремительно растут цены на жильё, а ставки аренды в Вене находятся на самом высоком уровне в Европе. Но что представляет собой типичное жильё в австрийской столице? Высок ли спрос на аренду? Ответы на эти и другие вопросы можно найти в обширном отчёте, который подготовили два крупных игрока на рынке недвижимости Австрии – компании EHL и BUWOG. Публикуем самое интересное из него.
Большинство венцев живёт в арендных квартирах
Содержание статьи:
- 1 Большинство венцев живёт в арендных квартирах
- 2 В Вене проживает каждый пятый австриец
- 3 Средний возраст жителя Вены составляет 41 год
- 4 Почти половина венцев живёт в одиночестве
- 5 Плотность населения в Вене чуть меньше, чем в Москве
- 6 Треть населения Вены – иностранцы
- 7 Зелёные зоны занимают половину площади города
- 8 Метро – самый массовый транспорт в Вене
- 9 Размер жилья в Вене меньше, чем в Австрии в среднем
- 10 На одного венца приходится 52 кв. м
- 11 Во время пандемии венцы не разочаровались в своём жилье
- 12 За 70 лет домов в Вене стало в 2,5 раза больше
- 13 Самый дорогой район – Внутренний Город
- 14 Цены на недвижимость постоянно растут
Как отмечается в отчёте, всего в Вене насчитывается примерно 913 тыс. единиц занятого жилья. Около 77% из них, или 702 тыс., сдаются в аренду. Больше половины арендного жилья – 397 тыс. – находится в собственности города или некоммерческих жилищных ассоциаций.
Доля людей, живущих в собственных квартирах, в Вене и во всей Австрии примерно одинакова; она невелика по сравнению с другими формами проживания. В то же время дома на одну семью по-прежнему преобладают в Австрии в целом, однако в Вене их крайне мало.
Жилищный фонд в 2020 году | Вена | Австрия |
Жильё, используемое в качестве основного места жительства, всего | 913 000 | 3 954 000 |
В том числе: | ||
54 000 | 1 477 000 | |
118 000 | 439 000 | |
Жильё в аренде, всего | 702 000 | 1 663 000 |
В том числе: | ||
207 000 | 276 000 | |
190 000 | 656 000 | |
305 000 | 731 000 | |
Прочее | 39 000 | 375 000 |
Таким образом, в Вене имеется сформированный рынок аренды, и у инвестора хорошие шансы сдать свой объект. При этом ставки аренды в Вене называют самыми высокими в Центральной Европе.
В Вене проживает каждый пятый австриец
Население Австрии на 1 января 2020 года составляло 8,9 млн. Из них 1,9 млн проживали в Вене. Ожидается, что отметку в 2 млн население столицы преодолеет в 2028 году. К 2070 году численность жителей может составить 2,24 млн.
Растущая численность населения австрийской столицы означает, что жильё и в перспективе будет пользоваться спросом.
Средний возраст жителя Вены составляет 41 год
Распределение венцев по возрасту на 1 января 2020 года
0–19 лет | 368 930 |
20–64 года | 1 226 771 |
> 65 лет | 315 490 |
Согласно прогнозам, население столицы будет стареть. К 2070 году 23,9% жителей города будут старше 64 лет, тогда как сейчас их 16,5%. В то же время доля венцев моложе 20 лет снизится с 19,3 до 19,2%.
То есть типичный съёмщик жилья сегодня – это работающий человек средних лет, а через пару десятилетий это с большой вероятностью будет пенсионер.
Улица Грабен в самом центре Вены
Почти половина венцев живёт в одиночестве
К началу 2020 года в Вене насчитывалось 930 979 частных домохозяйств, из них 508 603 состояли из нескольких человек, а 422 376 – всего из одного. Средний размер домохозяйства составляет 2,04 человека.
Предполагается, что к 2080 году количество домохозяйств в столице вырастет на 23%, до 1,145 млн. При этом количество семей, состоящих из одного человека, будет расти более быстрыми темпами. Средний размер семьи снизится до 2,02.
При выборе размера квартиры, которая будет сдаваться в аренду, полезно ориентироваться на небольшие семьи или одиноких людей.
Плотность населения в Вене чуть меньше, чем в Москве
Средняя плотность населения в австрийской столице составляет 46,07 человека на гектар. Для сравнения: в Париже – более 200 человек на гектар, в Москве – 49 человек на гектар.
Максимальная плотность – в районе Маргаретен: 274 человека на гектар. Это популярное место для жизни и отдыха. Доходы местных жителей сравнительно невелики, а вот цены на жильё довольно высокие, что и заставляет людей уплотняться.
Минимальная плотность – в районе Хитцинг: 14,3 человека на гектар. В этом районе находятся заповедник Лайнцер-Тиргартен и дворец Шёнбрунн с окружающим его парком.
Таким образом, и самый густонаселённый, и район с наименьшей плотностью представляют интерес для инвестора.
Треть населения Вены – иностранцы
На начало 2021 года 31,5% проживающих в Вене (805 тыс. человек) были иностранцами.
Страна гражданства | Численность |
Сербия | 101 597 |
Турция | 76 025 |
Германия | 64 182 |
Польша | 55 267 |
Румыния | 44 584 |
Вена привлекает иностранных граждан – в основном из благополучных стран. Миграция обеспечивает основную часть прироста населения столицы. Кроме того, по результатам недавнего исследования Вена вошла в десятку лучших городов мира по качеству жизни. А это значит, что люди будут стремиться переехать в австрийскую столицу, а у местных квартир есть все перспективы для дальнейшего повышения цен.
Дворец Шёнбрунн в Вене
Зелёные зоны занимают половину площади города
Однако они распределены неравномерно. В самом центре города, в районе Йозефштадт, зелень занимает всего 1,9% площади. Самый зелёный район – Хитцинг (70,6% площади). Несмотря на удалённость от центра, это престижное место.
Сеть велодорожек в Вене имеет протяжённость 1 431 км и покрывает большую часть города. Для сравнения, суммарная длина улиц всего вдвое больше – 2 786 км. То есть для венцев естественно жить в зелёных районах и пользоваться велосипедом в качестве средства передвижения.
Несмотря на то что традиционно самыми лучшими и дорогими считались центральные районы города, почти лишённые зелени, венцы и до начала пандемии ценили близость зелёных пространств. С наступлением периода локдаунов популярность таких локаций в Вене выросла, как и в других городах мира.
Метро – самый массовый транспорт в Вене
Вид транспорта | Перевезено пассажиров | Длина линий | Количество линий |
Метро | 459,8 млн | 83,0 км | 5 |
Трамвай | 304,8 млн | 225,4 км | 28 |
Автобус | 196,1 млн | 661,9 км | 131 |
Итого | 960,7 млн | 970,3 км | 164 |
Венцы активно пользуются общественным транспортом. Расстояние до ближайшей станции метро существенно влияет на оценку объекта, но при этом даже близость трамвайной или автобусной остановки считается заметным плюсом.
Трамвай в Вене
Размер жилья в Вене меньше, чем в Австрии в среднем
Средняя площадь жилья по федеральным землям, кв. м
Бургенланд | 124,0 |
Нижняя Австрия | 115,9 |
Верхняя Австрия | 109,2 |
Каринтия | 107,8 |
Штирия | 105,6 |
Форарльберг | 98,9 |
Тироль | 97,6 |
Зальцбург | 96,9 |
Вена | 73,7 |
Австрия в целом | 100,0 |
Неудивительно, если вспомнить, что венцы живут преимущественно в квартирах, а остальные австрийцы – в собственных домах.
На одного венца приходится 52 кв. м
Наибольшая жилплощадь на резидента приходится в районе Йозефштадт – 78 кв. м. Это один из самых дорогих районов города и в то же время один из самых малочисленных.
Меньше всего жилплощадь на резидента в районах Леопольдштадт и Бригиттенау – 39 кв. м. Оба они относятся к дешёвым.
Во время пандемии венцы не разочаровались в своём жилье
По результатам опроса, проведённого в апреле 2020 года агентством Raiffeisen Immobilien Vermittlung, большинство жителей Вены не выказали недовольства жилищными условиями.
Так же довольны, как ранее | 76% |
Более довольны, чем ранее | 12% |
Менее довольны, чем ранее | 8% |
Так же недовольны, как ранее | 3% |
Предсказуемо наиболее довольными оказались владельцы обширных квартир (более 120 кв. м), а самыми недовольными – те, у кого жильё меньше 60 квадратов.
При таких настроениях не стоит рассчитывать, что жители австрийской столицы будут уезжать из города, как это происходит во многих странах.
За 70 лет домов в Вене стало в 2,5 раза больше
1951 | 72 948 |
1961 | 79 034 |
1971 | 96 209 |
1981 | 134 321 |
1991 | 153 693 |
2001 | 168 167 |
2011 | 164 746 |
2019 | 180 553 |
2020 | 181 160 |
Большинство домов в Вене построены несколько десятилетий назад; исторические здания составляют небольшую часть жилфонда, но и новостроек немного.
Дворец Нижний Бельведер в Вене
Самый дорогой район – Внутренний Город
В самом центре Вены, в районе Внутренний Город, цены многократно выше, чем в остальной столице. Цена квадрата здесь составляет €19 800. Следующий по стоимости – ещё один престижный район Вены, Дёблинг. Средняя ставка там находится на уровне €7 000. Самый дешёвый район – Зиммеринг, там квадратный метр стоит €4 150.
Там же, во Внутреннем Городе, живут самые богатые венцы. Их средний доход составляет €27 864. Меньше всего зарабатывают жители Рудольфсхайма – €18 343.
Район |
Население |
Доход | Цена продажи | Ставки аренды | ||
Основное жильё | Другое | Основное жильё | Другое | |||
Внутренний Город | 16 047 | €27 864 | €19 800 | €13 500 | Мало данных | Мало данных |
Леопольдштадт | 105 848 | €20 053 | €5 600 | €4 150 | €1 270 | €1 050 |
Ландштрассе | 91 680 | €22 269 | €5 750 | €4 200 | €1 280 | €1 100 |
Виден | 33 212 | €24 365 | €5 800 | €4 300 | €1 330 | €1 130 |
Маргаретен | 55 123 | €19 699 | €5 300 | €4 000 | €1 200 | €1 070 |
Мариахильф | 31 651 | €21 937 | €5 700 | €4 250 | €1 320 | €1 120 |
Нойбау | 31 961 | €22 764 | €6 150 | €4 600 | €1 330 | €1 120 |
Йозефштадт | 25 021 | €25 731 | Мало данных | €4 900 | €1 350 | €1 160 |
Альзергрунд | 41 884 | €24 054 | €6 250 | €4 500 | €1 310 | €1 140 |
Фаворитен | 207 193 | €19 752 | €4 700 | €3 000 | €1 130 | €960 |
Зиммеринг | 104 434 | €19 537 | €4 150 | €2 700 | €1 050 | €940 |
Мейдлинг | 97 078 | €20 349 | €4 550 | €3 150 | €1 170 | €1 030 |
Хитцинг | 54 040 | €26 741 | €6 250 | €4 400 | €1 310 | €1 150 |
Пенцинг | 93 634 | €22 853 | €4 900 | €3 350 | €1 190 | €1 060 |
Рудольфсхайм | 76 813 | €18 343 | €4 600 | €3 150 | €1 170 | €1 030 |
Оттакринг | 103 117 | €20 309 | €4 650 | €3 100 | €1 170 | €1 040 |
Хернальс | 57 027 | €22 420 | €4 600 | €3 200 | €1 150 | €1 030 |
Веринг | 51 497 | €25 480 | €6 200 | €4 200 | €1 280 | €1110 |
Дёблинг | 73 901 | €25 699 | €7 000 | €4 700 | €1 330 | €1 120 |
Бригиттенау | 86 368 | €19 059 | €4 400 | €3 000 | €1 150 | €1 040 |
Флоридсдорф | 167 968 | €21 080 | €4 400 | €3 000 | €1 130 | €1 020 |
Донауштадт | 195 230 | €21 391 | €4 600 | €3 050 | €1 170 | €1 030 |
Лизинг | 110 464 | €23 373 | €4 300 | €3 150 | €1 080 | €1 020 |
Цены на недвижимость постоянно растут
Недвижимость Вены, как и всей Австрии, повышается в цене уже в течение десятилетия. Пандемия, похоже, только ускорила этот процесс. В некоторых районах города в прошлом году фиксировался двузначный рост цен, а новостройки Австрии сейчас считаются самыми дорогими в Европе.
Устойчивая тенденция к росту цен означает, что инвестор с большой вероятностью получит хорошую прибыль при перепродаже.